作者 | 宋金煜
编辑 | 梁秀杰
责编 | 韩玮烨
5月17日，多部门联手打出政策“组合拳”稳楼市：购房首付比例降至历史新低，按揭贷款利率不设下限、公积金利率下调。而最引人注目的是，央行设立3000亿元的保障性住房再贷款，支持各地方收储去库存。
十年一次的“朱格拉周期”显现。此轮去库存，距离2014年住建部喊话“千方百计消化库存”正好过去十年，抓手也从棚改货币化安置变为收购商品房用作保障房。
对此，市场更关心的是，相较前一轮数万亿的投放，此次3000亿能否撬动市场流动性。虽然测算标准不一，但从近期保利、万达等纷纷成立新住房租赁品牌或公司，以及保租房细分品牌加速“上新”可见，该领域必将上演一场激烈的品牌抢位战和资金争夺战。
国家注资保障房，不止3000亿
在5月17日国务院政策例行吹风会上，央行表示将设立3000亿元保障性住房再贷款，以1.75%的低利率发放给21家全国性银行，支持地方国企以合理价格收购已建成未售的商品房，用作配售或租赁型保障性住房。
再贷款，即央行对银行等金融机构的贷款，主要目的在于合理引导资金流向和信贷投向。而央行再贷款金额，并不等于银行给企业发放贷款的金额。
本次保障性住房再贷款，按贷款本金的60%向银行发放再贷款，这也就是意味着40%的贷款本金由这21家银行提供，因此贷款额度总计5000亿元。
此外，自然资源部方面表示，对于收购土地用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持，并享受保障性住房税收优惠。
在今年《政府工作报告》中，地方政府专项债务新增限额为3.9万亿元，即使1%的额度也有390亿元，另外增值税由5%降至1.5%，房产税12%降至4%，或也有亿元级的税费补贴。
图表1：最新公布的保障性住房融资渠道汇总（单位：亿元）
备注：地方政府专项债券投放市政及产业园区、棚改等领域
数据来源：公开渠道，睿和智库整理
事实上，这并不是国家首次注资用于收购商品房作为保障房。
早在2023年1月，央行曾发文设立1000亿元“租赁住房贷款支持计划”，引导工农中建等7家银行向重庆、济南等8个地方试点，按季度发放租赁住房购房贷款。
两次明确注资的目的都是，鼓励企业收购存量商品房作保租房或配售型保障房，利率均为1.75%。而不同点在于，2023年为100%再贷款，限制8个城市发放，而今年为60%的再贷款额度，扩大至全国范围。
除保障性住房再贷款外，国家还有房地产“白名单”项目贷款、PSL（抵押补充贷款）、以及租赁住房开发贷、经营贷等融资渠道，并将拓展租赁住房企业债券、担保债券、信托基金等，支持保交楼、存量住房去化以及发展保障性住房。
图表2：近期其他保障性住房项目融资渠道（单位：亿元）
数据来源：公开渠道，睿和智库整理
如此来看，此轮国家稳楼市加速去化的途径，主要是收购存量房作保障房，其他为支持保障房建设和经营，注入资金总计超过了万亿元。
去库存稳楼市，到底需要多少资金？
进入房地产发展新周期，告别传统“三高”模式，房地产销售和开发减速已成为不争的事实。房企债务展期、房子打折出售、市场流动性减弱等问题也依然存在。这让更多人意识到，“去库存”已成为本轮房地产调整亟待解决的关键问题。
可是，一个不好的消息来了：房地产库存再创新高。
2024年2月，国家统计局公布了一组数据，全国商品房待售面积75969万平方米，首次高于2016年2月73931万平方米的上一轮库存新高。其中住宅待售面积连续数月维持同比超20%的高增长，4月来到了39088万平方米。
存量房去化目前有两种模式，“以旧换新”和直接收购，无论那种方式都需要资金支持。所以，到底需要多少资金，能够撬动市场流动性，促进房地产良性循环。
对此，睿和智库试图从收购存量房、完成十四五保障房计划以及降房企负债、消化法拍房四个维度，来探究恢复市场流动性，到底需要多少资金。
图表3：撬动市场流动性的资金测算方式
数据来源：公开渠道，睿和智库整理
首先，根据国家统计局数据，今年4月底新建住宅待售面积约3.9亿平方米，按每平米1万元计算，收购50%的存量房大概需要1.95万亿元，预计只收购一二线50%的存量房需1.5万亿元；
由于国家统计局公布的数据，缺少一二三四线城市具体比例，因此参考易居研究院数据，去年底一、二和三四线新建商品房待售面积分别为3568万平方米、24575万平方米和22375万平方米，按每平米2、1和0.5万元计算，收购50%的存量房大概需要2.14万亿元，只收购一二线50%的存量房需1.59万亿元。
如此来看，两种计算方式，最后得出的资金数据相差不大。若各地方政府能拿到更低单价的房源，整体所需资金可能更少。
其次，按照“十四五”期间全国计划筹建保障性租赁住房870万套。其中，2021、2022年全国分别筹建94、236万套，2023年筹建204万套。那目前来看，2024-2025年，保障性租赁住房的筹建计划还剩余336万套。
若剩余房源由收购方式获取，按每套70平方米，每平米1万元计算，需要2.352万亿元，一半来自收购也需要1.2万亿元左右。
再次，另外两种测算方式，是按降房企负债和解决法拍房影响房价的目标来看。
解决房地产流动性问题，要帮助房企降负债，要解决过多低价法拍房入市。从解决TOP50房企一半房企的一半债务来看，需要1.765万亿元；解决一半法拍房则需要资金比较多，为2万亿元。不过是否解决法拍房，还要看法拍房是否已经很大程度影响房价下降速度。
保租房品牌大战，谁能突围？
面对千亿、甚至万亿资金注入保障房尤其是保租房领域，房企们哪能错失此良机。
今年5月，保利发展将公寓品牌从“N+公寓”升级为“和寓”，自如开启国际化租房业务，发布国际租房平台“自如比邻ZABIT”。
3月，万达新成立了一家住房租赁公司，名为大连万岗住房租赁有限公司，临港集团下属公司推出长租公寓品牌LIN舍以及首个自建长租公寓项目。
此外，金融街方面也表示，未来会考虑增加长租公寓板块的专门机构。
而在2023年，众多国央企已在加速发布品牌抢占租住市场，其中在保租房细分领域有越来越多的细分品牌，尤其上海成为此类品牌发布的主战场。
图表4：2023年创立的部分新公寓品牌
数据来源：公开渠道，睿和智库整理
对此，睿和智库认为，众多企业加入住房租赁或保租房赛道或有以下原因：
一、供应量规划，决定企业未来走向。十四五”期间，全国40个重点城市计划新增租房套数占新增住房供应总量的比例超过25%，其中一线城市达40%或45%。
二、中国保障房占比相对较低，未来有巨大空间。根据公开数据，香港公租房占比约50%，新加坡组屋占比80%，而中国在2022年末的保障类住房仅占5%左右。
三、探索房地产发展新模式。有千亿资金支持、低价土地或房子供应、公募REITs退出渠道，能够促进房企由重转轻，实现降负债、去库存，走上良性发展之路。
此外，解决新市民和青年居住困难，方能带动城市和产业发展，应对经济和人口变化。
然而，此前的长租公寓也并不容易盈利，是赚辛苦钱的赛道。规模的龙湖冠寓2021年开始实现盈利，万科泊寓2023年才刚开始盈利。
睿和智库认为，规模效应在保租房领域并不足以让行业跑出黑马。以各地方城市牵头布局的保租房市场，未来重点仍在企业运营实力，要做一个项目成一个项目。
那么，未来在抢资金、抢项目的过程中，企业如何才能胜出？
一、选好项目，如开发阶段拿好地一样重要。住宅开发阶段有投拓部做测算，保租房项目也需要选好项目、做好定位，尤其是符合公募REITs退出标准的好项目，而拿到好项目也需要运营实力相匹配。
二、在细分赛道，实现品牌差异化。相似的品牌名称、产品和服务，甚至相似的低价，无法实现企业突围，要找到企业自身的独特价值，母公司、合作方优势能力都可以借鉴吸纳。
三、找准需求，主动提供服务。提供试住体验、长短租结合等等都已出现，但面对更加个性化需求，放大某种个性化需求，并随时调整或是一种出路。比如当下的宠物友好公寓等。
结语
保租房的到来，让更多企业看到了盈利的曙光，拼命加入公寓赛道，想要分一杯羹。地方国企在保租房赛道确实有先发优势，但并不意味着其他企业没有机会。
有的企业已经选择转战中高端公寓，有的则开始进军海外市场。所以，风来了，请抓住改变企业命运的机会。
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