这次救市，房价又要涨疯？

在刚过去的半个月中，中国地产市场，迎来历史上最有力的政策救市。 救市力度之大，范围之广，应该史无前例，从新政策开始后的各城市楼市表现看来，看房的人多起来，成交量有所回升。 毕竟，地产是中国经济当下最直接有力的支持。 它几乎提供了： GDP的13%的贡献份额（上下流73个行业）； 银行贷款的4成；（金融风险稳定器） 地方财政的5成；（城市基本功能的资金来源） 家庭财富的7成；（一线城市甚至高达8成以上）； 因此，房地产兴，则经济起，在当下外围，比如三月对美出口下滑15.9%，对欧洲出口下滑14.9%的背景下，地产的反弹企稳，对经济和人心的作用，不可小视。 这次救市的政策，简单、粗暴但有效，基本没有太花哨的东西，你想买房，这些政策条条有用，命中靶心。 关于首付 首套最低首付15% 次套最低首付25% 公积金贷款利率下调0.25% 商业房贷利率下限取消

最后，政府设立3000亿基金，下场收房，稳定房市最低价，网上有许多分析的文章，从西班牙政府当年下场买房的类似行为看，对楼市的作用非常大。 这几天，中介又开始打电话，或在网上活跃起来，营造一副楼市大好，市民捊起袖子，排队买房的热烈气氛。当然各地数据也一片向好，贝壳带看量从新政前的8242次直线上升到14829次，上涨近80%。 北京上周末二手房日均成交再次突破1000套；上海楼市又添一把“火”，售楼处来访量大增；深圳差点开出了今年第一个“日光盘”，还有南京、杭州、合肥、武汉、郑州、成都、天津、西安等十余个城市，楼市都迎来“久违”的热闹。 许多有多套房的，开始撤回之前挂的低价，惜售心理浓烈，生怕卖在最低价。 那么，问题来了： 楼市是不是又会出现快速，强劲，且幅度较大的上涨？ 从政策上看，确实是，其次，从通胀角度上看，也容易理解，特别许多媒体没有解读过的3000亿政府买房的基金，是通过再贷款的方式投入，相当于直接印了3000亿的“基础货币” 这个很厉害！！！ 我们平时讲的M2，其实是“基础货币*货币乘数”，货币乘数相当于饭店的翻台率，比如现在基础货币是36万亿，目前的货币乘数是8，所以目前M2就是这二者相乘，大约300万亿左右。 现在把基础货币增加3000亿！你可以想一下，这对未来的通胀冲击是比较大的。 这一方面，政府收房，稳定房价，另一方面，通胀起来，也对房价有“浮托”作用，房价8000的时候，菜3块一斤，如果菜涨了50%，房价没变，相当于房价便宜了，这就是通胀对房价的助攻作用。 但是，今天，如果我们客观冷静地分析一下，可能得出的结论并不是：房产市场会大幅上涨。 我们列了三个最主要的原因，大家可以讨论： 一、这次发生的背景与过去不同：历史上，我们有三次救市，分别发生在2008、2014和2024年，如果比较这三者的几个背景要素：人均居住面积，人工增长率、居民杠杆率、城镇化率，GDP增长率，你会发现，我们这次就象吸饱了水的水牛，要再刺激它喝水..... 当下人均居住面积已经是2008年的三倍； 人口增长率只有十五分之一； 杠杆已经加到2008年的350% 地产总值是2008年的50倍 如果说2008年中国地产还是因为难得一次吃得太饱的小伙子，外面跑一圈回来，胃口立即大增，现在的地产，已经是腰围比身高高的大腹便便的油腻大叔... 

第二、有钱人最近几年润的多： 这个话题比较敏感，但是想提醒一下，过去炒房力量是中国地产崛起的重要因素，房子不仅是住所，更是有钱的金融产品；当手持大把现金的人，润了以后，炒房力量出现断层。这并非是坏事，多年以来，我们对炒房者深恶痛绝，认为他们抬高了房价，天下苦之久矣。但是，当这些人消失后，你又会发现一个尴尬的事实，房价出现下滑。 底层的逻辑简单直白：这些原来在此时应该出现抄底的人，却开始抛出手里积累的房子；就象股市里，最应该买股的，却开始抛股，这种力量的360度转向，对市场的心理影响颇大。 这些聪明人，一直被看成风向标，他们买房，许多人会跟，但当下，他们成为楼市的卖家，做为买房人，宁可观望，或者希望以更优惠的价格购房。 三、市场预期发生了变化：房子是老百姓生活中最大件的开支，影响甚至几代人：首先，房地产商根本买不动房子，1-3月，前100房企销售同比下滑49%，前10大房企销售同比下滑42.3% 这一数字比这轮下行调整前的2021年少了四分之一，（而2021年已经是跌了75.2%） 这些数据意味着，开发商手上有大量的房子，买房者和开发商会进行一种时间博弈。 买房人等得起，开发商等不起。 当房价没有出现大幅度上涨的时候，买房的人不会轻易拿自己一生的心血立即买房。而且最近，经济面临的挑战，生活基础成本快速上升，收入没有增长，甚至有失业的危险。 这一些生活和末端因素，都如亚马逊森林蝴蝶，一振柔软的翼翅，或在南太平洋成一个风暴。对购房者的心里，形成莫大的冲击.... 毕竟，当下500万市值的巨兽，已经是2008年时体量的50倍；2014年体量的近5倍。甚至超过了美国股市的整体体量，可以无情吞噬掉英伟达、苹果和微软..... 尽管政策力度大，但是否能撬动这个巨无霸？ 欢迎大家发表意见！