在雪球看到球友“老布”的帖子:
郑州很多老破小的房价塌盘了,均价4000左右,有的装修的还不错,位置也不错,租金收益轻松8-10%,如果放开指标,也是不错的投资。
我看到后惊呆了,租售比8%到10%,这也太不可思议了吧。
我做了几件事。
第一,找一个靠谱的郑州朋友了解情况。
按他的说法,现在郑州的老破小房价4000元挺多的,还可以打折,儿童医院对门的小区房价4000元,60平+的二房,租金1500元一个月。
我算了一下,租售比是7.5%。
他还给我举个例子,有一套租金1500元的,报价20万,位置特别好,地铁200米,对面就是商场,我算了下租售比是9%。
他也说这种房子很少见,得看运气,但是不是也会冒出来。
总体上看,租售比7%以上的很少,5%到7%的很多,房龄都在20年以上。尤其是4%到5%之间的,很多很多,属于没人买的状态。
郑州普遍工资的一个月6000到7000之间,三环内次新房房价1万左右,他觉得郑州的房价很难跌下去了。
第二、我去贝壳上面查了一些数据
我设置的条件是总价50万以下,地铁房,同时排除高层,高层我是真怕,再便宜也不敢接盘。
![](https://gbres.dfcfw.com/Files/iimage/20240525/AF0272D8E96855AC2998170DCF9FC678_w1080h1583.jpg)
这个六里屯167号,交通方面三轨交汇、附近3公里两个三甲医院,三个二级医院,三公里公园接近10个,幼儿园小学初中都是一大堆,不说了。
我们看一套53平的两室一厅,中楼层,1987年的房子。
![](https://gbres.dfcfw.com/Files/iimage/20240525/A5027C02A8EA5CB4E04F7D2467EA91AA_w1000h750.jpg)
房价28万,租金1100元,我问了一下中介,25万可以,毕竟这是贝壳的挂价,是可以议价的。
这样算的话,租售比是5.28%。
交易费用3000元一套,装修的话我估计一万可以搞定,这也折了一年租金进去,或者自己花两三千收拾一下就好啦。
第三、我的思考
这样的房子如果买下来,相当于可转债,保底的收益就是租售比,收租,可预期的收益就是拆迁。
我们看下上海的老破小,这是上海浦东三林的老破小,馨乐园。
![](https://gbres.dfcfw.com/Files/iimage/20240525/A7C9F1E27B75BD4025D54128307D7985_w1000h750.jpg)
2017年成交价5.2万一平,现在挂牌价5.1万一平,我估计5万可以拿下。
忽然感觉老破小的命运好惨,当然老破大的命运会更惨,这里不说了。
我原本以为租售比是可以撑得住老破小的命运,那为什么郑州的老破小租售比可以这么高?上海的老破小租售比的底在哪里?
上海的老破小的租售比普遍在2%偏上一点,和郑州普遍的5%,还有很大的差距。
从外观上看,两个城市的老破小是一样烂,居住环境上海的略好,但也没啥大的区别。
买房和租房向来被认为是两个不同的市场。因为买房除了居住之外,还可以落户,继而绑定教育、社保等福利,还能增加社会地位和幸福感,而租房往往被认为是买不起房,具有更纯粹的居住目的。
在纯房住不炒的概念中,住宅的租售比应该是略高于公寓,这就很惨了,因为住宅的当前市场价格远高于公寓。
如果租房,唯一的成本就是租金,看租售比即可。
如果买房,其成本是首付的机会成本、贷款的利息、房屋折旧+契税+物业费。
如果一套房子的寿命是50年,房屋折旧每年2%、首付30%,成本是国债利率、物业和装修折旧是每年1%,贷款利率是3.5%、这样计算租售比是6.2%。
也就是说租售比是6.2%的时候,租房和买房的一样的,这简直不可思议,没有人想过这个可能性。
那么回到居住舒适性上面,毕竟自己的房子好装修,这个可以每年付出多少的代价呢?
一套200万的房子,按照2%去支付,每年是4万。
租售比还剩下4.2%。
这可能就是郑州老破小租售比的真相了:纯纯的居住功能。上海的老破小租售比较高可以理解:它的户口和教育,有溢价,这两个都是非居住价值。
那么,如果租售同权和社保全国统筹两个条件实施,上海的房价可能就真的要崩塌了。
当然如果未来当地经济高速发展,居民收入迅速提高,那么租金水平也会提高,假定租售比不变,就推动房价上涨,如果是带杠杆买房,那么这个收益率就很不错,这种预期一定会反应到房价上面。
我们未来的收入水平会怎么推演,很关键。
我唯一搞不明白的地方是既然房子的租售比超过5%,银行存款和十年期国债收益率才2.5不到,为什么大家不买房收租?
可能的解释是:房子的装修折旧、房子的折旧、物业契税开支、空租期、管理成本,比我们想的要大。
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