5月10日，由瑞思不动产金融研究院、中国建设银行、中国国际工程咨询有限公司联合主办的大湾区基础设施REITs高质量发展研讨会在广州落下帷幕。以下为太保资本副总经理、太保不动产总经理高小羊在会上主旨演讲的主要内容。
各位领导、来宾，大家上午好！
非常高兴来到大湾区与大家一起交流探讨，今天分享的主题是“基础设施类不动产高质量发展的前景展望”，包括四个部分：一是宏观环境支持基础设施类不动产长期发展；二是公募REITs对基础设施类不动产发展形成战略牵引；三是典型赛道迎来长期发展机遇；四是基础设施类不动产高质量发展的前景展望。
一、宏观环境支持基础设施类不动产长期发展
一是M2总量加速增长，货币环境呈现适度宽松的态势，对基础设施类不动产的估值起到了良好的支撑。
二是10年期国债收益率过去10年总体呈下行趋势，基础设施类不动产具备长期稳健的派息能力与收益特征，在低利率环境下，该类资产更受机构投资人青睐。
三是一线城市主要不动产品类过去10年的资本化率总体呈下行趋势，但近5年办公和零售商业的资本化率抬升明显，究其原因，办公类资产可能受远程办公与周期波动的影响，零售商业可能受线上零售持续渗透与商业资管的复杂性偏高等因素扰动。工业物流资产的资本化率近两年也出现窄幅攀升，一定程度反映了阶段性供需关系的变化。拉长时间维度去看，在适度宽松的货币环境下，基础设施类不动产的资本化率可能依然长期保持相对低位值。
四是资管新规实施后，非标固收类资产供给持续减少，从风险收益匹配的角度，基础设施类不动产可以适度填补非标固收类资产的供给缺口。
二、公募REITs对基础设施类不动产发展形成战略牵引
中国公募REITs市场仍处于发展初期阶段，拥有巨大的增长潜力与发展空间。当前中国REITs覆盖的不动产品类有较大扩展空间，底层资产的品类组合有待多元化，原始权益人和投资人可进一步拓展丰富。
目前公募REITs与利率债的净息差进一步走阔，公募REITs配置价值逐步显现。整体来看，公募REITs二级市场价格较发行价呈折价状态，但不同资产类别表现分化，能源环保、保租房和生产型厂房等品类体现较强抗跌属性。
公募REITs发展的战略意义在于促进基础设施类不动产一、二级市场形成“投资—退出—再投资”的价值闭环。一是为一级市场建立价值中枢；二是提升投资人的关注度和资产的流动性；三是证监会明确REITs权益属性，允许OCI记账方式，引导更多机构长期资金投资布局。公募REITs长期健康发展的生态底座进一步夯实。
三、典型赛道迎来长期发展机遇
六类典型产权类赛道备受机构投资人关注：
一是物流仓储。物流仓储是经济运行的基础设施基座，从消费市场来看，线上零售的总量依然在持续增长，跨境电商、冷链等细分领域带来更大的挖潜空间；从工业物流来看，物流服务逐步转向供应链体系化服务，将进一步带动高标仓储需求释放。
二是租赁住房。租赁住房兼具经济属性和社会保障属性，配套制度日益完善。同时，国家“租售并举”政策牵引，叠加当代年轻人的婚姻与住房观念变化带动租赁需求长期增长，形成了一个长坡厚雪的赛道。
三是产业园区。产业园区类资产是服务科技发展与实体经济的空间底座。从供给端看，高能级城市的工业用地资产相对稀缺；从需求端看，战略新兴产业、智能制造、生命科学等行业蓬勃发展，带动一线城市及周边园区类资产的估值提升和流动性改善。
四是新能源资产。国家“双碳”战略牵引，社会用电量需求的长期增长，共同构成行业发展的底层逻辑。同时，风电、光伏及储能全产业链的成本持续下降，让新能源类资产具备了市场化回报属性，提升了该类资产的关注度与流动性。
五是零售商业。近年来，消费升级驱动中高端零售发展、体验式消费变革引领、品牌折扣零售模式深化等催生线下零售增量，形成差异化竞争赛道。
六是数据中心。“东数西算”已上升为国家战略，算力布局与AI商业化应用将驱动数据中心类资产长期向好，发挥好“西部”的电力供给优势，推进好“东部”的商业化运用。马斯克与黄仁勋都曾表示“AI的尽头是缺电”，数据中心的发展离不开绿电与储能的支撑，配套绿电的大型数据中心将更具投资价值。
四、基础设施类不动产高质量发展的前景展望
一是供应侧有序回归。基于供求关系的变化，各类建设用地的出让节奏与规模正有序优化，有助于引导土地一级市场供需关系回归平衡。
二是需求侧长期驱动。基础设施类不动产的风险收益特征与机构投资人的配置需求高度匹配，大规模的机构资金对基础设施类不动产的长期健康发展形成坚实支撑。
三是基于战略价值牵引的投资方向与策略。围绕产业发展、绿色低碳、数字中国、民生保障四个战略方向，聚焦回归价值主线，从资产估值的“性价比”与现金流的“创造能力”双维度去匹配“最硬核”的资产，增强穿越周期的能力，实现“价值投资、稳健投资、长期投资”的发展目标。
最后，从行业高质量发展的内在要求出发提两点建议：一是加快培育完善由公募REITs、Pre-REITs、私募REITs共同组成的多层次REITs市场生态；二是丰富市场参与主体，引导和促进更多优秀管理人参与基础设施类不动产的投资管理与资产管理，共同为中国REITs市场的高质量发展贡献力量。
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