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上海率先“松绑”,成为一线城市中首个出台楼市新政的城市。“沪九条”的出台,也给了上海楼市带来了积极的影响。紧随其后,广州、深圳也开始先后松绑,这一次的楼市调控大松绑,也终于影响到一线城市了。
从“沪九条”到广州楼市调控大松绑,并未全面取消限购,依然保留着一些条件。例如,在“沪九条”中,提出了非本市户籍购房社保年限由5年调整为3年。对广州来说,非广州户籍家庭在广州缴社保或纳税只需要半年就可以在广州购房,社保年限的要求大大降低。
除了购房门槛大幅降低之外,对首付比例与房贷利率的调整,也是展现出友好的一面。
以广州为例,限购和非限购区域的首套、二套住房均取消了利率下限,同时首付比例也下调至15%和25%。
再以上海为例,进一步下调了首付比例,同时也下调了房贷利率下限60至70BP,首套房贷利率最低也有3.5%了。至于深圳,深圳把首付比例下调至20%,二套房的最低首付比例下调至30%。
降低社保缴纳年限、下调首付比例、取消了利率下限等,这些措施对提振购房意愿与投资信心带来了积极的影响。
除了上述措施之外,各主要城市也积极推动“以旧换新”的措施。截至目前,包括上海、深圳等超过50城推出房屋“以旧换新”措施。
越来越多的大城市取消限购,只剩下少数城市保留着些许限购条件,但从此次房地产新政的推出力度来看,已经是比较大了。由此可见,房地产政策底部已经确立,接下来看市场实际需求可否触底回升。
房地产作为经济的支柱产业,影响着大量细分行业的发展,同时也影响着大量的就业需求,这样我们不难理解为何要积极提振房地产市场了。不过,当前的房地产市场,正处于调整周期,而不是上升周期。按照库兹涅茨经济周期的说法,一轮周期需要走15年至25年,房地产从21年调整至今,也只是三年多的时间,从调整周期来看,似乎还不算很充分。
一系列的政策利好,可能会缩短房地产的调整周期,但未必会从根本上扭转房地产市场的运行趋势。房地产步入调整的核心原因,还是前期涨高了,市场价格已经明显超过了自身的价值,最终导致了价格泡沫的产生。
房地产行业处于调整周期内,主要是消化库存、压缩价格泡沫,当库存消化得差不多、价格泡沫挤压到一定程度之后,才会形成真正意义上的价格拐点。因此,房地产政策底部已经确立,仍不代表房价很快会触底回升,关键还是要看实际需求会否得到持续回升,房地产市场的“去库存”是否已经步入尾声。
股市是经济晴雨表,上市公司股票价格也是行业发展状况的先行指标。房地产股票提前在房地产行业步入调整前出现深度调整的走势,按照晴雨表的说法,房地产股票也会率先房价触底企稳。不过,在这一轮房地产调整行情中,已经加剧了整个行业的洗牌力度,最终可以留下来的都是实力很强的房企,一旦房地产市场结束调整周期,留下来的优质房企股票也会提前表现。
一线城市“松绑”或会在短期内刺激市场需求,但中长期价格走势,仍需要看市场实际需求的回暖程度。不过,对未来的房地产市场,分化也是在所难免,人口持续净流入、购房需求旺盛的大城市继续提升它的城市吸引力。#上广深大幅松绑楼市,北京也快了#
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