绿城，没有魔法

文/十一弟

最近，广州白云区有一个开发项目，进入了破产重整——

绿城·江府海棠。

这个项目挂着绿城的招牌，但它背后的股东，却跟绿城没有半毛钱关系。

江府海棠的开发主体——广州鸿珺房地产有限公司，由奥园集团和平安不动产共同持股。

项目前身是奥园·云和公馆，奥园集团在2021年暴雷以后，才引入了绿城负责代建，换了招牌。

但绿城没有魔法，没能化腐朽为神奇，拯救这个项目。

今年四月份，江府海棠背后的股东之一——平安不动产，以及它的债权人——中国银行，向法院申请破产重整。

到现在，加上维稳账户、监控账户和在途资金，项目剩下的资金余额，还不到4个亿。

而项目欠下的债务，多达30亿。

今年八月份，500多套期房的业主就要收房了；到年底，还要向政府交付500多套安置房。

若要完成竣工交付，至少还需要投入几个亿资金，全部建成以后，大约有17亿的货值。

接下来，江府海棠进入破产重整以后，可能会引入新的投资人。

当然，最终还得看是否有人愿意接盘，注入资金。

四年前，广州楼市还是烈火烹油，一片炙热。

奥园集团花了22亿代价，拍下了江府海棠地块，溢价率两成以上。

剔除无偿移交给政府的配建面积，分摊至纯商品住宅的楼面地价，超过了1.9万/平米。

拿地一年后，奥园·云和公馆入市——

开盘价定在了2.8万块钱/平米，只比地价贵了不到一万块钱。

开盘几个月，进入2021年下半年，奥园集团就暴雷了，项目开始了大降价。

开发商暴雷，副作用很快就传导到了项目上——

打着奥园集团的招牌，云和公馆哪怕降价也卖不出去，买家担心交不了房，根本不敢上车。

于是，2022年七月份，奥园集团引入了绿城代建，云和公馆改头换面，贴牌变成了绿城·江府海棠。

当时，绿城旗下的代建业务平台——绿城管理，信心满满、一脸傲娇。

在与奥园集团的签约仪式上，它把自己吹上了天——

“很多人听说绿城管理来保交付了，心情就不一样了。”

“这对购房人、原开发商、投资人、供应链、政府都是多赢的，我们从一个多输的局面，进入到一个多赢的局面。”

“选择与绿城管理合作实现项目纾困，是当下契合多方主体诉求的最优选择。”

“保交楼都在期盼绿城代建接手。”

从代建江府海棠以来，绿城管理已经接手两年时间了。

据说，刚接手江府海棠时，项目货值大概有23亿。

一直卖到现在，还剩下17亿货值。

绿城代建代销了两年时间，去化了6亿左右。

这个项目不仅没能售罄清盘，价格反而卖得更低了。

现在，江府海棠的单价，已经降到了1.8万/平米，直接击穿了地价。

当初吹嘘的多赢局面，供应链、政府等利益相关方，最后到底有几方赢了，十一弟不清楚。

但作为开发商，奥园集团肯定是赔得底裤都不剩了。

债权人也没赢，要不然银行也不会向法院申请破产重整。

至于买房人，那得等到今年八月份，看看绿城能否按期交房了。

也许，真正赢了的，只有绿城。

港股上市的绿城管理，头上顶着“代建第一股”的光环。

不过，在江府海棠项目上，算是砸了招牌。

所谓的房地产代建，本质上就是做贴牌生意的包工头——

在代建项目上，代建企业不承担资金，只负责开发建设、销售管理，从中收取费用。

这属于旱涝保收的轻资产业务，贴牌、代工，只赚服务费。

代建企业收取的费用，主要包含两类——基本管理服务费、与销售挂钩的业绩提成和超额收益。

今年初的业绩会上，绿城管理董事会副主席李军作过介绍——

“代建费用跟销售额拉通的话，大约在3.5%~3.8%之间。”

也就是说，只要把开发项目交由绿城来代建，它就要拿走对应销售额将近4个点的费用。

去年，绿城旗下开发业务的毛利率，已经跌到了11%。

最后到手的净利润率，只剩下5%。

当前楼市行情下，开发商的毛利率承压。

若是引入代建企业，再向其支付4个点的代建费用，几乎就没钱可赚了。

相比开发业务11%的毛利率，从事代建业务的绿城管理，绝对算得上暴利。

去年，绿城管理的收入超过了33亿，增长了四分之一。

净利润上十亿，增长了三分之一。

代建业务的毛利率，高达52%；它的净利润率，则接近30%。

由于代建业务贡献了巨大利润，绿城开始把更多心思，放在了绿城管理身上。

去年，作为控股股东，在绿城的主导下，对绿城管理进行了一轮人事调整。

核心高管的座次，重新洗牌。

之前执掌绿城管理的一、二号人物，都被削了权。

其中，绿城的董事会主席——张亚东，亲临坐阵绿城管理，出任了董事会联席主席。

绿城管理原来唯一的董事会主席——郭佳峰，调任为董事会联席主席。

去年初，刚刚被委任为绿城管理执行董事的王俊峰，短暂过渡之后，又得到了提拔，升任行政总裁。

而一手创办绿城管理，并且已经当了七年行政总裁的李军，被委任为董事会副主席，但丢掉了行政总裁的职务。

郭佳峰、李军，都是绿城创始人——宋卫平的嫡系旧部，早在二十年前就加入了绿城。

李军更是绿城管理的元老级人物。

他在绿城开创了轻资产模式的代建业务，绿城的首个商业代建项目，当时就是由李军负责。

在绿城体系内，绿城管理的模式与业务，没有谁比李军更懂行。

取代李军出任行政总裁的王俊峰，他之前在绿城的地产开发板块，去年初才调任到绿城管理。

中交入主绿城以后，王俊峰得到了提拔，先后担任了宁波公司总经理、浙东区域总经理。

就在去年初，王俊峰负责的浙东区域被合并，但并不影响他在绿城内部受到重用。

从绿城调任绿城管理仅半年时间，他就成了真正话事的一把手。

从任职经验和从业履历来说，王俊峰面对的行业跨度，是从拿地开发的重资产，转向贴牌代建的轻资产，难度可想而知。

而且，他比李军还年长一岁。

也就是说，在绿城管理行政总裁的位置上，王俊峰并不占优势。

他的经验、资历、年龄，都不如李军。

但绿城还是换下了李军，让王俊峰顶替了绿城管理的行政总裁。

去年，绿城管理的几名核心高管，王俊峰领取的薪酬最高，多达946万。

今年三月份，绿城管理又给他发放了350万股股票，市值将近2000万。

坐上了绿城管理的话事人，权力和财富，王俊峰一下子都拿到了。

核心管理层的洗牌——

削权打下江山的老将，起用空降不久的新人，尤其是绿城董事会主席张亚东亲临坐阵。

这意味着，作为控股股东，绿城已经对绿城管理收紧了缰绳，施加更有力的管控了。

今年初的业绩会上，张亚东相当得意——

“最困难的时候也有好企业，再好的时候也有烂企业。”

“我们认为在整个形势不好的时候，我们是那一家好企业。”

只不过，这样一家好企业，给暴雷开发商的项目贴上了绿城的招牌。

最后，还是没能挽回它走向破产重整的命运。