5月百强房企销售会议

5月百强房企销售会议

全文概要

该会议讨论了中国房地产市场的当前销售状况、政策影响、市场情绪及未来趋势。5月份百强房企销售环比小幅上升，但同比下降显著，权益跌幅32%，全口径跌幅35.4%。市场政策整体放松，如取消限购和首付比例下调至15%，刺激了市场情绪，资本市场对房地产股票反应积极。新房和二手房的带看量及咨询量在核心城市有所提升，但实际销售成交并未明显增长。5月份房地产市场环比增长5%，6月份预期将有增长但幅度不确定。

2021年6月份销售额环比下降，与往年6月份的增长趋势不符。市场规模从去年6月的11,000亿降至今年5月的3,200亿，跌幅超70%。华发、建发、绿城等部分企业表现强劲，华发单月环比增长近200%，同比增长50%以上。重点城市房企供应量连续两月环比下降，一线城市中北京、深圳供应量环比增长，而广州下降36%，上海持平。二三线城市整体供应量环比下降19%，同比下降18%。

西安市场表现抢眼，环比增长36%，同比增长44%。35个城市新房市场看房量同比增长10.7%，环比增长6.7%。二手房市场相对平稳，成交量小幅下降，市场热度高于新房市场。市场情绪虽有改善，但成交量改善幅度有限，核心城市间表现不一。30个重点城市平均去化率微升至30%，较上月提升4个百分点。6月份市场环比增长预期至少30%，但实现此目标尚不确定。

多数城市新房价格出现明显折扣，二线城市新房有效销售可能需要7折，一线城市如上海折扣约10~15%。除了直接折扣外，还可能包括暗扣、车位、装修等形式的优惠。专家测算中国房地产市场中期年销售面积的合理预期为8亿平方米，市场下行可能导致销量降至6亿至7亿平方米。当前市场面临保交楼的挑战，中央层面依然强调保交楼和压实责任，去年底复工率或完成率达90%以上。

预估需要保交楼的体量约3亿平米，但实际完成情况不详。会议提出将商品房库存转化为保障房，以减轻商品房市场库存压力，并增加保障房比例，为中低收入群体提供居住保障。避免二次建设和资源浪费，同时完成保障房建设任务。预测未来房地产市场将形成针对不同收入群体的明确细分市场，并预期政府将持续推出新政策，响应市场基本面变化，支持市场可持续性和价格稳定。

Q&A

Q：林总，站在您的历史经验和对未来展望的维度上，可以给投资者一个定义，是什么样的量价走势可以让您认为是一个坚实的底部，而不是单纯地从环比或同比的维度去讨论。

A：市场底部的判断需要考虑量化指标和市场特征，如库存供求结构逆转、成交量持续上升、挂牌量下降等。底部并非一天或一周内可确定，但当这些指标出现明显改善时，可能已经筑底成功，市场将有望向上走。因此，要综合考虑多个指标，而不是单纯依靠环比或同比数据来判断底部。

Q：假设没有一些特别的东西，它会不会朝着一个比较悲观的方向发展，有多大的可能性？还有按照这个方向去发展，还有多少的竞争空间，或者才能去扭转预期？

A：目前的这种措施，包括现在市场层面上的短期的情绪上的修复，可能并不足以扭转大家对于房价的一个预期信心。现在可能短时间的一个反弹之后，量的一个反弹之后，发现价格可能继续还是在往下，因为我们现在看到有一些有，个别的业主现在在跳价，我们不太清楚，当然这个也是市场行为，但是可能他发现跳价之后，其实市场并不买账，包括整个市场大家也都会这样，所以说信心的话或者预期并没有随之上来。作为短暂的一个反弹之后，后续可能还是走原来的这种趋势。所以这种可能性我觉得是还是还是存在的，而且概率还是不低的。我们说乐观一点的话，大家可能都希望现在政策力度也放到这个份上了，然后市场在目前的量价水平上，经过了一段时间的修复之后，能够逐级的往上反弹，这种是大家我觉得可能有这个预期，但是我们说可能会事与愿违第二个不是特别的，我也没有办法问您第二个问题应该问的后续还能够采用什么样的手段去避免或者说去扭转，是这个概念。

Q：还有多少的空间？假设你最后一刀的死亡了。还是这样基本上就

A：我们说的现在这个行业来讲，可能单纯依靠市场自然出清或者自然的调整，可能时间会比较长，或者说幅度可能也会比较大。现在来讲是需要政府如果说想要扭转的话，我觉得是需要政府强力的一个干预了。当然这只是个人的观点，反正仅供您的参考，这种干预不是说限购政策的取消，不是说限价限制性措施，我一直讲我觉得可能是需要真金白银的往房地产行业里边去投入，不管是保交楼也好，还是收储也好，甚至说是化解房企的流动性问题也好，需要真金白银的投进来。目前来讲，我们看到现在这个层面是在往这上面靠，但是现在整体的规模体量还是不大。另外一个可能就是中央层面可能还是希望能够由这个。是由这个地方或者说由行业自身去解决这个问题，所以从中央下来的资金量我觉得还是不够的。所以说或者如果说在这个方面，如果能够加大一个力度，当然这个力度的一个加大，我觉得可能是要有一个幅度是比较大的，可能会能够把目前的困境会得到一定的解决，甚至能够有所扭转。

Q：最近新房房价折扣的情况如何？您这边有没有具体的折扣方面的数据？

A：现在新房价格已经有明显的松动，一线城市折扣大概在10~15%，二线城市可能要到7折左右甚至更低。部分项目可能存在暗扣或者是暗折，主管部门目前还无法解决这个问题。以价换量已经成为全国普遍性的现象。

Q：关于地方收储的进度，不知道林总这边有没有具体的情况，包括中央之前说的3,000亿以及地方层面以旧换新的，包括像郑州的推进的情况。

A：郑州的5000套对吧？郑州的5000套，南京的2000套，3,000亿，因为刚刚出来，所以我们不是特别清楚，现在在3,000亿收储这个事情，现在各地落实是一个什么样的进度，这个倒的确不是特别清楚。南京和平台上我稍微。插一句，听说有地方有报一些项目，他3,000亿才刚刚开始，确实大家不太可能说期待这么快，因为作为一个所谓的收储的动作，他就算是收项目，他跟下家卖项目这边的谈判也是需要一定的时间，所以也不能这么着急，还是要等等它具体的一个落地。

Q：据您了解，中国房地产的销量中期来看大概一年销售多少？多少万套，它是一个比较合理的数字，给大家一种中期的预期，还有据您了解，这几年因为你看很多新房，实际上很多是期房，那这种不知道有没有一种运算的方式，把它折成一个每年的真实的销售的面积，您感觉我们如果要把存量的库存给去化掉，比方说从今年这种来算，大概需要多久？能不能给我们一个预期？谢谢

A：第一个问题，其实我们是有个测算，我们基本上觉得从需求的角度做一个理论上的测算，大概在八点几亿，是一个平衡点，但是的确市场如果说持续下行，超跌可能跌到6个亿或者几个亿7个亿，其实都是有可能的。我说的是平方米，如果套数你就大概匡算一下，按照100一套这么去匡算一下不就行了。我们第二个问题我不太理解您是想要期房什么。我的意思。是现在不是很多存量的房地产，它是一个保交楼的状态，它实际上没有

Q：现在需要保交楼的量有多少？如果要考虑回到合理值大概要多久？

A：保鲜楼现在不好说了，现在已经不知道有多少了，因为这个东西因为这个情况比去年恶化，其实去年是保证人相当的量是已经完成了，或者说已经进入正常施工状态了。现在按照去年年底的相关部委的领导出来讲，百分之九十几的复工率或者完成率，到今年我们看到到的中央层面，由于还是在强调保交楼，还是在强调要压实责任，要保交楼，所以说其实这个事情我们也现在搞不清楚，大概还有多少这个量？之前中央层面的一些部委出来讲话是大概有三个亿，3亿平米的一个需要保交楼的体量。