本文根据5月15日75期【酒店投资百人汇】视频直播栏目整理而成。本期【酒店投资百人汇】视频直播栏目邀请到的嘉宾是来自专业投资机构投资人宣建岭。他作为瑞辰集团酒店板块的负责人，带领着一支覆盖酒店投资全链路的专业化队伍，目前已经在华东、西南和西北市场落地了5家智选假日酒店。
以下内容根据直播对话中宣建岭表达内容整理：
从地产到酒店投资
我原先从事地产开发，从2018年开始接触酒店投资，至今已有6年的经验。地产开发和酒店投资其实有很多因素是相通的，在天时、地利、人和之后，项目也就自然而然的水到渠成了。
人和。我之前在国内TOP30地产公司做到了管理层，后来跟核心团队出来创立了瑞辰集团，以地产为主业。在做地产的同时，我们也在思考可以如何进行产业的延伸，让企业经营更加的稳定长久，开始涉足酒店投资和医疗器械生产。
核心团队多年的地产从业经验是我们的核心优势。相比较其他酒店投资人，我们瑞辰因为有着地产背景，在酒店投资方面相对会更理性，甚至可以说谨慎保守一些。在进入行业之前以及进入行业之后的各项决策均有大量的数据作为支撑，这中间包括了公司内部情况，对未来的预期以及外部行业情况。
天时。2018年我去上海参加酒店行业展，算是正式开始接触这个行业。当时印象最深的国内品牌是亚朵，国际品牌是洲际。
那我们入行的这个时间也正好赶上洲际酒店集团（以下简称“洲际”）在中国市场推出特许经营模式的开始，这个模式既能提供一定的品牌背书以及溢价，又能给我们一定的自主权可以让我们内部资源优势得到发挥。讨论之后，我们根据公司业务发展情况决定做中端品牌，并最终确定了洲际的智选假日酒店模式。
地利。在目前酒店已经是存量市场的基本面下，为了控制成本以寻找利润空间，一般的投资人可能会优先寻找合适的物业，再去计划后续的工作。我们的操作可能不太一样，是先选城市，再选物业。我认为正是因为存量市场让物业的选择变得更多了，投资的思路也可以相应打开。基于之前的全国多年多地多个项目的运营经验，再加上扎实的数据支持，我们在做具体决策的时候可以更为大胆。我们优先考虑国内几大城市群的核心城市，每个区域选择几家物业，再去具体分析这些物业的优劣。
目前我们与洲际签约了5家酒店。已开业是杭州的西湖东智选假日、成都武侯新城智选假日，还有西安的高新南智选假日3家酒店。
今年五一期间，一些酒店过于乐观，做了比较大幅度的预埋价格，结果预订的状况不好，造成了一些退订的情况。而我们在今年年初看到2023年的数据与疫情之前2019年还有差距，就下调了今年的预期收益，做了比较谨慎的预判，优先保证出租率。今年五一期间我们的三家酒店有4天都是满房的。只有提前做好了整年的布局才能保证全年的运营不变形，才能更好的执行各种运营策略。所以尽管这目前已开业的三个项目都是在疫情期间开业的，从2023年至今的实际运营数据与我们投资之前测算的预期是比较接近的，这一块业务目前发展的比较健康。
专业机构+酒店品牌
如何做到1+1大于2?
杭州西湖东智选假日酒店
物业选择上，我们有一套自己的逻辑：一看城市，二看商圈，三看客户，四看竞品。由于我们的专业房地产背景，使得我们在选择物业上相比单纯的酒店投资机构有着更专业的调研能力和数据支持。杭州这个项目，我们是先考察物业，然后再考虑这个物业的调性与哪个酒店品牌，品牌下面的哪个细分产品最为匹配。
就像我前面说的，我们通过扎实的数据比较，选定杭州之后，我们先考察了这个物业3、5、7公里范围内的商圈情况。我们通过洲际了解到，智选假日的客户60%以上是男性，年龄在25-45岁之间，大多数是优质企业中层。我们带着这个数据对应去看范围内有多少企业，有多少优质企业。同时杭州作为著名旅游城市，我们还要考虑旅游客源以及线下散客。明确客户之后，我们再去看这个酒店周围的竞品情况，2-3公里内是否有与智选假日同类型酒店。在看城市、商圈、客户、竞品这一过程中我们还需要时不时回头看自己，每推进一步都要想一想我们自己的优势在哪，能不能在这个物业上发挥出来。
看了几个物业之后我们最终选择了现在这个位置。西湖东智选假日酒店这个物业是租赁的。先前的经营方经营了16、7年，酒店共有300多间客房且包含餐饮、会议室等比较齐全的配套设施，但经营情况不是特别好。
根据调研情况，我们对现有的物业进行了瘦身：保留了211间客房、部分餐厅、会议室、健身房、自助洗衣房以及部分大堂，把餐饮等其他配套还给了物业。只保留核心配套，运营起来更加灵活、清爽。
杭州西湖东智选假日酒店
因为酒店经营时间较久，设施老旧，翻牌既无法达到洲际的标准，也无法实现我们自己的目标。因此我们选择翻新，需要全部拆除再进行装修。在这个过程中，成本控制就变得尤为重要，直接影响投资回报周期。
智选假日的特许经营模式给了我们投资方筹建过程中比较大的自由度。我们集团主业是地产和工程建设，在装修方面有自己供应链和工程建设团队，那么在投资酒店的过程中，我们希望能够利用这一部分优势来节约酒店筹建成本。在涉及到酒店安全、客人安全的方面，例如门锁、保险柜、床垫、防火板等必须使用品牌方提供的固定品牌，这些相对投资占比很小，可以接受。至于装修的主材，给我们的选择的余地就比较大了。甚至如果我们想用自己的供应链，只要打样符合洲际方的各项标准，那就可以用，对投资人没有硬性的要求。
这样一来，背靠集团，我们可以选择自己熟悉的供应商控制资金成本；我们有成熟的装修团队，配合高效、沟通顺畅，可以取得装修的时间优势。即使在2020年杭州受疫情封控的影响下，也在5个月内完成了装修。最终单间造价大约13万元，总装修投入3000多万。
目前我们三个项目的平均单房成本大约120-130元，目前ADR在450-500元，出租率约85-87%。西湖东这家店做到了商圈同类型酒店TOP3，境外客人做到了top1，其中43%-45%客源来自会员。如果以2023年的收益参考，投资回报周期大约在5年左右。
此外，横向对比，品牌加盟的优势在特殊时期得到进一步凸显。疫情期间数次封控结束之后，我们店从解封到恢复平均出租率的时间只需要两三天，比本地单一品牌酒店要快上不少。
投资建议：
谨慎乐观，稳健前行
酒店机构投资环境如何？
目前，中国一线、二线、三线及四线以下城市的连锁化率依次是44%、36%、25%及14%，相对于发达国家的70%以上还有较大差距。国内在酒店投资的连锁化发展来说，还有较大的增长空间。
与此同时，知名国际国内有着地产开发商背景的酒店业主，伴随过去几十年运营管理经验的积累，开始将重点从开发建造转向经营管理。在市场的博弈中，买方市场也逐渐从品牌方转向业主方。我们经常可以看到行业内摘牌、换牌、地产巨头推出自主酒店品牌等等。
包括万豪、洲际、希尔顿等国际集团也通过自主研发和收并购等形式推出一些软性品牌矩阵来抢占市场。例如洲际智选假日特许经营这种形式的弹性加盟让我们业主在改造成本控制上有更大空间，增大了单体酒店加入连锁酒店集团的可能性。
在我看来，目前是最好的时代，也是最坏的的时代。疫情过后，目前市场整体处于复苏和洗牌的状态。酒店投资进入存量时代，行业已从卖方市场转变为买方市场，物业的价格、免租期等优惠目前可能是周期折扣最低点。这对于投资人来说是大利好。我说“最坏”是指改革开放40年，我国各行各业都有了深入的发展趋近饱和，真正的蓝海已经所剩无几。那给我们的专业投资人的挑战，就是如何在好的地方规避风险，在坏的地方找到增长点。需要拼专业度，做到人无我有，人有我优。对投资人和运营方都提出了更高的要求。
即使像我们这样的专业投资机构，依然无法完全规避风险。我们近些年投资的这些酒店项目基本没有杠杆，资金全部来源于股东，也有成熟的团队运营，有大量的数据调研，各种动作都有SOP等等专业化的操作。但我们某一家酒店在疫情期间开业之后，虽然自身运营做得不错，但是周边的企业倒了很多，导致出租率等数据不太理想。所以说即使你做得再扎实，仍然还是会遇到一些意想不到的变化。
“新玩家”还有机会吗？
在这样的投资环境下，机构投资会越来越多，也越来越专业。那在这个市场中，机构投资人的占比、合投形式的占比也会越来越高。如果这个时候想入场，我有以下几点建议：
找准定位。酒店投资是投资领域中一个细水长流的赛道，有着较长的回报周期。投资人进入行业的时候要准确锚定客户定位、品牌定位，这样在未来的经营上才能事半功倍，提高效率。我们以前在酒店装修的时候可能为了面子去多投钱，期待以部分豪华装修来升级品牌，提高房价，最后发现并没有作用，希望大家不要犯我犯过的错误。
找专业的人做专业的事。选择一家专业的投资机构进行机构化合投的操作，是一个比较保险的选择。像我们这样的专业酒店投资机构一般具备三大核心能力：足够的资金、专业的全流程团队、以及对未来合理准确的预判。
同时最重要的一点，是看这个机构的操作是否阳光透明。例如我们在项目前期会给投资人做非常详尽扎实的预期管理，公司每半年就会跟股东坦诚布公地进行交流汇报，建立清晰透明的沟通机制，最终实现机构和投资人的和谐共赢。
借力打力。我们一开始从地产转到酒店也不是很专业，那我们就请一个专业的老师来给我们上课，减少自己的弯路。洲际有很长的发展历史，他们的SOP以及强大的培训系统有很多地方值得我们去借鉴。公司与洲际签约的第一家店的总经理就是我们特别邀请品牌方派驻过来的。通过这位经理以及品牌方的支持，我们搭建了自己的酒管人才梯队，我们后面开业的酒店管理团队的关键岗位就可以全部采用现有团队的成员。
总之，没有最好的品牌，没有最好的物业，但如果抓住了机遇，一定能找到最适合自己的模式。希望各位投资人能谨慎乐观，稳健前行。
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