文/十一弟
这一轮房地产救市，四个一线城市里，广州的动作最快、尺度最大。
去年八月份，广州打响了第一枪，率先放开了“认房不认贷”。
今年初，又取消了120平米以上的住宅限购，撕开了限购的口子。
现在，轮到下调购房首付比例了。
上个月，央行宣布把首套房最低首付比例下调到15%以后，一线城市已经开始跟进。
上海、深圳的行动很快，但步子不大——
首套房的最低首付比例，从之前的30%下调到了20%。
北京的首付比例，还一直绷着，维持在三成，暂时没有放松的意思。
只有广州，丢掉了一线城市的包袱，直接跟二三线城市看齐，把最低首付比例下调到了15%。
在调控政策上，广州不需要藏藏掖掖，干脆一上来就摊牌了。
到上个月，广州在今年的商品房销售额，才刚刚迈过千亿门槛，下滑了三分之一。
广州楼市销冠，依然是越秀地产，卖了175亿。
去年同期，越秀在广州的销售额为312亿，减少了四成以上。
首付比例一下调，政策效果立竿见影，最先挤爆了二手房市场。
今年以来，在贝壳平台上，广州的二手房挂牌量，一直维持在14万套以上。
据说，上个月政策出台的那一天，就有将近900套二手房挂牌上架了。
而在一周后，广州新增挂牌的二手房，已经超过6100套了。
还有大概1300套在售的二手房，业主悄悄地上涨了挂牌价。
在政策刺激的短短时间里，市场的预期，似乎在慢慢起来了。
作为国内最大的中介平台，贝壳沉淀了庞大的市场数据和交易案例。
他们对数据的一些解构和观察，往往很有指引作用。
最近，贝壳在召开的业绩会上，他们的一位高管，透露了对当下楼市行情的判断——
“挂牌量创下历史新高，这是二手房市场扩容的必然结果，也是在政策刺激下换房需求加速释放的表现。”
“目前贝壳平台上看房客户总量，高于二手房新增挂牌量，说明市场上想买房的人不少，但观望情绪严重，购房者的信心需要进一步修复。”
“但二手房挂牌量大幅增加，是购房需求提升的前置指标。”
也就是说，当有很多人突然想卖掉手上房子的时候，也许并不是缺钱或者急于套现。
还有可能是卖一买一，打算换房了。
现在的楼市格局下，新房与二手房之间，存在着一种轮动效应——
在新房市场走高之前，二手房市场会抢先一步变得活跃起来。
贝壳专门做过研究，楼市的改善性需求占据了绝对的主导地位，这个购房比重为——
60%。
过去几年里，房地产市场经历一波下行震荡以后，投资性需求已经缩窄到了10%。
而首次置业的刚性需求，依然维持在30%左右。
这意味着，大家买房的动机，正在从投资投机向改善居住的方向迁移。
很少人买房，再抱有炒一波、捞一把的心态了。
从前坐等房价暴涨、快进快出炒房的日子，已经一去不复返了。
基于对当前楼市行情的判断，接下来的市场走向，贝壳得出了一个观点——
改善性需求能否起来，对新房市场的支撑作用，最为关键。
无论是卖小换大，还是卖旧换新，满足改善性需求的前提，是把手上的房子卖出去，腾出购房资格和现金。
二手房挂牌量创下历史新高，主要由于卖一买一的置换链条，还没有打通。
根据贝壳的数据，在一线城市，卖一买一的业主占比将近75%，二线城市大约50%。
于是，广州的政策松绑，加大了对卖一买一的支持力度——
“居民符合租一买一、卖一买一条件的，买房申请贷款时，可以按照核减后名下住房套数认定。”
也就是说，在广州，如果你卖掉手上的二手房，置换一套新房，就能被认定为首套房，执行最低15%的首付比例。
这个政策一落地，开发商立马跟进了。
在天河区，广州楼市改善性需求最旺盛的城区之一，扎堆了许多热销的网红盘。
由当地政府、行业协会牵头，很快就筛选出来了首批十个参与以旧换新的楼盘。
十一弟看了下，这些项目的开发商，都是清一色的国央企——
越秀、保利、珠江实业、华润、中铁建、招商、湖北联投、中能建。
其中，湖北联投是湖北省属大型国有控股企业，实力雄厚。
它旗下的核心子公司联投置业，在天河东板块有一个改善型的标杆项目——
联投·文津府。
这是联投置业南下大湾区首个独立拿地操盘的开发项目。
文津府的地段位置，相当核心，与广州名校——执信中学，仅有一路之隔。
去年国庆节，文津府开盘入市，卖得很不错——
首次开盘就卖了15亿，今年一季度又卖了5个亿。
联投置业对买房业主做过统计，建立了项目客群的职业画像——
文津府的业主里，来自政府、教育、企业的高知人群，占比达到了七成左右。
这使得文津府形成了一个很纯粹的高知圈层，在广州吸引了庞大的改善性客群。
项目首开推出的三栋楼，都已经封顶了，即将售罄。
文津府应势加推的2号楼，联投置业对产品做了升级。
它主打110平米~130平米的四房户型产品，在广州容积率新规下，文津府的得房率，几乎做到了100%。
还有三面环山的生态体验，270的景观视野，3.1米的奢阔层高，5.9米的客厅开间，8米的IMAX大阳台。
在市面上的同类产品中，文津府迭代出来的产品设计，摸到了整个广州四房户型的天花板。
无论是业主圈层，还是产品设计，在改善型项目极致内卷的天河区，文津府都堪比标杆。
于是，文津府也就入选了天河区首批十个以旧换新的楼盘。
联投置业落地的以旧换新政策，业主将享有五项权益——
无忧订房——参与以旧换新的客户，只要提供二手房挂牌资料，就可以挑选心仪的房源；
无忧锁房——在今年底之前，心仪房源将会锁定保留，不再另售；
无忧保价——被锁定的房源，无论市场如何变化，价格不会上涨；
无忧退房——年底前二手房没能卖掉，享受无理由退房；
经纪人联动——联动专业经纪人团队，帮助业主挂牌的二手房提高曝光和快速销售。
据说，广州把最低首付比例下调至15%的第二天，配合以旧换新的政策，文津府就成交了6套房。
联投置业的一位朋友告诉十一弟——
“以旧换新的政策，把之前先卖后买的流程重构，变成了卖一买一同时进行。”
“有效释放了一二手市场供需两端的压力，打通了两个市场之间形成流通闭环的堵点。”
联投置业还对广州以旧换新的价格机制做了研究，得出的结论是——
只要新房和二手房之间的价格比在1：0.8之内，大家卖旧换新的动力就很足了。
也就是说——
在同一板块内，如果业主手上的二手房价格，能够达到新房价格的八折左右，他们就愿意卖旧换新了。
而且，在广州容积率新规下，相比老房子，新一代产品的得房率更高。
再加上政策松绑以后，有了更低的首付比例和贷款利率。
这样一来，满足改善性需求的置换成本，就已经降下来了。
也许，在广州，新一轮的买房窗口期，正在打开。
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