近日,成都鱼凫城产实业有限公司发布资产转让信息,欲出手旗下房地产开发公司(成都蜀源西地置业有限公司)100%股权及股东债权,引发关注。
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|西南联合产权交易所
距离上一次转让子公司股权仅两个月,国资平台-鱼凫城产密集出手资产,背后的原因是什么?
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涉及温江区涌泉39亩住宅用地
据了解,被出售的成都蜀源西地成立于2024年4月,其100%控股股东为成都鱼凫城产实业有限公司。
财务方面,截止2024年5月31日,成都蜀源西地负债高于资产总额23.4万元,也就是入不敷出。
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|西南联合产权交易所
核心资产方面,成都蜀源西地的核心资产为一宗住宅用地(兼容商业用地,比例为≥3%且≤6%),该宗住宅用地的合同签订时间为2024年5月,地块位于温江区涌泉街道,地块面积约39亩,容积率2.5,当时拿地的总价约4.68亿元,折合楼面地价7200元/平米,为2024年4月25日底价成交。
本次转让项目公司股权,鱼凫城产并未标注起价,需意向方商谈。
“土地处置,现在只要有买家,达成意向,能够转让出去就是好的。因为现在潜在的土地库存压力还是比较大,所以首先就是要尽快的回笼资金,这个最核心。”文轩智库专家、易居研究院研究总监严跃进分析表示。
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鱼凫城产现状如何?
上述的母公司鱼凫城产成立于2020年,主营房地产开发经营,股权穿透之后发现,背后为温江国资。
鱼凫城产从2023年频繁动作,密集注册了6家房地产开发企业(天眼查信息)。
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|图源天眼查
1、身处的大环境不容乐观
作为温江的地方平台公司,鱼凫城产依托当地的支持,但2023年全年,温江区获得财政收入55.7亿元,增长率仅6.3,排名全市倒数第二,低于成都市平均增长水平(13.3%),财政状况不容乐观。
土地拍卖多以底价成交,或鱼凫城产这样的平台公司托底,无良好的溢价空间。
据统计,短期内,鱼凫城产先后获得了温江区域内7宗住宅用地:涌泉69亩、万春79亩、涌泉54亩、涌泉64亩、永宁54亩、涌泉31亩、涌泉27.8亩。
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|来源:鱼凫城产
目前的房地产市场仍处于修复期,2023年温江全区新房销售64.6万㎡,成交均价1.4万元/㎡。在2023年成都中心城区约1637万㎡的总成交量中,贡献率不到4%。如今限购解除后,客群持续减少。
并不活络的资金和市场情况,给鱼凫城产的发展造成了一定阻碍,需寻求其他方式。
2、项目开发缓慢
文轩财经根据公开数据核查,鱼凫城产成立至今尚无项目入市,无资金回流。
鱼凫城产获取的7宗地块中,公开可查信息,仅早在2022年7月获取的涌泉69亩住宅用地进行开发推进,已命名为光华樾府,今年3月获得了建筑许可证,4月进入了开发项目监理/标段招标公告阶段。
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|图源温江区规划和自然资源局
该地块位于涌泉街道凤凰社区四、五组,官河社区二、十一组,容积率2.5,建筑面积约168000㎡,同时对周边的绿地进行配建。
而对于上述同年获取的79.28亩宅地开发进度,已经有网友在问政四川催促。
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|图源:问政四川
整体而言,相较常规的房企,鱼凫城产开发速度较为缓慢,“如果自己开发,现在市场环境又不好,搞不好还要亏,还不如创造条件想办法卖出去,这样的话可能会更好一点。”文轩智库专家、镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为。
他补充道,这类地方国资平台,没有那么强的房地产开发能力,关键在于它的职能,在当前的市场环境下它发挥的作用是什么。
3、两月前出让51%股权给中交
西南联交所“成交公告”之中披露,日前,鱼凫城产旗下项目公司成都温江柳晨置业51%股权/债权已经成交,转让底价约2.31亿元(含债权约2.28亿元),成交价约2.31亿元,为底价成交,交易方式为协议转让。
本次交易涉及柳晨置业的大股东地位,及成都温江约64亩宅地之操盘决策权。
该地块为柳晨置业成立于2023年8月拍下,位于温江区涌泉街道、柳城街道的住兼商用地,计容商业建筑面积占计容总建筑面积的比例为≥4%且≤8%,容积率不大于2.5且不小于1.0,建筑密度不大于25%,楼面起拍价7500元/平米,获取总价约8.05亿元。
目前,柳晨置业尚有相关土地款项尚未支付,据披露,截至2023年10月31日,柳晨置业已支付土地出让价款等合计约4.49亿元,剩余未支付土地出让价款约4.03亿元。如按51%比例计算,约4.03亿元的分摊部分约2.06亿元。
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| 土地位置示意图
从地图可见,这宗土地与地铁关系紧密,交通优势较为明显。周边教育资源丰富。
据媒体核实,收购方为中交西部投资,上级股东为世界500强中国交通建设股份有限公司(简称中交),是全球领先的特大型基础设施综合服务商,具有健康的资金和丰富的开发经验。
为何频繁出售项目,严跃进分析认为,除了资金原因,再深究的话,现在城投类企业,做地产开发限制比较多,可能涉及到上面对整个地产行业的判断,地方债的考虑,不完全是商业性的动作。
事实上,自2022年5月25日国务院办公厅发布关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见(19号文)之后,国家对存量资产盘活的政策就一直不断,各地方政府和部委也在积极响应,为政策进一步落地保驾护航。国资国企出售房产或者土地等,只是盘活存量资产的一种手段。
因为过去几年,国资平台要么被动,要么主动,陆续收购了一些低收益或有一定风险的资产。
部分国资平台估计也是想趁这个机会,赶紧把手上的低效、闲置资产出售,进而优化资产结构。
据中国产权协会统计,产权市场交易项目有不少属于国资国企。数据显示,2023年产权市场完成企业国有产权转让项目4257宗,交易额4789.7亿元,实现增值207亿元。从增值率情况看,2023年产权转让项目平均增值率45%,资产转让项目平均增值率7%……
了解国企改革历程的人都很清楚,此前一些国有资产通过剥离的方式,确实重新焕发了活力。盘活存量资产虽然困难重重,但官方对于做这件事的积极性非常高。
而相对于其他企业,“对国企本身来讲,优势在于交易的信用状况会比较好,地块的权属比较清晰。”严跃进表示出售的难度相对更小。
4、旗下还有多宗土地储备
· 温江区涌泉街62亩住兼商用地,此宗地以楼面价7200元/㎡成交,成交总价为68751.80万元,溢价率为0.00%,鱼凫城产2024年4月25日竞得。
· 温江区永宁街道54.4678亩住兼商用地,容积率1.8,成交楼面价4800元/㎡,溢价率0,拿地总额31373万元,鱼凫城产2023年12月竞得。
· 温江区涌泉街道约31.20亩住兼商用地,成交楼面地价7200元/平米,底价成交,计容商业建筑面积占比≥3%且≤7%,容积率不大于2.5,建筑高度不大于80米。鱼凫城产2023年12月竞得。
· 温江区万春镇建面79.28亩住宅用地,楼面价3104元/㎡,容积率地块:不大于1.5;地块:不大于1.8。鱼凫城产2022年10月竞得。(整理自网络公开数据)
以上地块,甚至有些已经入手快两年,对于企业而言,地拿在手里也将持续消耗成本,如何处理,非常考验企业水平和宏观视野。
对此,张宏伟建议应在合适的时机出手,因为“一般托底的地,大部分不是那么好的地块,就可能闲置在手里。所以说,要解决这类企业的困境,尽可能把手头的地块处理了,无论是通过合作开发,还是出售。”
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