新世界发展，也缺钱了

文/十一弟

最近，香港郑裕彤家族旗下的上市房企——新世界发展，又开始卖资产了。

在深圳前海，新世界发展开发建设了一个地标项目——

深圳前海周大福金融大厦。

这个商业项目属于双子塔建筑，主要包括120米高的南塔，以及200米高的北塔。

其中，南塔在2021年就以32亿的价格，整售给了金融机构。

去年十月份，北塔也已经竣工开业，到现在出租率大约三分之一。

新世界发展持有深圳前海周大福金融大厦30%的权益，项目剩下70%的权益，由新世界发展的控股股东——周大福企业持有。

在股权架构上，周大福企业持有新世界发展超过45%的股份，郑裕彤家族通过周大福企业间接控制新世界发展。

这次资产出售，新世界发展将其持有深圳前海周大福金融大厦30%的权益，转让给了周大福企业，套现15.57亿港元。

双方的交易价格里，包含了股权和债权代价。

其中，项目公司欠付新世界发展的股东贷款，就有15.56亿港元。

也就是说，新世界发展转让深圳前海周大福金融大厦的股权作价，仅为100万港元。

这笔交易的实质，其实就是新世界发展想要收回股东贷款，套现退出了。

作为地标项目，深圳前海周大福金融大厦的潜在价值巨大，去年刚刚竣工，已经开始招商运营，进入了收获期。

但新世界发展已经等不起了，只想尽快退出、回流现金。

由于这笔交易的主要代价，就是项目公司欠付新世界发展的15.56亿港元股东贷款。

现在，周大福企业接下了股东贷款，相当于向新世界发展输送了一笔资金。

作为母公司，周大福企业输血新世界发展，已经不是头一回了。

在新世界发展名下，有一家香港上市平台——

新创建集团。

它的主营业务，打包了郑裕彤家族旗下的高速公路、保险、建筑、设施管理、物流等综合性业务。

2023年，新世界发展营收规模952亿港元，净利润41亿港元。

同期，新创建集团收入452亿港元，净利润27亿港元。

作为下属子公司，新创建集团占新世界发展的营收比重一半左右，利润贡献将近三分之二。

尽管新创建集团的业绩占了半壁江山，但新世界发展还是把它卖掉了，接盘方依然是周大福企业。

新世界发展以217亿港元的代价，向周大福企业出售了其持有新创建集团61%的股份。

由于新创建集团的净资产，远高于转让对价，使得新世界发展在这笔交易中形成了多达83亿港元的出售亏损。

在2023年中期财务报表上，新世界发展的利润由盈转亏，净亏损58亿港元。

与控股股东周大福企业之间的左手倒右手、资产腾挪，虽然给新世界发展造成了账面上的财务亏损，但它得到了最需要的东西——

现金。

仅出售新创建集团、深圳前海周大福金融大厦30%权益这两笔交易，新世界发展就从母公司拿到了233亿港元资金。

不过，周大福企业输送的两百多亿现金，还不能帮助新世界发展解渴。

跟几家香港老牌地产商不一样，过去几年里，新世界发展的杠杆水平，不断攀升。

十一弟查了下，恒基地产的净负债率不到23%，新鸿基地产的净负债率为21%，长实集团的净负债率低至3%。

而新世界发展的净负债率，将近50%，远高于其他几家香港地产商。

到去年，新世界发展背负的有息债务，将近1622亿港元。

其中，它需要在一年内偿还的短期债务，就超过了620亿港元。

另外，新世界发展名下还发行了363亿港元的永续债。

这种类型的债务，在资产负债表中，被计入到权益里面，而不是划为有息债务。

这意味着，永续债实际上摊薄了新世界发展的杠杆水平。

它的真实负债率，比目前50%的净负债率更高。

去年下半年，新世界发展剔除掉出售新创建集团产生的账面亏损以后，上市公司的净利润，大约15亿港元。

它的股东们能从中享有的利润，只有5亿港元。

这些永续债吃掉了将近10亿港元的利润，其实是新世界发展需要支付的永续债利息。

从母公司拿到的两百多亿现金，相对于新世界发展的债务规模，杯水车薪。

十一弟查了下，尽管周大福企业向其输送了大把资金，但新世界发展手上的现金资源，不增反降。

到去年，新世界发展持有的现金，不到390亿港元，仅半年时间，又减少了155亿港元。

它手上的现金资源，根本覆盖不了接下来一年内需要偿还的短期债务。

在新世界发展的主营业务里，现金回流主要来自商业物业收租，以及开发业务的销售回款。

而它的开发业务，非常依赖布局在中国内地的开发项目。

如果看新世界发展在二级市场上的股价走势，与内地楼市行情如出一辙——

从2021年下半年以后，从高处往下直线俯冲。

它的股价，从三年前的每股30港元，跌到了现在的每股7港元，市值缩水了八成左右。

同等债务规模下，内地开发商绿城在去年下半年的销售额，达到了961亿。

而去年下半年，新世界发展的销售额，还不到77亿。

其中，它在香港只卖了1个多亿，在中国内地卖了75亿出头。

广州一直是新世界发展大举重仓的核心城市，去年下半年，它在大湾区的销售业绩占比超过三分之二，但也仅为50亿出头。

在中国内地的销售榜单上，新世界发展的销售规模，也就刚刚够上百强房企的门槛。

背负的债务规模很高，但销售回款很少，资金压力当然就很大了。

若没有控股股东周大福企业向其输送了两百多亿资金，新世界发展手上的现金资源，更加捉襟见肘。

两年前，新世界发展的第三代继承人、郑裕彤的孙子——郑志刚，他在公司业绩会上还得意洋洋，准备在内地来一波抄底——

“整个大湾区的内地开发商没有钱了，新世界有钱，又是香港开发商，是比较靠得住的。”

“所以有100个找我们谈项目收购，最后选了三四个。”

“新世界发展会预留大约两百亿港元用于收购，会看准时机进军大湾区，留意地点较好、成熟、短期内可销售的改造项目。”

它在内地的两百亿港元抄底计划，这两年不知道到底花了多少钱用于收购。

但显然，新世界发展最紧迫的需求，并不是抄底收购，而是挣扎着让自己活下来。

它向母公司伸手套现了两百多亿港元的现金，哪怕产生了巨额的出售亏损，也还是要继续卖。

在最近的业绩会上，新世界发展的管理层，已经服软，开始改口了——

“负债率在过去六年上升，有几个原因。首先，香港楼市比较疲弱；其次，非核心资产处理的进程，并不像我们预期的那么快。”

“我们将会继续采取大刀阔斧的政策，来稳定我们的负债率。未来新世界发展将继续去杠杆，出售非核心资产。”

其实，更直白一点地说，就是还要继续卖卖资产、套现换钱了。

几年前，内地开发商经历的一轮去杠杆、降负债，现在轮到香港地产商了。

只是比他们来得更晚一些。