中金普洛斯REITs再现大面积退租导致空置期延长！

今日，中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金发布《关于基础设施项目经营情况的公告》：重要现金流提供方不再续约和提前退租。

一、事件回顾

截至2024年1季度末，江苏京迅递供应链管理有限公司（“江苏京迅递”）作为承租人是基金唯一重要现金流提供方，承租昆山普淀仓储有限公司（“昆山普淀”）159,119.90平方米，占昆山普淀租赁面积的87.8%；基金全部基础设施项目可租赁面积的13.68%；租金及物业管理服务费收入约1,681.51万元，约占全部基础设施项目总收入的14.34%。如此重要的现金提供方要撤退了，江苏京迅递提出不再续约以及提前退租计划。

原租赁合同将于2024年8月31日和2026年9月30日分两批到期。2024年8月31日到期租赁面积拟不续约。双方协商约定于2024年6月30日退租82,127.03平方米。剩余部分在2024年11月9日全部完成退租。

二、运营管理措施

虽然2024年6月30日退租的面积82,127.03平方米中，已与替换租户完成70,610.60平方米租赁合同的签署。但注意，起租日为2024年9月1日，租赁期限也仅仅只是1.8年。

项目没有按照约定维护投资者权益从而减少了项目收益这个暂且不论，针对于提前退租应该属于违约行为，项目公告中没有对这个进行任何说明。什么原因？

项目再次出现类似于北京通州光机电项目的大面积退租导致的空置期延长现象。算不算是上市后的业绩变脸行为？当然，一次不够那就多次；这个对投资者来讲，信心恢复速度显然不及其租赁变化速度。

在申报时，项目在说明书和评估报告中给出的每年免租期是这样约定的“假设租约到期时全部换租，新签订的合同租赁期为3年，更换租户导致的空置期和免租期共计30天”。

有几个话题值得探讨：

1、那多余的空置期导致租赁收入下降的责任应不应该追究？

2、谁来承担因当初承诺造成投资者误判后的损失？

3、未来基金存续期内的出租率如何来提升？

4、截至公告发布日，基金10个仓储物流园区出租率约为86.25%，较一季度末提升0.46个百分点，签约出租率约为89.68%（考虑已签约但尚未生效的租赁协议，下同），较1季度末提升约1.69个百分点。江苏京迅递于2024年6月30日退租后，本基金10个仓储物流园区预计出租率为约79.19%（下降的原因系上述已签约的替换租户尚未起租），签约出租率为约88.69%。

出租率提升应该收入也会随之增长，假设在季度或者相关报告中没有这样的结果，那么投资者应该如何理解呢？

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