$深振业Ａ(SZ000006)$ 借壳深湾科技也不错，当然荣耀更完美
中房报记者 翁晓琳 深圳报道
3月7日，深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称“深振业”）发布公告称，与深圳市投资控股有限公司（以下简称”深投控”）的重大资产重组事宜终止。从去年9月11日开始停牌的深振业，最终还是因为“拟购买的核心资产产权关系复杂”而放弃了资产重组。
深圳市国资委在今年2月底会议上还谈及了深振业与深投控园区战略重组问题，不曾想并没有过数日这场重组就披露“告吹”。但是深振业作为深圳市国资委直属的两家房地产企业之一，其有望成为深圳市地产板块国企改革的平台，而地产板块的整合也将是深圳国资改革的重点。
重组失败
深振业自2017年9月11日开市起停牌，拟以发行股份方式购买深投控所持有的深圳市城市建设开发(集团)有限公司和深圳湾科技发展有限公司的股权，深投控计划于本次重组前先将旗下部分优质科技园区资产划转至深湾科技。
不过这次历时半年的重组还是失败了。深振业在公告中指出，“本次拟购买的核心资产产权关系复杂，注入上市公司需要解决系列问题，深投控与独立财务顾问、法律顾问等各中介机构虽然开展了大量的工作并解决了部分问题，但剩余问题的解决难度仍较大，解决时间无法预计。”
深振业承诺，此次重大资产重组终止后，至少2个月内不再筹划重大资产重组事项，公司将实施以房地产开发为主体，住宅租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”业务发展战略，积极寻求产业投资、并购和行业整合机会。
有接近深振业的人士对中国房地产报记者表示：“国企重组从来都不是一件容易的事情，即便有深圳市国资委领头，但是具体操作还是要两家公司来谈。深振业也希望能抓住这个机会促进发展，还是条件不够成熟。停牌前因为重大资产重组的利好消息，深振业股价水涨船高。重组失败后，深振业的股价也大受影响，可以说深振业想要再次获得投资者信心，还需要新的机会。”
另一位接近深圳市国资委的人士则对中国房地产报记者透露：“按照深圳市国资委接下来的动向，资源整合还将继续，未来深振业也很有可能还会有新的整合机会，毕竟这个平台还是十分被看好的。”
回顾去年11月29日至30日，深圳市国资委召开市属国企混合所有制改革暨并购重组工作宣讲动员会，深圳市国资委主任彭海斌发出动员令，“用3年时间全面推进市属国企混合所有制改革工作，能混尽混、应改尽改，通过混合所有制改革全面提升深圳市属国资国企的市场化水平。”
截至目前，深圳国资系上市公司数量已不低于24家。深圳市国资委计划通过优质资源向上市公司集中等多种手段，持续推进资源资产化、资产资本化、资本证券化，促进国有资本保值增值。
深圳市国资委副主任胡国斌指出，“利用资本市场实施并购重组是实现国资国企做强做优做大的有效途径，各企业要在围绕主业苦练内功的基础上，积极利用资本市场创新开展并购重组，做到产业发展与资本运作的双轮驱动。”
深圳市国资委的助力
事实上，目前深振业的土地资源储备尚不能满足大发展需要，尤其是一线城市土地储备不足。深振业方面也表示，“公司整体规模偏小，一线城市土地市场准入门槛越来越高，公司参与土地市场竞争压力较大。”深圳市国资委的牵头深振业和深投控园区的重组正是为了给深振业解决土地资源稀缺的问题。
截至2017年9月30日，深振业A前十大股东中，第一大股东为深圳市国资委，持股比例为21.93%。由于深圳市国资委旗下优质平台并不多，随着其放弃深长城和逐步厘清与深业集团的关系，透过股权交易，深圳市国资委得以专心支持深振业。而深振业因其资产、品牌成为地产整合平台的可能性最大。
深圳市国资委旗下的土地总储备量规模庞大，建筑面积约3500万平方米，但分布于其各个子公司之中。其中最大的“地主”就是深圳地铁，按照深圳市轨道交通建设投资的相关政策，深圳地铁集团已获得对12块土地的二次开发和集约利用的上盖物业项目，土地面积约119万平方米，总建筑面积达450万平方米。
深振业在2013年以8.6亿元牵手深圳地铁。当时虽有招标要求，国家一级房地产开发资质、为深圳市属国有房地产企业、净资产不低于20亿元，但当时深圳市国资委旗下的其他房地产公司如深深房、沙河股份、深物业净资产都达不到20亿元，可以说专门为深振业量身打造。
该项目在2015年变身为锦荟Park推向市场，目前一期、二期已经全部售罄，并成功扭转了深振业一直萎靡不振的局面。深振业曾发布公告称，该项目可售货值达44亿元。
中国房地产报记者查阅相关年报发现，锦荟Park2015年就贡献了权益销售额14.1亿元，2016年贡献了权益销售额13.45亿元。可以说该项目带动深振业利润大幅度增长。
有接近深振业人士对中国房地产报记者谈到，“目前深圳地铁是全国唯一可成功效仿港铁‘地铁运营+上盖物业开发’模式的地铁公司，是隐形‘地主’。虽然深圳地铁已经成为了万科的第一大股东，但是深圳地铁手中地铁上盖的项目也不可能全部都给万科开发。所以深振业未来也不排除和深圳地铁还有其他的合作。另外，深振业还可能在国资委的支持下，与不具备开发能力的机场、盐田港、水务等公司持续进行项目开发合作。”
深振业方面在2017年半年报就提及，“将深化与深圳市国资国企的合作，积极寻求优质土地和项目资源，构建非竞争性合作关系，探索合作开发、协同发展的道路；还密切关注‘产城融合’与‘整村统筹’的政策走向，继续深耕现有地区公司并以其为驻点，向周边地区辐射，形成城市圈；还要围绕住房租赁新政，与专业机构合作，抓住存量房改造和租赁市场机会，实现住房销售和住房租赁业务协同发展。”
市场竞争下的突围
深耕深圳的深振业在其他城市土地储备较少，目前土地主要分布在惠州、东莞、西安、天津、长沙、南宁等二、三线城市。2015年仅在南宁拍下一块宅地，2016年继续维持谨慎脚步分别在汕头、惠州拿下三宗土地。
过去数年，深振业谨慎的发展态度让其错过在一二线城市规模化扩张的机遇。2006~2014年，深振业年营业收入最高时为2013年度的46.1亿元，相比同为深圳房企的万科、招商、中海、金地差距甚远。
业绩一直在“温饱线”上徘徊的深振业，试图加快房地产业务的发展。终于等到了2015年，深圳房价大幅上涨超过50%，深振业抓住了时机，全年营业收入更是令其扬眉吐气，达到了36.5亿元。但是2016年房价上涨势头被遏制，深振业不得不加快项目开发进度，全力推进销售去化。
深振业表示，公司狠抓深圳地铁合作项目、天津启春里、西安泊公馆、长沙振业城二期、东莞松湖雅苑等重点项目的销售工作。这一年深振业取得公司历史上最好的销售业绩，全年累计实现合同销售面积44.76万平方米，合同销售金额46.12亿元。
然而2017年全国热点城市调控弥漫，而深振业重点销售项目分别处于深圳、广州、天津、长沙、惠州等城市，均面临政策进一步收紧的风险。深振业方面也坦承了“市场竞争激烈，销售压力较大。公司去年上半年，重点调控区域房地产成交大幅下降，库存消耗速度放缓。”
深振业业绩快报显示，公司2017年实现营业总收入29.69亿元，较2016年营业总收入33.59亿元同比减少11.62%；营业利润9.29亿元，较2016年营业利润9.11亿元同比小幅度增长1.99%。
“按照深圳市国资委的改革计划，深振业未来将成为A股上市的房地产资源整合平台。深振业本身质地不错，管理相对较规范。但是深振业过于谨慎的作风制约了销售情况，至今在深圳还未有旧改项目，加上土地市场升温、竞争加剧使其拿地难度加大，相比较其他国资委房企而言，表现并不出彩。”有业内人士和中国房地产报记者分析认为。
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