【招商房地产】
一、供求关系发生重大变化，市场对于本轮周期改善幅度难以和 08 年、11-12 年、14-15 年周期性底部相比应该具有预期，股价早已price in。预计基本面的阶段性改善即能带来估值修复。
二、连续的低基数即是周期。预计新房供需关系或较二手房更早出现改善。（1）房企拿地意愿下滑明显，新房库存趋势下行，二手库存仍处于上行过程中；（2）新房具备较高的无效库存，以及“去库存”政策是后续政策重点等，预计24全年新房销量同比或呈现小两位数负增长（-13%），25年新房销量负同比向负个位数收窄（-4%），有望逐步企稳。
三、自然而然，供需关系发生重大变化背景下，“去库存”政策落地情况或是信用及估值修复的焦点。政策着力点或是“防风险”；政策迭代过程中关注三个方面：（1）判断3000亿再贷款和落地规模之间或存在“乘数效应”；（2）城市范围扩大至县级以上城市；（3）收购房产类型或扩大至包含商办、公寓等的“商品房”；“消化存量房产”相关政策或为房企带来增量资金，从而或在微观层面构筑#局部“信用底”。除此以外，部分微观企业层面也拿到金融机构增量资金。
四、#保交房顺利推进也有助于全局股权层面风险溢价改善。此轮周期中，受制于房企现金流，房地产销量向开工及投资的传导以及房地产行业变化向产业链的传导或较历史滞后，预计全年新开工下降超两成（-25%），全年投资下降约一成（-10%）；地方融资协调机制落地对竣工形成阶段性支撑，往后看竣工将滞后开工回落，预计全年竣工下降或接近两成（-19%），也是保交房顺利推进的同位语。
投资建议：
房地产板块：关注【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【金地集团】等及区域标的【滨江集团】【越秀地产】【城投控股】【城建发展】【合肥城建】【南京高科】等；$华润置地(HK|01109)$$保利发展(SH600048)$$滨江集团(SZ002244)$
产业链角度：竣工回落预期后续的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价；更多会议纪要、音频、研报，关注《湾区财经港》。
生态链及行业转型角度：关注物业以及REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。
风险提示：商品房销售表现不及预期，资金面改善不及预期，政策落地情况不及预期等
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