2024年6月27日，“2024中国酒店投资AC&投资采购CHPI指数峰会”第二站——西南站，在成都世纪城新国际会展中心，和2024Hotel Plus成都国际酒店及商业空间博览会同步举行。
西南酒店投资市场究竟有多热？据知名酒店房地产行业研究咨询机构Lodging Econometrics发布的报告显示，连续多个季度，中国筹建酒店数量最多的城市都是成都。
近年来，不止是成都，由西藏、四川、云南、贵州和重庆共同构成的西南市场，酒店投资都在持续升温。同时，西南市场多个省市陆续发布相关利好政策，大力支持酒店住宿行业发展，进一步推动了区域市场内的酒店投资热度持续升温。
那么面对这片未来发展潜力无限的酒店投资热土，酒店投资人该如何选择最适合自己的酒店品类、目标城市以及理想物业？
为帮助酒店投资人更好的了解国内国际各大品牌的理念和投资策略，获取我国西南区域的投资&采购趋势、提升投资&采购技能、深度链接区域资源，次方点评专为酒店投资人打造的“2024中国酒店投资AC&投资采购CHPI指数峰会”的西南站，在6月27日在成都世纪城新国际会展中心，和2024Hotel Plus成都国际酒店及商业空间博览会同步举行。
活动为期一天，分为上午酒店投测&经营专场，下午酒店筹建&供应链专场。全场大咖云集，共吸引了现场超300名投资人，线上超3w投资人关注、参与。来自西南的20+位投资人，头部连锁品牌&供应链企业，从体系，案例剖析等角度展开了多场分享与交流探讨，无疑是一场干货输出的“西南酒店投资话题”盛宴。
嘉宾的分享干货满满，亮点颇多，以下主题演讲及圆桌论坛仅提炼或摘取部分观点，详细内容敬请关注次方点评后续推文。
PART 1
酒店投资投测、经营专场
上午场峰会的首个环节，是区域酒店投资导师学院成立仪式。在数位资深酒店投资人，行业见证嘉宾的共同见证下，区域酒店投资导师学院圆满成立。
未来，次方点评也将邀请具有丰富实战经验的优秀投资人作为“投资导师”，成立“酒店投资学院”，以案例和数据的方式呈现给中国酒店业，帮助新老投资人以更好的专业视角判断市场、规避风险，达成更好收益。
区域酒店投资导师学院成立仪式
随后，次方点评联合创始人刘艳发布了《2024年中国酒店投资人研测分析及AC指数报告（年中版）》，报告显示，2024年上半年旅游市场开始步入至一个更为平稳的周期。酒旅市场消费基本面尚可，但应保持理性预期。
刘艳指出，从市场分化角度看，旅游强、商务弱，一线城市投资机会递减；从消费分化角度看，消费升级带来的是有更好体验与更强稀缺性的产品，仍具有市场竞争力和溢价空间，消费降级则会使大众消费者消费态度更为审慎，理性消费观念延续；从产品分化角度看，产品升级将会持续，行业内卷不断加剧；从品牌分化角度看，未来在消费者层面对酒店品牌的选择将趋于个性化、多元化，投资人更看重品牌价值和运营能力，品牌头部聚集效应突显。
在演讲的最后，刘艳透露，次方点评将于7月份上线新产品系统，涵盖酒店投资AC指数及运营、CHPI指数及运营、资产及金融、投资研究院和咨询顾问方面，提供丰富的功能和信息，为投资者带来便利。
次方点评联合创始人刘艳
在这个快速变化的时代，存量酒店如何顺应市场趋势，实现品牌升级与可持续发展，是我们共同关注的焦点。
在投测案例剖析：《星程酒店翻牌案例分析》中，华住集团星程酒店设计负责人赖婷表示：目前来看，存量改造中端连锁化需求旺盛，作为华住集团旗下“酒店改造专家”，星程酒店有着多样的产品风格、灵活的改造能力以及可靠的运营管理，符合当今酒店发展趋势。
以下三类画像的酒店，比较适合翻牌改造成星程酒店：一是想要小投入转入华住家族的中档酒店；二是想要翻新同时重塑竞争力的本地老牌酒店；三是想要翻牌同时提升档位的经济型物业。
针对不同类型的物业，星程也有着差异化的改造方案：中档酒店尊重风格多样性，核心改造为主；本地老牌酒店则尽可能保留存量资产；经济型物业改头换面，修旧如新。
华住集团星程酒店设计负责人 赖婷
如何确保资产的高效运营、价值的持续增长以及风险的合理控制，是每一个资产管理者都需要面对的挑战。
在资产案例剖析：《如何解决大型资产管理综合性问题》中，标点峰值董事长余亮表示，标点峰值作为资产投资及管理的专业领先机构，主要服务内容是资产管理、投资咨询、项目投资、产业链合投及退出。目前，标点峰值已与各大头部酒店品牌达成深度合作，而且已与赣州银行、南京银行、稠州银行、台州银行进行战略签约并获得大额授信，为投资人提供一站式的资产全生命周期服务。
在分享中，余亮介绍目前标点峰值已与地方文旅和多个国央企达成合作，落地了多个项目，包括佳源广场皇冠假日、南昌九颂中心综合楼项目-VOCO酒店与浏阳汇金中心CFC假日酒店（筹建中）等项目。这些项目案例，代表了标点峰值具备健全的资源合作解决生态，兼具全金融解决方案，以及产业链评估和品牌管理矩阵。
标点峰值董事长余亮
在对话探讨《聚焦区域投资，洞察投资机遇》中，主持人次方点评联合创始人刘艳，与嘉宾资深投资人代表解立君、宣建岭、殷宏声以及洲际酒店集团大中华区发展副总裁张利方进行了深入探讨。
《聚焦区域投资、洞察投资机遇》
解立君：相对来说成都重庆等西南中心城市具有更多的投资机会和更大的投资价值，但区域的投资价值是动态的，不是一成不变的。之前可能大家认为西部相对来说是投资的洼地，资金和品牌的持续流入，导致物业成本在逐渐提高。这对投资人提出了更高的要求，如何去找到核心地段、更有吸引力的物业，需要广撒网，再审慎决定。
宣建岭：酒店投资的红利时代已经过去，现在是“剩者为王”的时代。所以现在想要进入酒店投资赛道或者进入新的区域，更需要拼精准定位、客户画像、运营能力和管理能力才能站稳脚跟。在区位选择上，我们可能会选择自己已开业酒店的城市，利用区域中心城市的门店产生一定辐射效益，提升我们自身的团队运营能力和控制人才培养、团队搭建的管理成本。
殷宏声：去年旅游行业开始有了明显的强旅游、弱商务的趋势，我认为这对于拥有许多稀缺旅游资源的西南地区来说是一个长期的利好。虽然经济进入平缓运行的周期，但旅游业的韧性还是相对比较强一些，西南供需矛盾不那么激烈的下沉市场也值得投资人考虑。此外，我建议加盟酒店品牌时，筹建环节能省则省，只要符合品牌标准即可，在运营过程中可高于品牌标准操作，可以获得更高的回报。
张利方：洲际酒店集团一直十分重视在中国西南地区的发展。目前外资酒管在中国西南地区的布局中，洲际酒店集团的投入占了一半以上。运营数据反映，西南地区的省会城市以及旅游目的地这两类城市的投资机会更大。其中，我们在西南地区旅游目的地门店的毛利率是全国最高的。目前酒旅行业出现了外籍旅客增多、酒店产品模型迭代迅速等现象，投资人要想跳出内卷，需要选对优秀的产品，要把最大的力气花在“溢价”这个关键词上。
在上午最后一个环节——对话探讨《属地化运营，如何结合区域特性进行资源整合？》中，主持嘉宾资深投资人刘宴斌，对话嘉宾瑰悦CEO刘斌、资深投资人杨柳岸、资深投资人李勇、新生代投资人邬程、新生代投资人曾友佳分享了自己的观点。
《属地化运营，如何结合区域特性进行资源整合？》
刘斌：瑰悦属于百瑞纪集团，集团主营业务分为三大块，有服务式公寓、白领公寓、蓝领公寓，其中蓝领公寓和白领公寓的年出租率在95%以上比较稳定。瑰悦作为服务式公寓，以长短租结合运营模式提升收益，去年开始，我们在成都和重庆做了几家酒店和公寓，在空间中，住宿部分和其他增值配套服务收益原则上想各占一半，即围绕区域擅长的点做住宿的补充，具体而言，会根据周边市场、客源等因素做定位，在酒店公寓中我们会推出餐饮、酒吧、咖啡等多场景活动类的增值服务，保障整体项目的稳定收益。
杨柳岸：我在西南区域投了几个项目，在重庆有1家华美达。目前，我在都江堰和峨眉山分别有一家酒店在筹备当中。我认为川渝酒店市场主要集中在成都和重庆两个城市，目前来看整个酒店市场环境在逐步倒逼酒店投资人趋向专业化，不仅要对投融建管退做到熟悉，还需要精通才能在目前激烈的酒店市场中生存下去。
在我看来，酒店的运营无非是三块，一是收益，二是管理，三是氛围。就我们老投资人而言，更关注酒店的收益板块，包括OTA、渠道、宣传等。
李勇：我投资的是单体酒店，从2013拿地、修建到运营，至今已10年左右，我们酒店复购率达到80%，入住率在85—90%之间。就西南酒店市场而言，我认为成都、重庆、云南、贵州等地，不同的地段、不同的品质、不同价位的酒店都有投资价值，最主要的在于如何运营。
其实，单体酒店也有很多优势：第一，运营更灵活，没有连锁酒店那么繁琐；第二，以我在邛崃的酒店为例，从创立酒店品牌之初就提了一个理念，做就做过头，不同的酒店使商业更具价值。具体而言，我们酒店从2020年提出碳中和的理念，响应环保；第三，成立酒店自己的自媒体团队，在抖音、小红书、视频号等渠道上做宣传和推广，为我们的喜瑞达酒店增加了很多曝光量，近年来复购率始终在80%多。
邬程：因一个误打误撞到机会，我从2018年进入酒店投资领域，以投资经济型酒店为主，下一个阶段，我会尝试投资中端酒店。
在酒店的运营中，我认为目前的市场是卷服务、卷价格、卷投资人的市场，因此在服务这个板块，首先要将酒店卫生做好、服务好客人，这是底线；其次，我们可以为客人提供下一站服务，在客人入住前或入住时询问客人的旅行计划，并建立私域流量，在前台员工相对空闲时，为客人规划好旅行线路及攻略；另外，我们也可以提供增值服务，在酒店大厅做一个夜酒平台，可以赠送夜酒、饮料等。
曾友佳：我是酒店二代，刚好接管家里面的酒店不到2年，用两年时间，我把8家酒店RevPAR提升到160-180元左右，也有了一些小小心得。
我家的酒店开在四川省彭州市，这是一个小城市，属地化运营对我而言，就是如何用酒店的形式诉说你所在的城市，即如何以酒店诉说彭州，如何用酒店载体带动彭州的发展。具体而言，其一，将当地资深整合到酒店中来，带动旅游；其二，打标签，用本地产品既带动当地发展也推动旅游业，比如做酒店一碗面，客人因为一碗面而选择我们到酒店；其三，单体酒店做属地化运营，虽然单体酒店不如品牌型酒店般的标准，但小船调头，也可以玩出一些花样来。
PART 2
酒店投资筹建、供应链专场
在下午场的第一个环节，次方点评&标点峰值总编邱薇发布了《2024年中国酒店产业供应链CHPI指数报告（年中版）》。
CHPI指数由供应链价格指数和供应链评价指数构成，从功能/价值/覆盖/频率角度展开，前者，以行业中各平台采购中心为价格基准，通过综合各平台采购中心采购平均价格,和投资人采购相应产品的价格综合计算得出，能够正式反映行业供应链采购核心价格优势；后者提出“整体评价、产品质量、产品性价比、供货效率、售后满意度”5项核心维度和细分的14项子维度，可为酒店产品的优化以及后续投资人的投资采购，做重要的数据决策依据。
放眼未来，次方点评致力于打造中国酒店行业投资采购体系最具代表且权威的供应链指数，成为专业领先的酒店投资及资产管理、交易的数据化工具和服务平台，为投资人及机构提供精准专业的项目投资及管理工具。
《酒店投资如何通过供应链开源节流？》对此，香港奥迪信实业有限公司&深圳市奥迪信科技有限公司总经理毛光柔表示，以智能客控系统为主要产品的奥迪信公司，其核心目标就是要帮助酒店提质降本增效。为此，已有18年发展积累的奥迪信，基于源头厂家、源头工厂和自研BPM系统，做到承诺给酒店客户三大保证，分别是品质保证、价格保证和服务保证。
香港奥迪信实业有限公司&深圳市奥迪信科技有限公司总经理毛光柔
酒店经营本质上是时间经营，时间就是金钱。那么在酒店筹建期间，有什么样的方法论能够有效缩短酒店装修工期？
在《酒店快装中的新材料应用》的筹建案例剖析中，苏州睿宏丰建筑科技有限公司总经理王仕国从四个板块进行了分析，分别是目前酒店装修行业的现状、机遇和挑战；快装材料给酒店带来的价值；酒店快装材料的研发应用；睿宏丰建筑在具体执行项目落地的过程中的案例展示。王仕国表示，通过装配式技术和产品研发，推进装修工业化，产品装配化是酒店装修中质量管理和工程工期管理的有效手段和必经之路。
苏州睿宏丰建筑科技有限公司总经理王仕国
在《酒店机构化合投的解决方案》的分享中，驿融通创始人&标点峰值金融板块负责人谢春阳表示，当前酒店融资市场现状：成本居高不下，资金使用率低；资产逻辑固化，准入条件苛刻，通过率低；极度缺乏信任背书，牵一发动全身。就融资渠道而言，90%以上为机构融资，涵盖融资租赁、保理、小贷等，仅有少部分来自银行。
针对现状，标点峰值提供不一样的解决方案。从4月到6月，与多家银行开展总对总合作，赋能投资人获取更低资金成本。7月上线平台，改变当铺式融资方案，建立信任基础，解决信息桥梁问题；提供更有温度的服务，通过线上平台进行智能化精准匹配，缩短流程时间，高效适配资金，推进利率市场化。
驿融通创始人&标点峰值金融板块负责人谢春阳
在对话《酒店供应链值得关注的新技术、新材料？》中，主持人次方点评总编邱薇与资深投资人安志伟、郭莲军，苏州睿宏丰建筑科技有限公司总经理王仕国，首旅如家酒店集团助理总裁、高端精选品牌总经理张晔，展开了深入的交流和讨论。
《酒店供应链值得关注的新技术、新材料？》
王仕国：相比十年前、二十年前，酒店装修有两方面实现了较为革命性的突破。在测量设计阶段，我们有了建筑信息管理系统，只需要一个人一台设备就可以把所有数据精准测量并保存到云端，完成现场勘测；在装修阶段，通过模块化、装配式装修的形式，在工厂将各区域需要使用的材料进行预制，然后运输至现场拼装即可，大幅减少现场装修工序。这两方面的技术革新，使我们在设计和硬装的环节中，可以更为便捷的帮助投资人进行不同材料、产品的效果尝试，进一步平衡酒店的体验和成本。
郭莲军：新技术、新材料的加入，切实解决了我们酒店投资过程中的痛点。除了酒店装修过程变得更为高效，为投资人节约时间成本之外，不同地区的装修流程习惯、装修工人的工艺并不统一，具有不可控因素，随着标准化的引入，减少了对工人技术水平的依赖，保证装修结果的一致性。但是新材料在早期推广阶段也可能会有供应商难找的问题，希望品牌方能够进一步健全供应链体系，为投资人缩短装修周期。
安志伟：使用传统装修方式和材料装修的酒店，新装好的时候味道很大，几乎是不能住人的。现在随着材料越来越环保以及装配式装修的应用，装修结束到房间环境验收完成时间大大缩短，房间可以更快的产生价值。但新技术也有其局限性，酒店归根到底是有温度的服务行业，早期的一些新技术的运用只是将电灯、空调、窗帘等联网，可以给客人带来一些新鲜的体验，但无法真正解放人效，无法降低人力成本。
张晔：是否要使用新技术、新材料需要回归到酒店投资的本质逻辑上，即能否降低投资成本和提升客户体验。大家都知道现实中我们不可能做到“既要又要还要”，有三个原则可以帮助我们取舍：第一是底线不能破，例如房间的隔音、异味等问题不能妥协，破了会影响运营价值、客户价值；第二是天花板不能超，投资概算多少就是多少，超了我们的投资模型就会变形；第三创造体验点，也就是消费者在酒店的触点，我们可以将酒店体验场景从停车、入住、睡觉、早餐、洗澡等纬度进行分割，深度考虑顾客的五感，涉及到比如香氛、音乐等细节精益求精，然后合理运用新技术新材料对其中两三个纬度进行提升，制造“爆点”，给客户留下深刻印象。
现在酒店行业逐渐进入到了存量时代，那么，酒店投资人应该如何把握机会，应对挑战呢？在对话探讨《存量时代，酒店投资人有哪些机会和挑战？》中，主持人次方点评&标点峰值总裁丁晓宇，资深投资人肖志刚、新生代投资人黄婧宇、新生代酒店投资人林悦、新生代酒店投资人雷钰、华住集团星程品牌CEO姜飞分享了自己的观点。
《存量时代，酒店投资人有哪些机会和挑战？》
肖志刚：我以前投资酒店，主要聚焦于湖南市场，今年年后，我也在全国范围内投策物业、并参观新的酒店，我的感受是，存量市场越来越多了，市面上有60-70%的物业是老酒店物业，老的存量酒店不断放出来，这也是一个非常大的机会。
值得一提的是，不少存量物业均位于优质地段，如果觉得该物业合适的话，存量酒店市场还是有机会的。在存量酒店的翻新改造中，如何做好项目的精准定位，一店一分析，一店一定位很重要，投资人需要花更多的精力与设计方、运营方去打磨，包括精准定位、消费人群观察、消费定价等等，缺一不可。
黄婧宇：我本身是家里在做酒店，目前我也经营有一家美豪丽致和维也纳酒店，同时我也在跟朋友创业，做了一个名为温创电竞的酒店品牌，目前在全国有15家店。其实电竞酒店是一个非常小的赛道，以小型区域连锁为主。随着年轻一代消费者对个性化的酒店产品的需求量逐渐增加，通过数字化转型、降本增效后，小体量的电竞酒店其实也能达到较高的回报率，这也是时代机遇给予我们电竞酒店投资人的一些红利。
林悦：原先，酒店行业在我印象里是一个重资产、传统的、维稳周期比较长的生意，但对于年轻人而言，更注重探索这个世界、去尝试一些不一样的东西。就我个人而言，我在郫县投资翻改了一个电竞酒店后，对于存量市场也有了一定的认知。存量市场，我给到大家的建议是，要在预算、品牌、地段、物业上多重把关，把这一切控制在能接受的范围之内，也许会有惊喜，如果这些把控不好，则可能会有惊吓。
雷钰：我原先从事的是家族资产管理，7年前进入酒店投资行业，后面开始聚焦电竞酒店的投资，现在创立了电竞酒店品牌，已签约11家，其中开业2家，筹建2家，物业选址的有五六家。
目前来看，我所在的城市——成都已经解除了限购，这意味着公寓资产在走下坡路，这也是酒店存量翻新的一个好机遇；另外我也发现了另一个机会点，那就是控制存量酒店翻新的造价，花小钱办大事，将投资模型做的更正确。
姜飞：目前来看，国内酒店业已从增量时代转入存量时代，大量存量酒店面临产品老旧、难以满足消费需求的问题，存量酒店市场升级空间潜力庞大，存量改造是大势所趋。
在存量改造中，大家需要重点关注以下几个点：首先，要对整个城市规划有清晰的判断，毕竟酒店并非是短平快的生意，经营周期长达10年，乃至15年之久；其次，对城市规划有了解后，看商圈到底适配什么样的物业，酒店定位要准确；再次，是对酒店改造的判断，怎么改？是选择小改、中改还是大改，要根据酒店自身的情况而定。
在干货分享、报告发布、圆桌讨论、物业资源展示中，一场干货输出的“西南区域酒店投资峰会”顺利落下帷幕。
在10月底11月初，次方点评将举办年度酒店投资大课堂，一起复盘全年的酒店投资经验与数据，展望明年的趋势与投资人信心，12月次方点评也将在深圳举办“2024中国酒店投资AC&投资采购CHPI指数峰会”第三站——华南站，聚焦华南区域酒店投资市场，期待我们下次活动再聚！
未来，次方点评将保持初心，持续为酒店行业提供投资资讯、酒店品牌加盟优惠政策、加盟口碑、酒店筹建与经营实操指南，建立酒店投资人交流平台，酒店投资效率、降低投资风险。
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