九州通启动Pre-REITs，湖北公募REITs成色几何？

今年6月，首批基础设施公募REITs迎来上市三周年。据了解，目前湖北已发行上市两只公募REITs，分别是2021年12月上市的华夏越秀高速REIT、2023年6月上市的中金湖北科投光谷REIT。

截至目前，这两只公募REITs上市发行长则近三年，短则一年，市场表现究竟如何？近日，支点财经记者对湖北公募REITs相关方进行了采访。

九州通二度尝鲜

REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。简单来说，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。

九州通相关负责人告诉支点财经记者，此次九州通选取作为首期Pre-REITs的入池资产，为公司下属企业持有的位于上海、杭州、重庆的三处医药物流仓储资产及配套设施，合计总建筑面积约为24万平方米，账面净值约为4.4亿元。

公告显示，经初步评估，预计募集资金规模不超过20亿元（最终以发行结果为准）。如果此次Pre-REITs发行工作能在年内完成，预计增加公司2024年度净利润不超过11亿元。

2023年3月，九州通启动医药物流仓储基础设施REITs的申报发行工作，入池资产为武汉东西湖区医药物流仓储资产。九州通相关负责人透露，目前，该基金项目正在国家发改委审核之中，力争今年前三季度实现发行上市，有望成为国内医药物流仓储设施首单公募REITs以及湖北省首单民营企业公募REITs，具有较强的示范效应和积极正面影响。

九州通启动医药物流仓储资产Pre-REITs项目，用意何在？

中南财经政法大学教授过文俊告诉支点财经记者，具有一、二级市场资本运作经验的九州通，与高和资本深度合作，探索通过设立Pre-REITs基金，对未来可能产生稳定现金流的物流仓储基础设施进行投资，意在提前从一级市场撬动私募股权投资，为其发行的公募REITs扩募培育优质项目。如此运作的好处在于，有利于促进一、二级市场直接融资衔接，充分利用资本市场拓宽融资渠道。

华夏越秀高速REIT： 高频分红被誉“现金奶牛”

九州通并非湖北公募REITs的首个尝鲜者。

华夏越秀高速REIT是市场首批执行按季度高频分红原则的公募REITs之一。自2021年12月上市以来，该基金累计分红已达3.43亿元，累计分派率达16.1%，被誉为“现金奶牛”。该基金的底层资产为位于湖北的汉孝高速、机场北线等。

在2023年公募REITs二级市场波折起伏的背景下，华夏越秀高速REIT在二级市场表现良好。进入2024年，华夏越秀高速REIT进一步收获市场认可，二级市场价格整体稳步上涨。自今年2月以来，该基金累计涨幅超过15%。

华夏越秀高速REIT运管团队表示，汉孝高速具有较好的区位优势，尤其是周边物流园、旅游产业的发展将为该项目带来更加丰富的客流和物流需求，未来有望为投资者创造持续稳定的回报。

值得一提的是，2023年汉孝高速全年实现通行费收入（不含税）2.37亿元，同比增长19.17%，创下汉孝高速自2006年通车以来通行费收入历史新高。

中金湖北科投光谷REIT： 成效显著，出租率超八成

去年6月30日，中金湖北科投光谷REIT在上海证券交易所挂牌上市。该基金底层资产主要为光谷软件园（A1-7、C6、E3栋）和互联网+项目两处产业园区，合计建筑面积17.44万平方米，可租赁面积16.76万平方米。

6月30日，支点财经记者走访中金湖北科投光谷REIT基础设施资产的所在核心位置——武汉光谷软件园。目前该园区聚集了一批金融、高科技等企业，主要租户有招商银行、汉口银行、小红书、中科创达等公司。

中金湖北科投光谷REIT财报显示，截至去年底，基础设施资产整体期末出租率为85.11%，2024年一季度末出租率提升至86.95%；2023年期末平均租金单价为每月62.60元/平方米，租金收缴率为108.80%，2023年平均月末租金收缴率为100.53%。

在光谷软件园办公的上市公司中科通达董事长王开学告诉支点财经记者，公司于2007年创立，当时该园区投入使用没多久，周边多是荒地，园区出租率并不高。如今，光谷软件园已容纳了超过400家高新技术企业，走出了光谷联合、路德环境、光庭信息、兴图新科等一批上市公司。

截至2023年末，中金湖北科投光谷REIT累计实现总收入6319.71万元，净利润964.14万元。2024年初至7月1日，中金湖北科投光谷REIT的二级市场价格幅度超过10%，如果在今年春节后买入，二级市场的价格涨幅超过20%。

中金湖北科投光谷REIT的原始权益人湖北省科技投资集团项目相关负责人告诉支点财经记者，REIT发行有效盘活了公司存量资产，引入了金融活水，可以赋能公司其他项目的发展。

扩募或是下一步的重点

下一步，湖北公募REITs会有怎样的动作？

湖北省科技投资集团项目相关负责人透露，目前湖北科投集团持有的资产类别包括产业园区、厂房、租赁住房、超算中心等，扩募将是下一阶段的重点工作方向，“这些资产如何产生现金流，如何让湖北科投集团的资产端变轻，REITs平台是重要的工具”。

“除了九州通外，目前湖北已有多家大型集团正在筹划公募REITs上市项目。”湖北一证券公司人士告诉支点财经记者，如湖北交投集团已经启动基础设施公募REITs试点，湖北省住房保障建设管理有限公司正在招聘保障性租赁住房公募REITs基金管理人。

越秀交通基建有限公司副总经理潘勇强表示，华夏越秀高速REIT将持续完善多平台协作模式，致力于盘活存量资产，支持实体经济发展。

业内人士指出，公募REITs市场正进入到新一轮扩容周期，发行和扩募的常态化机制进一步完善，未来三年将是规模发展关键的战略阶段。（通讯员 刘丹）

编辑丨何辉 胡馨月

编审丨刘定文

新浪微博｜@支点财经 地址｜湖北·武汉·楚天传媒大厦

【小编推荐】视频号：长江武汉段超过警戒水位 惊现“水上漂地铁”

【小编推荐】上半年湖北A股“涨幅王”出炉，你买了吗