遇上了坎儿。
来源 | 商业人物
作者 | 陈思美
出品 | 投资人说（touzirenshuo）
谈起香港财富传奇，绕不开郑氏家族。尤其是家族第一代话事人郑裕彤，大名可谓响遍华人圈。
传闻中，他“赘婿”出身，由学徒做起，将从岳父手中继承得来的一间金铺，做成了市值千亿的上市公司周大福（01929.hk）。
他还掌控着香港最大的房地产和基础设施公司之一的新世界发展集团（00017.hk）。
近半个世纪来，左手珠宝，右手地产，让郑氏家族成为叱咤风云的香港商业巨子，与李嘉诚、郭得胜、李兆基并称为“香港四大豪门家族”。
数代传承，这个家族积累下了巨额的财富。
前首富许家印2008年陷入资金链困境时，也是靠郑裕彤等人出手认购恒大地产股份，才挺过难关于次年成功上市。
去年的福布斯排行榜上，郑氏家族以289亿美元（约合人民币2059亿）位列香港第三富豪。
然而，环境变化、经济周期下行，顶豪家族也遇上了坎儿。
郑氏家族目前由郑裕彤之子郑家纯掌舵，旗下4家上市公司，产业横跨房地产、珠宝、酒店、基建等诸多领域，其中新世界发展和周大福珠宝集团始终是最重要的两大板块。
但目前，这两大主业都遭遇到了一定挫折。
先从周大福说起。
按理说，这两年金价疯长，周大福也该业绩节节攀高才对。
世事难料的是，公司2024财年的业绩却不及预期，其深圳工厂也于月初爆出停产裁员传闻。
个人观察与总结，周大福的珠宝生意难做，主要有以下原因：
一是，产品重心转移所致；
二是，在内地下沉市场高速扩张，销量却不及预期，反而拖累整体盈利水平。
消费者对黄金饰品的追捧，源于其不仅具备消费属性也具有投资价值。
但周大福的重要利润增长点其实来自镶嵌首饰及K金首饰等产品。
纵观整个行业，长久以来黄金企业的毛利率其实并不高，像老凤祥、周大生等品牌的毛利率皆不足10%，梦金园、中国黄金等甚至在5%左右。
周大福依靠自身的加工工艺和品牌溢价，一度将毛利率做到28%左右。
的背景下，消费者对高溢价的镶嵌首饰已然不再买账。
财报显示，今年1月到3月，周大福内地珠宝镶嵌、铂金及K金首饰贡献零售值12.4%，而在2021财年占比超30%。
也就是说，赚钱的业务在连续下滑。
产品重心转变，利润也开始走薄，2024财年上半年，其毛利率为22.4%，比2022年下降了6个百分点。
在内地市场的加速扩张开店，也给周大福带来了后遗症。
自2018年开始，周大福陆续启动“新城镇计划”，推出“省代”政策，以加盟的形式与三四线金店经营者合作，快速抢占市场，于2023年6月份在内地零售点数量达到7604个。
反映在财报上，这曾一度让其尝到营收高增长的甜头。
周大福没到的是，三四线城市消费者的消费能力没跟上自己扩张的速度。
近几年，周大福的新店盈利水平普遍低于老店，单店收入直线下降。
以最为激进的2023财年为例，该财年，周大福净增门店达到史无前例的1574家，但营收同比下降4.3%，归母净利润同比下降19.79%，内地的营业额也同比缩水了6.1%。
另外行业内卷，持续上涨的金价让消费者开始观望等原因，也让周大福的业绩长期增长前景越发不乐观起来。
根据周大福最新披露的数据，今年4-5月，周大福零售值同比减少20%；
其中，中国内地同比减少18.8%，占周大福零售值的87.7%。
截至目前，周大福的股价较去年年初已下跌超46%，公司市值蒸发约800亿港元。
黄金生意增长疲软，地产生意也同样不景气。
去年，新世界发展度过了艰难的一年。
根据新世界发展最新披露的2023/2024中期业绩公告显示：
2023年下半年，新世界发展的总收入为170.66亿港元，同比下降25%，其中，物业发展收入约67.4亿港元，同比下跌40.2%。
于2023年末，新世界发展可动用资金合共约520亿港元。
负债率方面，截至2023年12月，新世界发展的净负债率不降反升至49.9%，比2022年财年的43%还上升了6.9个百分点。
新世界发展，之所以这两年降杠杆未达目标，是因为前几年内地房地产市场进入调整周期后，选择“逆行”来抄底内地楼市。
2022年8月，郑家第三代接班人、新世界发展行政总裁郑志刚，曾称，未来一年，要在上海、广州、杭州和深圳等城市，投资约100亿元于土地市场。
但鉴于负债率节节攀升，上述百亿计划也因预算缩减被“叫停”。
去年，受内地楼市疲弱影响，新世界发展在内地的业绩也受到冲击。
数据显示，新世界发展在内地的物业发展收入及分部业绩录得54.95亿港元和31.36亿港元，不及预期。
近一年，新世界发展也开始不断出售核心资产。
如2023年11月，公司出售所持的新创建集团的6成股权给母公司周大福控股集团，获得约217.5亿港元现金；
今年3月1日，公司以40亿港元价格，出售了香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益。
最新的一个消息是，6月28日，新世界发展又以14.4亿元人民币的价格，将深圳的一栋办公楼的30%股权出售给了周大福。
按理说，新世界发展的负债率相较内地房企并不算高，但在向来以稳健经营著称的香港，它是负债率最高的大型房企，远高于新鸿基地产、长实集团等。
而频繁卖卖卖，可见想见，应该是有一定的资金压力。
本月24日，新世界发展公告称，今年集团已完成合计约350亿港元的贷款安排及债务偿还。
另外，令郑氏家族比较头疼的是，和周大福一样新世界发展的股价也遭大幅蒸发。
截止目前，新世界发展的市值为183.97亿港元，与高峰时期的1400多亿港元市值相比缩水严重，与市值超千亿的长实集团、恒基地产、新鸿基地产等已不可同日而语。
资本市场的投票，或多或少能说明一定问题。
而旗下两个支柱企业在资本市场遇冷，且陷入负增长困境，对这个百年豪门家族的二代、三代继承人，无疑是个考验。
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