最近看多地产,每次被骂很惨,往期文章《中国的房子,还能买吗?》,以150W的播放量上热榜第二,后继续看多《中国的房子,还能买吗?》。
今天继续……
在517新政落地之后,我明确的告诉大家,2024年中国二手房成交量必然暴涨!
事实证明,我再一次预判准确!
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老粉丝一定都知道,从限购到超长期国债的落地,从公积金增加到土拍不限价,我们的预判都比政策提前1个月甚至半年!
那么,我为什么可以预判的这么准确?7月大会即将召开,对中国经济、城市格局将带来什么改变,这些改变对资产、城市选筹的影响是什么?
——以下正文——
就像《人类群星闪耀时》这本书里说的,历史上很多重大时刻,其实都是不经意间发生的,当时经历的人们往往都不自知。
刚刚过去的6月,对很多人来说可能再稀松平常不过,但对于中国楼市而言,也许是一个历史性的时刻。
无论是大北京 “6·26”救市政策压轴出场;
还是北上广深四个一线城市楼市集体回暖;
还是多个房企拿出了亮眼的成绩单;
又或者是7月的第一天A股以房地产板块涨幅第一收盘…
都毫无疑问地在向全世界宣告——中国楼市反击的号角,在这个6月,正式吹响了!
接下来,我会做一个盘点,讲讲刚刚过去的6月的北上广深楼市。大家就会明白,为什么我说“北上广深点火,楼市拐点已现”!
01
北京——挂牌量减少1万套以上!
2个月前,北京二手房挂牌量还在17万套的水平;
现在呢?北京二手房挂牌量已经来到了16万套。
短短两个月时间,北京的二手房挂牌量减少了1万套!而且,这个趋势还在持续!
我们之前说过,这轮楼市的真正复苏一定是从二手房开始,而这里面的核心关注指标就是二手房挂牌量的变化!
北京楼市的挂牌量大幅减少,代表北京楼市的复苏已经走在全国城市梯队的前面。
为什么这么说呢?
我一直认为,楼市复苏的路径一定是这样的:
挂牌量增加——以价换量——二手房成交量放大——信心扭转+挂牌量减少——观望者跑步入场——二手房价格企稳回升——带动新房价格上涨。
毫无疑问,在大部分城市以价换量、甚至还在缩量的当下,北京楼市的剧本已经来到了“信心扭转+挂牌量减少”这一环!
这背后,除了政策落地让人们的心理预期产生了微妙的变化之外,更重要的,是北京亮闪闪的楼市成绩单,彻底改变了人们的预期!
整个6月,北京的二手住宅网签了1.5万套!
这个数据不仅超过今年3月的小阳春,甚至创下近15个月以来的新高!
如果与历史同期相比,也远超2022年6月和2023年6月的水平!增长趋势已经确立无疑!
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要知道,对于楼市的复苏而言,“量”一定在“价”先,成交量的放大,重要性不言自明!
而且,北京楼市的底部已经“夯”的非常实!
这一点,同样体现在成交量上!
北京的二手房成交量放大并非那种脉冲、抽风式的,而是已经持续了3个月之久的时间!
从3月开始,北京二手住宅网签量已经连续4个月在1.3万套的荣枯线以上。
这意味着,北京楼市正在底部进行充分换手,大量的空方力量在加速出清!
伴随着刚刚落地的新政,未来北京楼市的势能大概率会发生根本性的变化!
更重要的是,楼市要涨离不开真金白银的购买力,而北京的购买力毫无疑问是全国顶级:
——户均存款80万元,居全国第一;
——2023年人均可支配收入81752元,居全国第二;
——居民杠杆率57%,一线城市最低,也低于全国平均水平。
这一切都是北京购买力强势的体现,而这必将为北京楼市的后劲儿构成强有力的支撑!
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02
上海——二手房成交量创近3年新高!
5月底的新政落地,让6月份的上海楼市直接原地起飞!
——整个6月,上海二手房成交2.6万套,环比大涨41.8%!
6月的最后一个周末,上海二手房更是连续三天破千套!这还是在上海持续雨水天气下完成的,分明是资金抢跑的味道~
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要知道,上海去年全年都没有任何月份超过1.8万套的荣枯线。而今年自3月份以来,已经连续4个月超过荣枯线。
这一点与北京类似,但又有所不同。
类似的是,与北京楼市一样都是连续4个月超荣枯线,底部充分换手,释放空方力量。
而不同的是,上海复苏的节奏和力度更是强于北京!
得益于新政落地更早,上海6月单月的二手房成交数据已经创下近3年新高!达到了2021年的水平!
如果看全国核心城市的复苏弹性和力度,上海楼市绝对一骑绝尘!
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另外,6月上海的新房市场也是不遑多让,回暖非常明显!
尤其从6月18号开始,上海新房就“开挂了”!
——从月初的日均两三百套成交,变成日均五六百套成交!
也许是受到北京新政落地的助攻,以及开发商年中冲业绩的双重影响,从6月27日开始,新房成交更是开启暴走模式!连续单日成交破千套!
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不但成交量明显放大,甚至开始出现了久违的“触发积分”项目。
可以说,整个6月,上海楼市是全国最热闹的,没有之一!
我们一直强调,上海“5·27”新政是这轮全国楼市新政中最精准、最打中“七寸”的政策。
因为它完美疏通了市场上大量改善型需求的堵点。
可以说,上海新政把楼市的“淤堵”打通了,刚需和置换需求都得以有效释放,让市场上的购房链路实现正向循环。
从这一点上来讲,一定要为牧羊人的智慧点赞!
未来,随着购房链路的彻底打开,可以预见上海楼市还会持续上攻,继续扮演全国楼市领路人的角色!
就像前面我说的,楼市的复苏会经历这样的一个链条:
挂牌量增加——以价换量——二手房成交量放大——信心扭转+挂牌量减少——观望者跑步入场——二手房价格企稳回升——带动新房价格上涨。
聊完了北京和上海,再让我们看看后继者——广州和深圳处于“复苏链条”的什么位置~
03
广州——二手房成交量单月环比大增三成!
2024年6月(统计周期:5月26日至6月25日),广州的二手住宅网签10456套!环比大幅增长33.40%!
这个数据是什么概念呢?
首先,重回单月万套水平,大幅超过了9000套的荣枯线。
其次,这个数据创下了自2023年4月以来的新高。
虽然不及上海的“近三年新高”,但也算成色十足!
因为2023年4月的广州楼市,依然是一个量价齐升的状态,很多核心板块仍然是“卖方”市场,议价权完全不在买方。
所以,无论是“回到2023年4月水平”,还是“重回万套”,对广州楼市而言,都是意义非凡的!
广州二手房成交明显放量,代表持币观望的买方也慌了,正在加速入场!
那么,广州的卖方心态又是如何呢?——看二手房挂牌量。
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相比于北京上海二手房挂牌量的减少趋势,广州二手房挂牌量仍在增加。
——5月,新增挂牌1.9万套,环比上月多出10%;
——6月,新增挂牌2万套,环比上月多出1.2%。
不但挂牌量增加,降价房源也明显超过涨价房源,以价换量的特征非常明显!
这一点,我个人认为和广州楼市“5·28”新政取消限售有关。
——取消限售后,购房者无需等满两年才能卖房,一些拿证未满两年的次新房源陆续进入市场,短时间内释放了大量的抛盘。
不过,我个人认为,随着成交量明显放大,空方力量逐步出清,广州楼市的信心也会逐渐恢复,广州的二手房挂牌量会逐渐走向平稳甚至慢慢下降。
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04
深圳——二手房成交创近38个月新高
5月28日,深圳与广州在前后脚实施救市新政,现在的效果如何呢?
整个6月,深圳二手房成交了4172套,这已经是深圳楼市连续3个月成交超4000套。
而单月成交4172套的数据,也是近38个月的新高。
虽然环比上个月只上涨了5%,提升并不明显,但同比去年增长了73.3%。
如果以半年时间为单位,深圳楼市的成绩更显耀眼。
——2024年上半年二手房成交了2.14万套,也是2022年以来的新高。
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同样的,我们再看看代表卖方心态的挂牌量。
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虽然还是呈上升趋势,但上升幅度明显减缓,也说明买卖双方的心态正在发生微妙的变化。
总的来说,深圳楼市与广州的情况类似,前期跌的够多,信心恢复也非一蹴而就。
目前还是典型以价换量的特征,复苏的节奏上也是明显在北京上海之后的。
关于复苏节奏晚于北京上海这一点,是完全在我的预料之内的!
在我们之前的文章中就提过,当下中国楼市行情在不同城市的演绎,主打的就是一个分化。
北京上海的居民财富积累多年,购买力非常强大。
而广州深圳因为年轻人占比更高,财富积累有限,居民杠杆率明显超过北京上海,购买力存在提前透支的情况,复苏的节奏上大概率会慢一些。
毕竟,房子嘛,无外乎也是商品,符合供需关系的铁律。再好的商品,也需要实打实的购买力来买单~
但是,你不用怀疑,长周期来看,这些城市目前都在底部。
05
最后,说几句。
一、趋势
6月的楼市成绩如此耀眼,以至于大A也给楼市助兴了,7月1日收盘,多个地产股涨停,房地产板块领涨整个A股市场。
很明显,敏锐的资本已经在给市场向好的预期进行定价了。
之后,随着越来越多“中间派”的倒戈,楼市的做多力量会越来越强!
二、明牌
如果说5月是中国楼市政策的“竣工”期,那6月就是“验收”期。
毫无疑问,北上广深这些核心城市开了个好头!
我知道,很多看空派会习惯性地反驳:有啥用?现在成交的还是以低总价段的房子为主,大家还是没钱!
可是,你告诉我,那些把低总价的房子卖出去的业主,下一步的动作是什么?
我只知道,中国人对“住更大更好的房子”的愿景,永远不会停歇!
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