年内一系列刺激政策的出台一定程度上提振了市场信心，6月单月楼市销售已有回暖趋势
标点财经、投资时间网研究员 董琳
2024年上半年房企销售榜单出炉。
来自中指研究院的《2024上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，今年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%。从数量上看，销售额超千亿的房企有6家，较去年同期减少1家；销售额超百亿的房企有44家，较去年同期减少34家。
另据克而瑞研究中心发布的《2024上半年中国房地产企业操盘TOP200排行榜》显示，上半年百强房企实现销售操盘金额为18518.3亿元，同比下降39.5%。从不同梯队房企销售门槛值的变化来看，百强入榜门槛继续下降，各梯队门槛值均创下近年来新低。
2024年1—5月，销售操盘金额百强入榜门槛值为22.5亿元，同比降低46.5%。其中TOP10房企的销售操盘金额门槛同比降低52.8%至352.1亿元；TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低49.5%和46.4%至90.5亿元和59.6亿元。
不过，年内一系列刺激政策的出台一定程度上提振了市场信心，6月单月楼市销售已有回暖趋势。对于楼市下半年走势，中指研究院预判，在政策托底和高基数效应减弱影响下，全国新房销售同比降幅将逐步收窄，但投资开工表现或延续偏弱走势，新房市场仍处筑底阶段。
购房政策持续松绑 房企偿债压力犹存
在房地产政策方面，年初两会《政府工作报告》明确今年房地产政策聚焦在“稳市场、防风险、促转型”等方面。
1月，住建部、金融监管总局建立城市房地产融资协调机制，随后各地加快落实“白名单”跟进，相关制度不断完善。4月底，政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，楼市政策方向更加明确。
5月17日，监管部门出台“一揽子”新政，包括降低首套、二套房最低首付比例至15%、25%，取消全国层面首套、二套房贷利率下限，降低公积金贷款利率，取消商贷利率下限等。
在地方层面，各地购房限制性政策持续松绑。截至2024年6月末，全国仅有北上广深津及海南省6地执行住房限购。同时，财税端购房激励政策批量发布，购房补贴、税费减免、以旧换新等政策力度范围持续加大。根据中指研究院监测数据，2024年上半年全国有约180省市（县）出台政策超360条，二季度各地政策亦保持较高频次。
标点财经、投资时间网研究员注意到，在房企融资政策持续优化、项目“白名单”持续推进的带动下，上半年房企到位资金降幅有所收窄。根据金融监管总局大型银行监管司司长李文红介绍，截至今年5月末，商业银行已经审批通过“白名单”项目3808个，给予融资额度9417亿元，按项目进度发放贷款3372亿元。
但受销售较弱影响，房企资金面继续承压。同时，当前房企提交的房地产项目即使进入住建部门的“白名单”，还需面对银行的评估与筛选，在此期间，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依旧突出。
克而瑞研究中心表示，从历年65家典型房企的融资总量来看，2024年上半年融资总量为2131亿元，同比下降37%。从季度表现来看，第一、二季度分别同比下滑了41%及32%。其中，在第二季度的统计数据中还包括了5月万科地产200亿的银团贷款，若刨除该笔贷款，第二季度的融资规模仍处于环比下跌趋势。
从债券类融资成本来看，上半年65家典型房企境外债券融资成本为4.28%，较2023年全年下降较快；境内债券融资成本为3.16%，较2023年全年下降0.32个百分点。受境内债券融资影响，2024年上半年整体新增债券类融资成本为3.17%，较2023年全年下降0.43个百分点。
2024年上半年，65家典型房企债券到期规模达2799亿元，而发行规模仅有961亿元；其中第一、二季度房企到期债券规模均超1300亿元，第三季度债券到期超1000亿元，偿债压力较大。此外由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，克而瑞研究中心认为，2025年房企的债务压力同样较大，2025年债务到期规模甚至要高于2024年。若销售市场长期低迷，已经实现债务重组的房企仍将面临债务再次违约。
房地产销售显复苏，下半年会好吗？
好的一面是，“5.17”新政实施以来，房地产销售开始呈现复苏迹象。
克而瑞最新数据显示，6月TOP100房企实现销售操盘金额4389.3亿元，环比增长36.3%，同比降低16.7%。从房企表现来看，6月单月，近六成百强房企实现单月业绩环比增长，近三成房企实现单月业绩同比增长。其中，中海地产实现全口径销售金额466亿元，操盘金额环比增长136.5%，单月销售居百强之首，创近一年来新高。
此外，保利发展、绿城中国、华润置地、滨江集团、中国金茂（0817.HK）、越秀地产、中国铁建（1186.HK）、保利置业等企业也都实现了单月业绩同比提升。在6月28日的股东周年大会上，保利发展董事长刘平表示，“5.17”楼市新政出台给市场带来积极的影响，行业最坏的时刻基本上是过去了”。华润置地的管理层也表示，“在政策利好的情况下，在售项目来访量确实有所改善，改善幅度大概在30%左右”。
标点财经、投资时间网研究员注意到，或受6月销售数据好转的影响，7月1日，A股房地产板块早盘震荡拉升。截至上午收盘，滨江集团、华发股份（600325.SH）、我爱我家（000560.SZ）涨停，保利发展、招商蛇口、金地集团（600383.SH）涨幅超过7%。
对于7月的市场表现，克而瑞研究中心预判，得益于5月以来从中央到地方利好政策不断，加之当前供应、成交基本也降至阶段性低位，后期大概率延续企稳态势，环比持平6月，基于去年7月为全年低点，预期单月同比降幅也将大幅收窄。
多家机构也对楼市接下来的表现表示看好。西部证券认为，前期宽松政策刺激下销售环比改善明显，6月单月销售额创年内新高，同比降幅进一步收窄，符合预期。展望7月，预计前期宽松政策对基本面仍可形成一定支撑，销售同比降幅有望继续收窄，环比或将小幅回落。
开源证券指出，利好政策叠加效应会逐渐凸显，在新政效应催化下，地产市场活力有望加强，整体市场信心有望企稳。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地，板块仍具备较好的投资机会。
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