6月25日，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合再曝大消息：发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整本市商业性个人住房贷款有关政策。
其中，核心有两点：一是购买首套住房最低首付款比例调整为不低于20%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.5%。
二是购买二套住房，位于五环以内的，最低首付款比例调整为不低于35%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.9%；位于五环以外的，最低首付款比例调整为不低于30%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.7%。
“深弹倾泄而下，靶标区域激起朵朵浪花”。这朵朵浪花中，或许有等待买房或者等待置换的人，有地产商，有市场投资客，当然也包括各大银行。多家银行从业人士和【科技金融说】表示，“利率严格按照政策要求执行。”
从某种意义来看，随着利率调降，“买单”的人增多，近年来下行的个人住房贷款规模或许有望恢复上行趋势，但在首付20%~35%的背景下，后续的不良风险又该如何防控呢？毕竟，如今大家所面临的经济环境和曾经的楼市10年可大不相同了。
数据显示，2023年，国有六大行的个人住房贷款合计减少5568.57亿元。而在2021年、2022年，这一数据则是分别合计增加24843亿元、4049亿元。
不良方面，六家国有大行中，除了邮储银行、交通银行外，其余3家银行（中国银行未统计到）2023年的个人住房贷款不良率均有所上升。股份行中也有多家银行2023年个人住房贷款不良率上涨；城商行方面，郑州银行个人住房贷款不良率达1.17%；重庆农商行达1.11%。
毕竟，个人房贷增长，并不适用“薄利多销”、也不一定就“量大从优”。而且更为重要的一点是，调低房贷利率也相当于变相降息，这对于银行来说无形中似乎又增添了稳息差的压力？
资产收益率下降，负债成本高企，岂一个“难”字了得！
数据显示，截至一季度末，中国银行业平均息差为1.54%。相较于2023年底的1.69%进一步缩窄15个基点。具体到银行，结合下图80家银行的数据能够看到，目前净息差能够达到2%以上的已经没有几家银行了。
近年来，银行为了稳息差也做了不少努力，包括压降负债成本、发力大财富、提高中间收入等。有改观，但趋势之下窘境依旧难掩。
比如，压降负债成本，尽管存款利率也经历了多次下调，但是大多数银行的负债成本依然呈现居高不下的态势。
从国有大行来看，2023年，工商银行的存款利息支出5896.88 亿元，比上年增加 1096.05 亿元，增长22.8%；中国银行存款利息支出4508.51亿元，同比增加1389.28亿元，增长44.54%；建设银行吸收存款利息支出4680.03亿元 ，较上年增加657.53亿元 ，增幅16.35% 。
2024年一季度，利息支出持续提升，工商银行的利息支出为2016.78亿元，2023年同期为1728.22亿元，同比增长16.7%；建设银行的利息支出为1649.59亿元，同比增长11.8%；中国银行的利息支出提升至1595.71亿元，同比增长21%。
对于“负债成本压降难”国盛证券指出“手工补息”是一大原因。据其测算，叫停手工补息可使银行负债成本下降6.27个基点，从广谱利率视角看有利于带动利率下行。另外，国有行、股份行的息差正向提升效果将分别为3bps、7bps，其中浙商银行、中信银行、浦发银行息差提升幅度预计较大，分别为12bps、11bps、10bps。
政策方面，4月8日市场利率定价自律机制发布《关于禁止通过手工补息高息揽储维护存款市场竞争秩序的倡议》，其中也明确表示，严禁银行通过手工补息高息揽储。银行不得以任何形式向客户承诺或支付突破存款利率授权上限的补息。此前违规的补息承诺，一律不得支付。银行应立即开展自查，并于2024年4月底前完成整改。对此，各大银行表示严格执行监管要求，在4月底前已停止对所有违规补息产品付息。
此番操作下，或许将如国泰证券预测一般，银行负债成本将下降，并进而缓解息差下行压力。但又是否会产生新的问题？
比如，没有高息揽储，存款规模增速是不是会下滑，进而导致信贷需求不足、面临信用收缩压力？特别是大行......
当然，有问题才是常态。
回归到开头个人住房贷款利率调降的问题，各大银行在严格执行后又会面临什么？是不是又会加剧息差下行压力？
只能说，有利有弊，静待后续。
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