对话：存量时代，酒店投资人有哪些机会和挑战？

2024年6月27日，“2024中国酒店投资AC&投资采购CHPI指数峰会”第二站——西南站，在成都世纪城新国际会展中心，和2024Hotel Plus成都国际酒店及商业空间博览会同步举行。

我们所处的存量时代，为酒店投资人带来了更为复杂多变的市场环境，酒店投资人有哪些机会与挑战呢？如何进行老旧酒店资产改造才能适应当前市场和消费者的需求？酒店投资有没有哪些“隐形”陷阱，如何避坑。

在对话探讨《存量时代，酒店投资人有哪些机会和挑战？》中，主持人次方点评&标点峰值总裁丁晓宇，资深投资人肖志刚、新生代投资人黄婧宇、新生代酒店投资人林悦、新生代酒店投资人雷钰、华住集团星程品牌CEO姜飞分享了自己的观点。

《存量时代，酒店投资人有哪些机会和挑战？》

肖志刚：我来自湖南长沙，从2007年开始做酒店，差不多一年做一家店，起初做的是单体品牌，后来开始投资国际酒店，如华美达、豪生，温德姆等。以前投资酒店，主要聚焦于湖南市场，今年年后，我也在全国范围内投策物业、并参观新的酒店，我的感受是，存量市场越来越多了，市面上有60-70%的物业是老酒店物业，老的存量酒店不断放出来，这也是一个非常大的机会。

值得一提的是，不少存量物业均位于优质地段，如果觉得该物业合适的话，存量酒店市场还是有机会的。在存量酒店的翻新改造中，如何做好项目的精准定位，一店一分析，一店一定位很重要，投资人需要花更多的精力与设计方、运营方去打磨，包括精准定位、消费人群观察、消费定价等等，缺一不可。

黄婧宇：我来自江苏南通，我本身是家里在做酒店，目前我经营有一家美豪丽致和一家维也纳酒店，同时我也在跟朋友创业，创立了一个名为温创电竞的酒店品牌，目前在全国有15家店，可以说我是兼具了存量酒店天选打工人和酒店细分赛道品牌方的身份。

其实电竞酒店是一个非常小的赛道，以小型区域连锁为主。随着年轻一代消费者对个性化的酒店产品的需求量逐渐增加，通过数字化转型、降本增效后，小体量的电竞酒店其实也能达到较高的回报率，这也是时代机遇给予我们电竞酒店投资人的一些红利。

当下有很多存量酒店的投资人会有疑问，在存量酒店房量比较大的情况下，值不值得拿出一些房来去做电竞酒店的组合搭配？

就我看来，在进行电竞酒店+传统酒店的组合搭配时，首先，需理性评估这个组合是否能给你带来更好的创收；其次，要与实际的物业情况挂钩，例如电竞酒店客人抽烟多，在装修时需考虑房间的通风，如果原本设计有比较多的软包情况下，也不建议做电竞改造；再次，电竞客房会有电竞设备，不仅要考虑房间的面积是否合适，也要着重规划电竞区域的动线是否合理。

林悦：我来自广东，之前家族在成都从事房地产与彩印行业，对我个人而言，踏入酒店投资行业仍是新手，目前投资了一家酒店。

原先，酒店行业在我印象里是一个重资产、传统的、维稳周期比较长的生意，但对于年轻人而言，更注重探索这个世界、去尝试一些不一样的东西。就我个人而言，我在郫县投资翻改了一个电竞酒店后，对于存量市场也有了一定的认知。存量市场，我给到大家的建议是，要在预算、品牌、地段、物业上多重把关，把这一切控制在能接受的范围之内，也许会有惊喜，如果这些把控不好，则可能会有惊吓。

雷钰：从国外毕业回国后，我经历了券商、家族资产管理等工作，7年前进入酒店投资行业，后面开始聚焦电竞酒店的投资，现在创立了电竞酒店品牌，已签约11家，其中开业2家，筹建2家，物业选址的有五六家。

目前来看，我所在的城市成都已经解除了限购，这意味着公寓资产在走下坡路，这也是酒店存量翻新的一个好机遇；另外我也发现了另一个机会点，那就是控制存量酒店翻新的造价，花小钱办大事，将投资模型做的更正确。

在投资酒店时，我研发了自己的一套工具用于选择物业，即一个自动测算表，当该物业经过测算后，打分能达到70分以上，我才会考虑去现场考察，避免不必要的时间浪费。在投测时，如果出现了既要又要还要的物业，千万别犹豫，毕竟那么好的物业，你的同行们也看着呢，谁先交意向金物业就归属于谁。

姜飞：目前来看，国内酒店业已从增量时代转入存量时代，大量存量酒店面临产品老旧、难以满足消费需求的问题，存量酒店市场升级空间潜力庞大，存量改造是大势所趋。

在存量改造中，大家需要重点关注以下几个点：首先，要对整个城市规划有清晰的判断，毕竟酒店并非是短平快的生意，经营周期长达10年，乃至15年之久；其次，对城市规划有了解后，看商圈到底适配什么样的物业，酒店定位要准确；再次，是对酒店改造的判断，怎么改？是选择小改、中改还是大改，要根据酒店自身的情况而定。