《REITs价值》之红土创新盐田港REIT

作为首批试点仓储物流REITs、首批扩募REITs项目代表，“红土创新盐田港REIT”可以说是试点领域较为典型的一个代表（从项目上市后的表现来看，相对较为稳定，首发+扩募2个资产出租率保持了较高的水平）。

比较有意思的是红土创新盐田港REIT近10个交易日二级市场呈现单边下滑，连续两个交易日跌幅超过1.45%；10个交易日累计跌幅达到了6.49%。什么因素触发了持续下探？接下来，我们通过一些数据展现红土创新盐田港REIT几个阶段的变化，也许能够发现一些较为宝贵的事项作为REITs市场实践中的经验积累。

一、发行前

出租率方面，这个没啥可说的，无论是首发资产还是扩募资产，因为是关联方租赁占比较大，所以出租率维持在95%-100%。

1.租金

对于租金部分，上市前没有更多可供参考的数据。

2.营业收入

上市前两年的营业收入与净利润是呈现环比下降的态势，2019年营业收入为7,962.82万元，2020年营业收入为7,222.18万元；下降幅度为9.3%。

3.成本

按照项目披露的信息，营业成本方面，呈现环比增长的态势，2019年营业成本为1,976万元，2020年营业成本为2,446.46万元，环比增幅达到了23.81%。净利润方面，2019年度净利润为3,212.63万元，2020年度净利润仅为2,413.9万元；降幅达到了24.86%。

二、评估指标

作为参与首批REITs试点的仓储物流REITs项目，红土创新盐田港REIT预测的指标有两个，一个是首次发售，一个是扩募购入。

这里面需要说明一下，由于部分数据没有参考依据以及相关对照，所以没有借鉴意义。这个是申报材料的事情，早期项目虽然发行较为艰辛，但同样受益于审核阶段的不一致性，导致部分项目在申报材料方面没有一个统一的规范。目前这一事项也在监管审核端进行了强化。

三、上市后

1.营业收入

营业收入方面，有所差异，首个完整年度2022年实现营业收入较预测数据增长了5.55%；其中，利息方面带来了较为可观的贡献，贡献收入占比为1.58%。

2023年，因为涉及到扩募，假设扩募购入资产部分预测部分扣除，与首发项目2022年完整年度数据进行比较，这个数值是下降的；没有达到扩募时的预测值。2023年预测营业收入为114,740,025.51元，实际实现营业收入109,,570,971.6元；实际数据较预测数据下降比例为4.51%。

如果2023年以首发+扩募与实际数据比较的话，营业收入较预测数据下降幅度为3.79%；如果仅考虑首发项目创造的营业收入来看，环比下降幅度为2.48%。

也就是说，无论是扩募后还是扩募前，2023年的实际数据与预测数据比较呈现不同程度下降。仅考虑首发项目创造的营业收入来看，环比下降比例达到了6.87%。

2、可供分配

2022年实际完成可供分配金额为8,694.76万元，预测的2022年可供分配金额为8,103.66万元；这个指标是超预期的。

但是不持续，2023年，实现可供分配金额为9,718.2万元；预测扩募后的2023年可供分配金额为9,810.85万元。如果扣除购入资产部分的可供分配金额，首发资产实际实现可供分配金额为8,217.34万元，较预测的部分下降比例1.11%；环比下降幅度为5.49%。

3.租金单价

租金方面，因为2个资产位于同区域；所以无论是首发资产还是扩募资产价格差异不大。其中，现代物流中心项目租金单价较高，2022年末租金为40.86元/㎡，2023年中报显示租金单价提升至41.6元/㎡。单从首发资产来看呈现持续增长的态势，新购入资产世纪物流园项目租金有所下降，2023年中报显示租金单价为38.22元/㎡。

4.分派率

红土创新盐田港REIT的分红派息从某种程度上来讲对于投资者并不友好，对于我国发行REITs的价值投资理念倡导和贯彻的并不充分；这一点从项目的分派频率上也能够所有体现。项目自上市以来共进行了4次分派；其中，2021年的分红仅在2022年3月末进行1次；2022年分红也是在2023年4月下旬才进行1次分派；项目仅在2023年扩募后当年进行了1次分派。

红土创新盐田港REIT自上市以来累计分配金额为22,817.49万元。2022年完整年度项目进行了1次分派，共计分配金额为8,500万元。不考虑时间成本，仅考虑年内实现的投资收益来讲，按照发行价计算，当年累计获得分红比例为4.62%。这个指标有两个对照，一个是预测的可供分派率，为4.75%；一个是项目2022年实际实现的可供分派率4.73%。如果按照监管的最低要求90%分派的话，2022年仅实现4.25%的分派率就可以满足监管的要求。也就是说某种程度来讲，项目的实际分红是超预期的。

如果考虑时间成本的话，投资者持有红土创新盐田港REIT在2022年期内平均分红收益仅为3.33%；这还不包括二级市场波动造成的本金损失风险。

（以上假设基于预测数据与实际数据的比较，其中，涉及到预测部分扣减假设是在购入资产预测和实际实现数据完全不变的情况下）

5、增长率

从项目营业收入的波动来看，和预测的增长率已经呈现反差的状态。所以，从某种意义上来讲，这个指标只对发行方有好处。起码，短期内对于投资者来讲，资产存续期间这个指标已经不具有参考价值了。

当然，如果投资者愿意持有一个较长周期，未来某一阶段也许会呈现较为快速的增长从而弥补了短期实际下降的风险。但，未来什么时候来呢？投资者是否有足够的定力坚守REITs价值投资的理念？REITs价值创造以及资产运营效率的提升如何实现协同？

本篇文章是REITs速达创立的《REITs价值》系列的第三篇文章，希望以最真实的数据对项目从发行到上市交易后的某个阶段内表现进行一个完整呈现。

《REITs价值》是REITs市场的首次探索和实践，未来REITs速达会继续以“真实数据，长期价值”作为思考REITs市场长期发展的准则。本项目存在一些数据上的差异，相信未来在其他项目上也会存在这样的现象；REITs速达也在积极寻找正确的答案。当然，有所遗漏的还请指教。

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