保利发展：上半年净利润下滑38.6%，增收不增利

国泰君安的最新点评报告显示，保利发展在2024年上半年实现营业收入1393亿元，同比增长1.6%，但归母净利润仅为75亿元，同比减少38.6%。尽管收入有所增长，公司盈利能力显著下降，反映出市场下行压力和价格承压的影响。

报告提到，公司2024年上半年营业利润率由2023年同期的14.1%下降至10.0%，归母净利润率则由8.9%下降至5.4%。分析认为，这主要是由于项目结转毛利率下降和结转项目权益比例减少所致。然而，未来随着房价企稳和拿地权益比提升，预计利润率将有所改善。

尽管盈利能力下降，公司继续采用提升拿地权益比的策略，目前拿地权益比维持在90%以上。与此同时，公司的ROE创下新低，2024年上半年ROE下降至3.7%。报告建议，公司需加快在手项目去化，以提高周转率并改善盈利能力。

报告预计，保利发展未来两年的现金分红率将不低于40%，2024年股息率将上升至4.8%左右，反映出公司在回购股份后的分红计划。

国泰君安维持保利发展的增持评级，给出行业龙头0.75倍PB估值，目标价维持在12.8元。但报告也提示了包括销售去化下行和存货跌价损失计提增加等风险。