进入7月份后,上海楼市进入平静期,不管是新房还是二手房,成交都开始回落。趁着这段选题空窗期,我们就来回顾下近10年上海房价走势吧。
如果要反映房价走势,二手房比新房更合适,因为二手房是市场真实供求博弈之后的结果。此外,为了保证数据的权威性,我们选取的是每个月国家统计局公布的二手房价格指数环比数据。
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数据时间跨度是2014年6月—2024年6月,从图上可以明显看到这10年房价经历四个阶段。
阶段一:主升浪(2015年年中到2016年三季度)
这两年的上涨可以说是史诗级的,80后至今都记忆犹新,售楼处爆满、交易中心凌晨排队家常便饭。虽然从数据来看,指数涨幅在30%-40%,但是很多二手房小区都实现了翻倍。
为何会有如此行情?一方面是因为2015年楼市政策放松了,房贷首付、利率、交易税费等都进行了调整。同时,中国当时处于降息周期,货币发行量够大。
这时候肯定有人会说这两点和现在很像啊,为什么现在楼市就起不来?那就是第三个原因,2015年中国股市冲上5000点,有不少人套现买房。现在呢?无法反驳了吧。
当然,很重奥的一点是大环境不一样,尤其是对于未来收入的预期。
阶段二:盘整期(2016年四季度到2020年一季度)
在2016年三季度开始出台收紧政策抑制房价后,上海二手房经历了近4年的盘整期。但是,当时很多房企没有意识到楼市黄金期已经过去,仍然在大举拿地,造成了后续的暴雷,这阶段就不多说了。
阶段三:最后冲刺(2020年二季度到2022年三季度)
这两年的时间,不知道什么原因,上海房价又冲刺了一波,或许是如果呆在家里,可能上海的房子更香?开玩笑啊。实际原因应该是全国都在去库存,而且房地产从来就是买涨不买跌,所以你们懂得。
从数据和体感都能得出结论,至少未来十年内,上海二手房价高点停留在2022年三季度。
阶段四:下降周期(2022年四季度至今)
这个阶段不用说了吧,大家都在经历,而且这个阶段何时结束还不知道。但是,最近出现了一点曙光,2024年6月上海二手房价格指数环比上涨0.5%,结束了8连跌。
按照经济学规律,短期内房价确实有反弹需求,真正的反转目前还看不到。
Ps.说明一下,上述图中走势只能看趋势。股民都知道,一只股票今天涨停,那明天收盘价肯定低于今天开盘价。制图用的是加法,所以不能看图就得出现在房价和2021年初类似的结论。
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