$海宁皮城(SZ002344)$ 海宁皮城拥有大量投资性房地产,看起来和房地产公司好像是同一类型,但实质不一样:
第一:海宁皮城的投资性房地产每年都要提取约3亿元折旧费,净值早已低于市场公允价值。而房地产公司主业是卖房,作为存货,不提折旧,只是根据市场实际情况于年底做资产减值。要不要减值?怎么减值?何时减值由房地产公司决定,因此大部分房地产公司的资产可能是虚的,而海宁皮城恰恰相反,大部分是早期建设,投资性房地产又以历史成本记账,且经历多年提折(已计提26亿元),账上净值(73亿)远低于市场公允价值,巨大的差价就摆在这里。
第二,皮城的财务费用为负数(赚钱),没有债务压力,财务状况良好。而房地产公司高负债,很高的利息费用支出,导致财务费用金额巨大。如今房价下跌,而之前拿地成本高企,负债太多,减值太多,导致巨额亏损。
因此,拿皮城等同于房地产公司是不妥,两者负债率不同,风险不同,一个拥有隐形财富,一个面临巨额减值亏损,财务费用一个是赚钱,一个是巨额支出。所以,性质完全不一样。
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