上头准备给国企发钱了!
岭南投资笔记 2024年07月17日 13:00 广东 33人听过
以下文章来源于大碗Pro ,作者江月
大碗Pro.
大碗备用,你懂的
再给你300亿又何妨!
是的,你没听错,又一笔新钱在来的路上——
中国诚通和中国东方共同设立了一个新的专项基金,用于盘活国有企业的土地资产。
目前,该专项基金规模为300亿,但若是你曾听过中国诚通和中国东方的大名,你就会知道这300亿算不得什么。
中国诚通和中国东方是什么来路?
对此,你只需要知道两点:1.它们都是背景深厚的国有资本;2.它们都是处理国有不良资产的高手。
以中国东方为例,它曾盘活过2万多亿的国有银行金融不良资产。
说这些,就是想告诉你:
300亿只是个开始。
盘活国企存量土地资产会像国家队收购商品房一样,先是1000亿,再是3000亿,一步一步把规模铺开。
不过,说到这里,估计就有朋友要开始反对了。
国家队下场收购商品房,那是国企给民营开发商排忧解难。
中国诚通和中国东方给国有企业盘活土地资产——
前者是国企,后者也是国企。
咋地?
这是要借着盘活存量土地的名义,直接给国企发钱呐?
说实在话,你要是非要这么理解好像大概也没什么问题。
但是,你要明白一点——
存量土地基本上都在国企手里。
咱来看看过去几年的土拍市场:
2022年,在北上广深等22个热点城市中,国企拿地金额比例近8成;
2023年,前一百位企业中,国企拿地金额约为8成;
2024年1-6月,超过20个核心城市,国企拿地比例超过8成。
从近几年的数据来看,国有企业一直在给全国各地的土拍市场托底。
准确地说,国企拿地干得都是苦活累活。那些不被市场看好,民企不愿拿的地,除了流拍之外,就是被国企给接盘了。
这些拿地的国企手中有大量价值普通的土地,随着“不良资产”越来越多,国企的日子也越来越不好过。
所以,
你要盘活存量土地资产,只能从国企入手。而且国企在两年在土拍市场任劳任怨,给国企发点钱缓解一下压力,也确实有必要。
其次,
国企也不是光收钱不干活的。
我们也不要只把目光放在“300亿”上,而忽略了“盘活”这两个字。
国企拿到钱后,就得立马行动起来了!
存量土地怎么盘活?
存量土地大多是住宅用地,既然如此,那就索性拿来新建商品房好了。
你要是这么想,那肯定是不太礼貌了。
毕竟,现在的主旋律是去库存,你要是拿到钱就想建商品房,那也确实有点反骨在身上。
再者,前文已经说了这些存量地民企都看不上,拿来建商品房指不定得卖到猴年马月。本来国企托底拿地就是个亏本买卖,再拿来建设不畅销的商品房,没准就会造成国有资产二次流失。
这问题其实好解决。
你想想,连建好的公寓都能改成住宅,那么一块只长了草的土地随意揉捏就是了——
该更改土地性质就更改,该重新规划就规划。
还是那句话,
只要思想不滑坡,办法总比困难多。
事实上,盘活土地的方向上头已经给出来了:
产业园;
保租房;
人才公寓;
“平急两用”公共基础设施;
战略新兴产业用地;
别看方向很多,且有那么一点点复杂,但是能用一句话总结:
全都没啥投资效益!
比如这保租房和人才公寓,本身就是保障性用房,纯粹和福利挂钩,不以盈利为主要目的;
再如产业园、产业用地,主打的就是一个“战略级”。眼前能不能赚到钱不用管,保不齐以后就能有大用处。
基础设施就更不用说了,完全是给地方做服务的。
咱们得换个角度看问题了——
盘活存量土地可不是通过开发土地而盈利,而是重在“盘活”这两个字。
换句话说,
盘活这个动作本身才最重要。
来看看今年的一些数据。
PMI呈下降趋势,且连续两个月低于50——
制造业在收缩。
房地产开发投资增速都在负增长——
连续萎了十几个月了。
目前,我们的基本盘就是这样了,经济不太活跃。
今年1-5月份,全国固定资产投资同比增长4%。其中,国有控股投资同比增长7.1,而民间投资同比仅增长0.1%。
显然,
在此背景之下,全力搞投资只能看国企的了,而盘活存量土地自然是国企拉动投资的重要一环。
再来看一组数据。
在近期的金融企业国有资产审计情况中,审计的4家重点金融机构存在以下问题:
一、信贷投放虚增空转。
5167亿就在考核前发放,在考核后收回。
二、信贷供给结构不够优化。
4家银行680.59亿贷款被挪作它用或空转套利。
一句话,
投资开发不给力,银行里的水想放却放不出来。
这回你可醒悟过来?
盘活存量土地资产就是一条绿色通道。
上头定向给钱,下面的国企朝着一个方向用劲就完事了。
其实吧,上面也都知道——
国企拿的地很多都是些“边角料”,搞什么产业园、搞人才公寓什么的收益不会太明显。
既然已经是这个局面了,不如……物尽其用——
通过盘活国企存量地,投资开发搞起来,尽可能让更多上下游企业参与进来;把在银行空转的钱拿出来,让钱进入「投资开发—贷款」的循环里去。
透过现象看本质。
前文已经说过,盘活国企存量土地资产重在盘活这个动作。
通过盘活这个动作,找到新的投资开发路径,让上游的水流动下面。
这个动作我们其实相当熟悉——
国家队下场收购商品房同样如此!
上面发放贷款,国企拿着钱把商品房收购回来,让资金紧张或断裂的工程能够继续开发下去。
去库存稳市场是真!
但是维持开发投资增速也是真!
过去,「各类房企—房地产开发—销售商品房」的模式,拉动了经济的发展。
如今,则是靠「国企—房地产开发—保障性住房」的模式,稳住经济的发展。
虽然路径变了,但本质都一样——
一切为了经济的繁荣。
对比前后,我们可以发现开发主体在变化。
原来是国企、民企开发商混合开发,百花齐放;现在则是国有资本在撑起市场的投资开发。
更重要的是,路径上依赖也发生了变化。
原来是商品房销售,现在则是保障性住房。
国家队下场收购商品房是如此,把收购来的商品房用作保障性住房来出售或出售。
国企盘活存量土地资产,最终也是以开发保障性住房为大头。
这点完全不用怀疑。
不论是产业园还是基础设施的开发,都需要经过更加严苛的评估,而保障性住房是现在的主流,用盘活的土地建设保障房,绝对是一打一个准。
如此一来,逻辑就丝滑了。
首先,
先是靠着国家队下场收购商品房,再是盘活存量土地,都是为了拉动开发投资,打通产业链条,让更多的企业参与到经济建设中。
未来,下场收购商品房、盘活存量土地的力度还会加大,也还会有更多投资开发的策略和通道。
我们毫不怀疑——
促进经济发展的决心相当强烈。
其次,
曾经投资开发的逻辑为商品房投资、开发、建设、销售这条循环为主。
现在,保障房成为了所有开发建设的终点。
由此我们可以知道,
决心有多强烈,那么保障房的建设就会有多泛滥。
十四五期间,全国计划筹建保障房约900万套,总投资3万多亿。
具体到各个城市数据如下:
深圳的保障房会覆盖全市26%的住房需求;
上海保障性租赁住房占新增住房供应总量的40%以上;
杭州目前已经筹建了20多万套,还有10万套在路上;
南京,保障房覆盖率达到了30%;
重庆保障房源超140万套,保障人数超300万;
成都保障房规模已经达到35万。
……
我敢肯定,未来的房地产市场一定是割裂的。
刚需市场中,保障房将会是神一样的存在。
在这片市场中,成本低廉的保障房会把房价、租金给稳得死死的。未来的刚需商品房大概会脱离投资属性,完完全全回归到居住功能上。
如果你想要一片自由度更高的市场,谋求更多的机会,那么一定得去核心地段,得去改善市场。
因为,
只有核心地段的土地,才有更高的开发价值;
只有改善市场的房子,才能避免保障房的冲击。
保障房大行其道的年代,城市的价值在分化,房子的价值更在加速分化。这样的新时代,购房思路显然也发生了变化。
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