上头准备给国企发钱了！
岭南投资笔记 2024年07月17日 13:00 广东 33人听过
以下文章来源于大碗Pro ，作者江月
大碗Pro.
大碗备用，你懂的
再给你300亿又何妨！
是的，你没听错，又一笔新钱在来的路上——
中国诚通和中国东方共同设立了一个新的专项基金，用于盘活国有企业的土地资产。
目前，该专项基金规模为300亿，但若是你曾听过中国诚通和中国东方的大名，你就会知道这300亿算不得什么。
中国诚通和中国东方是什么来路?
对此，你只需要知道两点：1.它们都是背景深厚的国有资本；2.它们都是处理国有不良资产的高手。
以中国东方为例，它曾盘活过2万多亿的国有银行金融不良资产。
说这些，就是想告诉你：
300亿只是个开始。
盘活国企存量土地资产会像国家队收购商品房一样，先是1000亿，再是3000亿，一步一步把规模铺开。
不过，说到这里，估计就有朋友要开始反对了。
国家队下场收购商品房，那是国企给民营开发商排忧解难。
中国诚通和中国东方给国有企业盘活土地资产——
前者是国企，后者也是国企。
咋地？
这是要借着盘活存量土地的名义，直接给国企发钱呐？
说实在话，你要是非要这么理解好像大概也没什么问题。
但是，你要明白一点——
存量土地基本上都在国企手里。
咱来看看过去几年的土拍市场：
2022年，在北上广深等22个热点城市中，国企拿地金额比例近8成；
2023年，前一百位企业中，国企拿地金额约为8成；
2024年1-6月，超过20个核心城市，国企拿地比例超过8成。
从近几年的数据来看，国有企业一直在给全国各地的土拍市场托底。
准确地说，国企拿地干得都是苦活累活。那些不被市场看好，民企不愿拿的地，除了流拍之外，就是被国企给接盘了。
这些拿地的国企手中有大量价值普通的土地，随着“不良资产”越来越多，国企的日子也越来越不好过。
所以，
你要盘活存量土地资产，只能从国企入手。而且国企在两年在土拍市场任劳任怨，给国企发点钱缓解一下压力，也确实有必要。
其次，
国企也不是光收钱不干活的。
我们也不要只把目光放在“300亿”上，而忽略了“盘活”这两个字。
国企拿到钱后，就得立马行动起来了！
存量土地怎么盘活？
存量土地大多是住宅用地，既然如此，那就索性拿来新建商品房好了。
你要是这么想，那肯定是不太礼貌了。
毕竟，现在的主旋律是去库存，你要是拿到钱就想建商品房，那也确实有点反骨在身上。
再者，前文已经说了这些存量地民企都看不上，拿来建商品房指不定得卖到猴年马月。本来国企托底拿地就是个亏本买卖，再拿来建设不畅销的商品房，没准就会造成国有资产二次流失。
这问题其实好解决。
你想想，连建好的公寓都能改成住宅，那么一块只长了草的土地随意揉捏就是了——
该更改土地性质就更改，该重新规划就规划。
还是那句话，
只要思想不滑坡，办法总比困难多。
事实上，盘活土地的方向上头已经给出来了：
产业园；
保租房；
人才公寓；
“平急两用”公共基础设施；
战略新兴产业用地；
别看方向很多，且有那么一点点复杂，但是能用一句话总结：
全都没啥投资效益！
比如这保租房和人才公寓，本身就是保障性用房，纯粹和福利挂钩，不以盈利为主要目的；
再如产业园、产业用地，主打的就是一个“战略级”。眼前能不能赚到钱不用管，保不齐以后就能有大用处。
基础设施就更不用说了，完全是给地方做服务的。
咱们得换个角度看问题了——
盘活存量土地可不是通过开发土地而盈利，而是重在“盘活”这两个字。
换句话说，
盘活这个动作本身才最重要。
来看看今年的一些数据。
PMI呈下降趋势，且连续两个月低于50——
制造业在收缩。
房地产开发投资增速都在负增长——
连续萎了十几个月了。
目前，我们的基本盘就是这样了，经济不太活跃。
今年1-5月份，全国固定资产投资同比增长4%。其中，国有控股投资同比增长7.1，而民间投资同比仅增长0.1%。
显然，
在此背景之下，全力搞投资只能看国企的了，而盘活存量土地自然是国企拉动投资的重要一环。
再来看一组数据。
在近期的金融企业国有资产审计情况中，审计的4家重点金融机构存在以下问题：
一、信贷投放虚增空转。
5167亿就在考核前发放，在考核后收回。
二、信贷供给结构不够优化。
4家银行680.59亿贷款被挪作它用或空转套利。
一句话，
投资开发不给力，银行里的水想放却放不出来。
这回你可醒悟过来？
盘活存量土地资产就是一条绿色通道。
上头定向给钱，下面的国企朝着一个方向用劲就完事了。
其实吧，上面也都知道——
国企拿的地很多都是些“边角料”，搞什么产业园、搞人才公寓什么的收益不会太明显。
既然已经是这个局面了，不如……物尽其用——
通过盘活国企存量地，投资开发搞起来，尽可能让更多上下游企业参与进来；把在银行空转的钱拿出来，让钱进入「投资开发—贷款」的循环里去。
透过现象看本质。
前文已经说过，盘活国企存量土地资产重在盘活这个动作。
通过盘活这个动作，找到新的投资开发路径，让上游的水流动下面。
这个动作我们其实相当熟悉——
国家队下场收购商品房同样如此！
上面发放贷款，国企拿着钱把商品房收购回来，让资金紧张或断裂的工程能够继续开发下去。
去库存稳市场是真！
但是维持开发投资增速也是真！
过去，「各类房企—房地产开发—销售商品房」的模式，拉动了经济的发展。
如今，则是靠「国企—房地产开发—保障性住房」的模式，稳住经济的发展。
虽然路径变了，但本质都一样——
一切为了经济的繁荣。
对比前后，我们可以发现开发主体在变化。
原来是国企、民企开发商混合开发，百花齐放；现在则是国有资本在撑起市场的投资开发。
更重要的是，路径上依赖也发生了变化。
原来是商品房销售，现在则是保障性住房。
国家队下场收购商品房是如此，把收购来的商品房用作保障性住房来出售或出售。
国企盘活存量土地资产，最终也是以开发保障性住房为大头。
这点完全不用怀疑。
不论是产业园还是基础设施的开发，都需要经过更加严苛的评估，而保障性住房是现在的主流，用盘活的土地建设保障房，绝对是一打一个准。
如此一来，逻辑就丝滑了。
首先，
先是靠着国家队下场收购商品房，再是盘活存量土地，都是为了拉动开发投资，打通产业链条，让更多的企业参与到经济建设中。
未来，下场收购商品房、盘活存量土地的力度还会加大，也还会有更多投资开发的策略和通道。
我们毫不怀疑——
促进经济发展的决心相当强烈。
其次，
曾经投资开发的逻辑为商品房投资、开发、建设、销售这条循环为主。
现在，保障房成为了所有开发建设的终点。
由此我们可以知道，
决心有多强烈，那么保障房的建设就会有多泛滥。
十四五期间，全国计划筹建保障房约900万套，总投资3万多亿。
具体到各个城市数据如下：
深圳的保障房会覆盖全市26%的住房需求；
上海保障性租赁住房占新增住房供应总量的40%以上；
杭州目前已经筹建了20多万套，还有10万套在路上；
南京，保障房覆盖率达到了30%；
重庆保障房源超140万套，保障人数超300万；
成都保障房规模已经达到35万。
……
我敢肯定，未来的房地产市场一定是割裂的。
刚需市场中，保障房将会是神一样的存在。
在这片市场中，成本低廉的保障房会把房价、租金给稳得死死的。未来的刚需商品房大概会脱离投资属性，完完全全回归到居住功能上。
如果你想要一片自由度更高的市场，谋求更多的机会，那么一定得去核心地段，得去改善市场。
因为，
只有核心地段的土地，才有更高的开发价值；
只有改善市场的房子，才能避免保障房的冲击。
保障房大行其道的年代，城市的价值在分化，房子的价值更在加速分化。这样的新时代，购房思路显然也发生了变化。
岭南会旗下新公众号——岭南金融圈。这里我将分享一些自己的原创投资感悟，并推荐一些回报几十倍的投资标的。关注岭南会的粉丝，务必点击下方公众号名片关注!
岭南金融圈专注投资分享公众号阅读 4040写留言
岭南投资笔记131223写留言
人划线
本文作者可以追加内容哦 !
