沪九条”新政将如何影响房地产市场:房价会不会涨?出手时机到了吗?
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5月27日晚,上海楼市“沪九条”新政落地。首套房首付降至20%,贷款利率下调,非户籍限购松绑,多孩家庭增加购房额度……一系列房地产政策出台后,上海楼市将迎来哪些变化?房价会涨吗?现在应该出手买房了吗?澎湃新闻邀请业内专家就上述问题进行分析和展望。
澎湃新闻:在5月17日央行发布系列政策组合拳后,上海密集出台房地产优化政策,释放了什么信号?背后有哪些原因?
易居研究院研究总监严跃进:这一次上海的政策我也做了很多效果的监测,感受出来上海这次政策市场反应非常明显。包括关于买房的一些政策,到底要不要去买房、买哪里,很多朋友都来咨询。这说明政策其实还是非常有效果的,或者说老百姓对这个政策关注度还是比较高的。刚才我也注意到一个词,叫“沪九条”,以前通常叫上海的新政,但是“沪九条”说明不是单一的一个政策,是一揽子政策。
此前,我们讲北上广深的政策调整主要是限购的放松。这次一个比较大的亮点是下调了首付比例,这就说明是对5月17日央行政策进行了落实。
所以说上海这次的政策其实是分为两个方面:一是对原有的限购政策的放松,二是对5月17日央行信贷政策进一步吸收落实。
大家关心的限购政策包括外地户籍社保、单身人士、人才购房、离异家庭、多孩家庭等,买房的一些政策逐渐放松。银行贷款的政策包括首付比例、房贷利率,还有公积金贷款额度方面的调整。
“沪九条”里面还有其他一些比较丰富的内容,比如以旧换新的购房补贴,这也是个首创,还有高品质住宅等等一系列内容。所以说这次政策的信息量很大,市场反应也非常好。
我认为,这充分说明,上海在坚持一城一策、精准施策的基础上落实了非常好的政策内容。
58安居客研究院院长张波:我非常同意,“沪九条”的落地虽然时间是5月27日,和中央层面释放的信贷政策差了十天,但其实本身是对5月17日政策的一个实际落实。因为5月17日央行只是公布了各地首付比例最低多少,取消贷款利率的下限,但是具体执行的标准,因为由每个省来具体确定,所以当时大家对于上海能到一个什么水平,其实市场还是众说纷纭的。尤其是二套房,我们都知道上海以往的限购非常严,整个首付的门槛也非常高,市场热的时候,二套房的首付再加上一些税费,成本加上去,基本上能达到买一套房的80%以上了。对于很多换房人群来说,买房压力非常大。所以大家一直在猜,上海能跟进到什么程度。很多人都说如果调到40%已经属于比较好的了,这次政策出台的力度是明显大于市场预期的,所以效果真的非常好。
政策出来当天晚上到12点还没有睡觉,很多朋友在找我,问当下买房的一些情况,比如是不是符合买房条件,问的非常多,我印象非常深。
所以上海出台的政策给市场释放的信号,一方面我们认为是推进整个市场的平稳发展,延续430政治局会议提到的“消化存量、优化增量”的落实。另一方面我们看到上海的政策出台的维度也非常细腻,照顾到层层面面。比如普通购房人群的首付的调整、利率调整,还考虑到多子女家庭是不是能多买一套房,以旧换新过程中提供相应的补贴等。可以想象,在出台政策之前,政府对于上海本身的市场的情况做了非常细致的排摸,才能出台非常有针对性的政策。
我们认为,这次的政策出台之后会对市场起到比较大的效果,尤其是在大尺度的降低限购门槛以及首付调整这个层面。
整体来看,我们认为政策释放的信号非常积极,而且不止对于上海,大家也期待其他三个一线城市出台跟进的政策,以及很多二线城市期待看到上海这样的城市出现市场回暖后,带动更多的城市迎来市场的回稳。
澎湃新闻:此次限购政策调整对象包括外地户籍、人才购房、单身人士、离异家庭、住房赠予、企业购房、多孩家庭,哪几项政策力度最大?
58安居客研究院院长张波:我个人的判断是这样的,结合市场的需求以及安居客线上的数据,在今年前四个月,整个外环外区域总价在三四百万元的占比是非常高的,占比在三成左右。另外一类人群是总价在400万至600万元之间,占比也非常高。这部分人群特点比较明显,一类是刚需人群,一类是首次改善人群。
这些人群在以往上车的压力是比较大的,也就是首付的压力,因为首付的条件会比较高。
另外很多人还未必具有购买房子的资格,所以从这个条件来看,我认为对于市场力度最大的,还是对于这些购房人群限购的一个放松以及首付比例的调整。
在限购放松里面,我个人比较看好的,或者说思考的比较细腻的政策是对于单身人群的限购放松。即对外环以内的二手房定向去做放松。
这个政策可以解决两个问题。第一个问题是解决很多非户籍单身人群,他不是只想买外环外的,他也想买很多市中心里面位置比较好一些的房子。以往的政策其实不能照顾他这样的需求。同时政策也兼顾到另一个层面,就是市场上还有很多置换人群,他是以旧换新的,他要把手里的旧房子去卖掉。通过刚才的这个政策,也可以释放单身购房人群的购买力,所以这个政策是一石二鸟,我觉得这个政策效果比较大,对于市场的拉动作用也会比较明显。
第二就是购房门槛降低,尤其是二套房购房门槛降低。
前面我也提到,首套房的门槛降低的确会对于市场有影响。但是二套房降低的幅度从市场面实际的感受来说是最大的,会让很多人在当下能够积极入市。
举个例子来说,在上海,如果是改善买800万到1000万元房子的,其实占比还蛮高。如果按照之前的政策,首付至少在七成以上,1000万元的房子,至少准备700万元的首付资金。新政后,首付比例35%,按这个来算的话,只要350万元。这样的话整个上车的门槛是大大降低的,因此我认为这个政策对于市场拉动作用会比较强。
第三就是利率降低。原来上海的房贷利率是非常高的。早几年首套房的房贷利率都要进行相应的上浮,现在二套房的房贷利率都能进行相应的下调,对于很多老百姓来说,买房月供的压力会大大减少。
因此,我认为力度最大的从排序来看,首先是限购放松,第二个是购房门槛降低,第三是利率调整,这三个是对市场影响最主要的政策。
澎湃新闻:此次单身人士购房扩大至外环内二手房,对上海的二手房市场会有哪些影响?
易居研究院的研究总监严跃进:从去年开始我们就注意到房地产有一个新的现象,就是二手房的挂牌量增加。以前二手房有挂牌这个说法,但是没有挂牌量激增这个说法,是2023年以来出现的一个新的情况,而且这个新的情况全国各地都有。这也引发我们当时去思考房地产会发生一些什么变化,我们认为其中有一个重要的变化,就是二手房好像不太好卖了。
二手房不太好卖会产生什么问题呢?二手房卖不掉,他就没能力去换房,所以整个链条其实是打乱了,或者说没有疏通。所以这次新政,尤其是非户籍单身人士可以在外环以内买房,我认为很大程度上说明是对整个二手房市场是重视的。
另一个方面,刚才提到一个词“外环内”,这个词很有意思,很多人来问“严老师这个外环内是什么意思,是外环跟内环之间呢,还是说外环的里面?”那就需要把上次的政策放在一起就能理解了。上一次上海发布的政策对于单身人士买房叫外环外,现在叫外环内,这样去理解就清楚,一个叫外环外,一个叫外环内,那就是以外环这条线为界限。
也就是说,外环外区域,非户籍单身可以买一套新房或者买一套二手房;调整后,非户籍单身可以买中心城区的二手房,都是只能买一套。
举个例子,就是单身的人士如果你有三年社保,就可以在黄浦区买一套二手房。
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