上海楼市调研概要

一、成交情况概述

自517新政发布以来，上海二手房市场显著回暖，成交量较去年同期有大幅提升。预计7月份二手房成交量将达到18,000套，尽管环比下降20%，但同比去年仍上涨20~30%。新房市场方面，6月份成交量环比增长63.56%，同比下降21%；7月上半月新房成交2009套，环比上升15.4%，同比下降17.6%。

二、市场需求与成交结构

2024年上半年，2000万以上高端项目成交量同比增长近60%，主要得益于供应增加及市场分化。二手房成交结构中，300万以下成交占比提高7个百分点，100300万价位段占比提升，而400600万和600~800万价位段占比则有所下降。

三、区域市场表现

浦东、闵行、长宁和黄浦区二手房成交占比提升，尤其是世博区域的老旧小户型房源。二手房市场以市区低总价房源为主，新房市场则以远郊刚需项目为主。改善型项目入市较少，部分刚需项目如天安一号等已接近售罄。

四、价格趋势与预测

6月份上海二手房网签价上涨，而挂牌价呈下降趋势。中环和内环部分板块二手房价已企稳，次新房价格回落至2018年水平，跌幅达30~40%。预计新政策影响不会超过三个月，7、8月成交量预期降低。土地市场方面，上周土拍4宗地均由国企获得，土地溢价率上限取消，未来竞拍高溢价率可能受影响。预计下半年土地供应以五大新城为主，嘉定和宝山将是主要供应区域。

五、租售比及房价走势

老破小的租售比因价格下降而降低，豪宅租售比低于次新房。上海租赁市场受保租房影响大，导致租金普遍下降。新房市场限价放松和供应结构变化将导致价格上涨。二手房价格稳定需3个月成交量稳定在2万套以上，目前市场未达此水平，预计下半年二手房价格将微跌。