一、成交情况概述
自517新政发布以来,上海二手房市场显著回暖,成交量较去年同期有大幅提升。预计7月份二手房成交量将达到18,000套,尽管环比下降20%,但同比去年仍上涨20~30%。新房市场方面,6月份成交量环比增长63.56%,同比下降21%;7月上半月新房成交2009套,环比上升15.4%,同比下降17.6%。
二、市场需求与成交结构
2024年上半年,2000万以上高端项目成交量同比增长近60%,主要得益于供应增加及市场分化。二手房成交结构中,300万以下成交占比提高7个百分点,100300万价位段占比提升,而400600万和600~800万价位段占比则有所下降。
三、区域市场表现
浦东、闵行、长宁和黄浦区二手房成交占比提升,尤其是世博区域的老旧小户型房源。二手房市场以市区低总价房源为主,新房市场则以远郊刚需项目为主。改善型项目入市较少,部分刚需项目如天安一号等已接近售罄。
四、价格趋势与预测
6月份上海二手房网签价上涨,而挂牌价呈下降趋势。中环和内环部分板块二手房价已企稳,次新房价格回落至2018年水平,跌幅达30~40%。预计新政策影响不会超过三个月,7、8月成交量预期降低。土地市场方面,上周土拍4宗地均由国企获得,土地溢价率上限取消,未来竞拍高溢价率可能受影响。预计下半年土地供应以五大新城为主,嘉定和宝山将是主要供应区域。
五、租售比及房价走势
老破小的租售比因价格下降而降低,豪宅租售比低于次新房。上海租赁市场受保租房影响大,导致租金普遍下降。新房市场限价放松和供应结构变化将导致价格上涨。二手房价格稳定需3个月成交量稳定在2万套以上,目前市场未达此水平,预计下半年二手房价格将微跌。
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