熬着熬着
一不小心就从地产“优等生”
熬成了“亏损大户”
万科如此
“京城一哥”的国企首开也是如此
地产的钱越来越不好赚了
上半年，61家房企，41家预亏。
这年头，干地产的活活被熬成了亏损大户。
到头来，竹篮打水一场空，前几年辛辛苦苦赚得三瓜两枣，该吐还是得吐出来，而且目前来看，有点一眼望不到头，想想甚是。
曾经一年躺赚400个亿的行业“优等生”万科也遭不住了，索性直接摊牌——
我就预亏70-90个亿怎么着？
打了一辈子胜仗，人家亏几十个小目标“享受享受”怎么了？
一部首开史，半座北京城。 曾经“京城一哥”的首开也预亏19亿至24亿。
曾经赚得流油、浓眉大眼的国企也将面对持续亏损的无力局面。
不做大哥好多年的首开，这一亏也可能就是好几年。
惨烈！近七成房企预亏
2024年地产的钱更难赚了。
上半年，房企亏损的队伍还在不断拉长，达到了近七成。
据Wind统计，截至7月15日：
共有61家A股涉房企业中，41家房企归母净利润预计亏损，包括21家房企同比由盈转亏。
仅20家预计盈利的房企中，除6家房企盈利同比上升外，其余房企同比均呈下降态势。
亏损的阴影持续笼罩着整个地产行业——
万科、金地、首开、金融街、华侨城 ，包括浓眉大眼的中交，都站在了预亏的队伍中，可谓相当惨烈。
比如，金地集团预计上半年亏损30亿元到36亿元，而去年同期，金地的净利润为15.3亿。首开股份上半年预计亏损也达到了19亿元到24亿元，金融街预计亏损18.2亿元到21.9亿元，中交地产预计亏损10亿元，华侨城预计亏损9亿元到12.5亿元。
尤其是这次万科的巨额预亏，非常值得关注。
作为行业“优等生”，过去万科在赚钱方面一直是独领风骚的存在。
自1991年上市以来，万科财报中利润从未出现亏损，更有一年狂赚400个亿的高光时刻。
即便是在行情极差的2023年，万科4季度出现了由盈转亏，但也保有121.63亿利润。
而今年一季度，万科的底线还在，也不过只亏了3.6个亿，但短短三个月，万科就把亏损干到了70-90亿。
这有点太不万科了。
首开也是今年的亏损大户，过去其一直是北京的主角儿，“京城一哥”的地位稳如泰山，但近年来，随着行业下行，首开也陷入了持续亏损的泥潭。
继2023年巨亏63.39亿后，首开今年仍然没能扭转亏损局面。
据首开股份公告,预计2024年上半年净亏损19亿元至24亿,而去年同期净亏损19.06亿。
据此计算，首开两年可能得亏掉至少100个小目标。
01万科
半年预亏90亿,身陷风波的万科“难上加难”
万科的亏损问题是明着摆在台面上的。
但对于万科而言，台面下暗流涌动的未知因素，也非常值得关注。
1.亏损只是面子问题，活着才是真理
上半年亏损的很多房企，都与前几年的激进拿地有关。
比如万科，万科这几年主要问题还是之前拿了不少低质量土储，但是行情迅速变化，导致土储没法高质量消化掉，进而沉淀在账面上。
2020、2021两年正好是万科大扩张的年份，连续两年万科拿地都在前三，但随之而来的是房价见顶。
在市场高位拿地，在市场低位卖房，这能不亏吗？
那为何一季度万科只亏了3.6个亿，二季度亏损迅速放大？
其实这跟万科的交付节奏有关。
上半年，万科一共交付了7.4万套房子，其中二季度交付了5.6万套，是一季度的3倍，又赶上市场普遍降价跑量的环境，卖得越多自然亏损越大。
万科的亏损还包括计提了部分项目的减值、部分非主业财务投资出现了亏损而且部分大宗交易和股权交易价格低于账面值。
当前，市场仍在探底，项目减值在所难免，这进一步加剧了万科的亏损状况。
但需要关注的是，万科当前解题的核心思路不在于亏损，而是要不计一切代价换回现金流。
所以，上半年万科其实也一直在变卖优质资产来换取现金流。
其中包括两大王牌商业项目——比如2月份卖掉营收排名前二的七宝万科广场，7月又出售南翔印象城MEGA48%的股权。
这些交易价格，远低于账面值。
但眼下对地产公司而言，牺牲收益换取流动性，可能账面上不好看，但是——
活着，比什么都重要。
2.风波不断，万科再遭质疑
前些天，万科公司骨干管理人员共计1862人计划于6个月内自筹资金2亿元增持公司A股股票。
2个亿对于万科杯水车薪，所以，对于这波操作，外界看法不一：
是把大家绑到一条船上？
还是熟悉的配方搞金融退薪那套？
亦或是希望通过增持增强市场信心？
今年以来，万科可谓风波连连。
遭遇“黑色3月”债务延期谈判和山东济南万科事件曝光后，尽管万科上半年拿到了约600亿元的融资支持，但可能现实情况并没有想象中好转。
鹏金所兑付延期事件，使得隐现其中的万科再度被外界质疑。
2016年8月，万科向鹏金所投资约3亿元，成为鹏金所第一大股东。
紧接着，2016年9月，辞任万科副总裁的祝九胜成为鹏鼎创盈董事长兼总经理。
祝九胜入主后，鹏金所于2017年初推出了“鹏金信”地产跟投贷项目，借款人多是万科的员工，资金专项用于“所在企业地产开发项目的跟投”。
但在很多万科员工眼里，鹏金所是神秘的，它只在员工之间的口耳相传，可大家都知道——
加杠杆跟投，就找鹏金所。
万科城市公司的人士曾透露，“行情好的时候，跟投回报率有10多个点，从鹏金所‘借钱’的成本是7、8个点，所以以前从鹏金所加杠杆去跟投，这种投资是成立的。
但现在，随着兑付问题的到来，很多人把目光从鹏金所指向了万科。
今年3月以来，鹏金所已有十几只产品暴雷，涉及金额大约7至8亿元。
而据相关报道称，很多万科员工购买了鹏金所产品，金额高的有四五百万元，少的也有三四十万元。
除了鹏金所，外界还有传言称——
多只延期兑付的产品或许最终都与万科有所牵连。
有知情人士向地产财富会透露，他在万科投了600万左右，但目前兑付也出现问题，目前协商的方案是——
每月兑付5万。
可是，现在他担心的是，这每月可怜的5万可能都兑付不了。
从曾经行业标杆，到如今屡受质疑，现在来看，万科管理层今年所面临的考验与压力，将是前所未有的。
02首开
眼见他起高楼,眼见他一亏再亏
首开股份于2018年进入了千亿俱乐部；随后三年也均保持在千亿以上。
但这座“高楼”自2021年起，迅速呈现“衰败”之态：
2021年-2023年，首开股份的销售额分别为1149.1亿元、869.6亿元、615.3亿元。
短短两年间，规模缩减近半。
越来越多外来房企“进京”，首开最倚仗的北京市场份额也被瓜分。
为了扭转这种局势，首开开始对管理层动刀子。
于是，去年年底，首开第三代“掌门人”谢忠胜“空降”北京。
谢忠胜的空降在当时引发了广泛关注，因为通常北京市属国企多采用内部晋升，但此次首开董事长并非来自内部，而是北京市国资委。
谢忠胜到来一度被外界视为首开可能要巩固大本营，“扭亏为盈”的积极信号，然而现在来看，首开的问题并非换帅就能解决。
今年上半年，“前京城一哥”首开股份在克尔瑞发布的北京房企销售排行榜的位置已跌落至第十，成交金额仅41.77亿元。
不足今年“一哥”中海销售额（180.11亿）的四分之一。
比规模跌落更苦痛的是，首开自2022起由盈转亏，且亏损不断扩大：
2022年归母扣非净利亏损为4.61亿，2023年归母扣非净利亏损迅速扩大至67.61亿。
本月，首开股份预告今年亏损有所收窄——
“预计2024年上半年净亏损19亿元至24亿元，上年同期净亏损19.06亿元。”
但有了去年“预告披露不准确受罚”的前科。首开本次披露是否准确忍不住让人也打上一个问号。
具体来看，一哥跌落、被处分、连年亏损之下，其难题有三：
1.合作项目高风险
2020年和2021年这两年间，首开在北京拿的近20块地块中，只有一块是自主开发。
合作项目多，且不操盘。
一是让“京城一哥”成为“京城配角”，首开品牌影响力和市场存在感近年来明显下降。
二是在当下行业高压期带来了更多合作方危机：
首开股份也主动在公告中披露，公司少数合作开发项目因合作方出现资金短缺、债务违约等情况，影响了合作开发项目的运营和融资工作。
2.错误投资带来资金回收困难
一位接近首开股份的人士曾对媒体表示，过去在规模扩张过程中，首开做了不少“现在看来错误”的投资。
随着市场下行，流动性风险加剧，负面效应也开始显现，“这几年其实一直在消化这些错配资产”。
2023年年报中，首开股份也主动披露，亏损大幅提升的原因之一为：
公司历史投资的商办类资产和自持运营项目成本较高，收益水平偏低，项目运营压力较大，资金回收困难，拉低了公司现金周转速度。
3.债务压力巨大，致再投资乏力
据中指院统计，首开股份2024年到期或回售行权的债券223.46亿元。
如果全部行权，偿债压力将超过中海、保利、万科和华润等房企；如果全部不行权，偿债高峰期将推迟到2026年。
债务压力巨大，导致首开“钱太紧”而再投资乏力：
数据显示，2022年，首开股份拿地面积仅为37万平方米，2023年拿地面积略有提升，仅为75万平方米。
近两年拿地少拿地少自然交付，加上项目利润空间受压，带来了上半年的预亏：
正如首开股份近期公告，2024年上半年亏损主要原因是本期房屋集中交付较少，营业收入和结转项目毛利率同比下降。
巨亏，风波不断，一切都超出了预期。
几年前的风云突变，怎料不是让房企只是轻微地闪了个腰，而是——
头上插了把刀。
头部房企尚且如此，其他房企更何以堪？
可能有的房企努努力，冲出风暴后已是遍体鳞伤。
有的房企不屈、不妥协，嘴里喊着我命由我不由天，最终还是熬成了炮灰。
而最真实的可能是这样一批房企——
他们把这条路走了一遍，发现走不通，然后直接选择“退房”走人。
比如华远地产、美的置业、格力地产等纷纷出售房地产开发业务资产。
他们可能想到一块去了——
这不赚钱的生意，不做也罢。
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