2024年上半年全国新建商品房销售额4.7万亿，比去年同期下降了25%，少了1.6万亿。同时上半年楼市利好政策调控也是一轮接着一轮。1-6月份利好政策累计出台364条，月同比上涨了13%；近期又开始大迎来的降准降息，包括高层近期定调房地产还有大动作。一系列的操作也不难看出高层的“救市”决心。对于合肥而言，近期的市场表现又是怎样，政策调整对市场的影响有多大，让我们来通过数据来为大家呈现。
NO.1|壹
新房市场
一、近一年半新房供求
根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，2023年1月至今合肥市区新房月均供应量30.5万㎡，月均成交量29.4万㎡，成交均价为22266元/㎡。分月度看，从2023年6月开始，市场长期处于筑底期。成交均价方面，近一年半价格在2.2万/㎡左右波动。从2023年12月开始至2024年2月份，合肥市区新房市场已经连续2个月下跌，2-6月份市场连续5个月上涨，但依然低于去年同期。6月份截止22号的成交量在12.3万方预计到月底至少成交量能达到4、5月份的水平。7月份，受新站区毓德雅苑小区（人才公寓转商品房部分）集中备案的影响，拉低了全市整体备案均价。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
二、5-7月份新房分区成交情况
从5-7月各区新房成交来看，除政务区之外的八个区域中，包河、瑶海、经开为成交主力。新站、高新7月受到毓德雅苑、擢秀园两个人才公寓转商品房集中备案的影响，成交量猛增，但同时也拉低了整体市场成交均价。蜀山、滨湖成交量几乎持平。庐阳受在售项目较少原因的影响成交量排名靠后。包河区7月贡献最大的主要是万科城改朗拾森屿、保利海上瑧悦、招商四季臻邸等楼盘，主力基本上都是淝河板块的项目。瑶海区贡献最大的是四川邦泰东方雅颂、伟星宸ONE等项目，分别位于东部新中心板块和瑶海老城区。经开区贡献最大的是建发华润翡翠云璟、龙湖亚伦央璟颂等项目。不难看出，每个月卖得好的还是这么几个楼盘，一方面是这些楼盘品质、房企实力还可以，另一方面，热门区域的热门板块其实货量较多的也就这么几个楼盘。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
三、新房成交结构
从7月合肥市区新房成交结构来看，1.6万以下的房源占比接近4成，主要是受新站区毓德雅苑小区（人才公寓转商品房部分）集中备案的影响。剔除这部分不看，2-3万的房源占比最高，可以看出此类房源在一定意义上代表了合肥现在的新房成交价。
面积段方面，120-140㎡的房源占比3成，为7月成交量最多的面积分段，由此可见7月即使是有低价房集中备案，首改和改善型房源成交量依然是大头。
总价段方面，100-180万总价的房源和180-280万总价的房源成交占比较为接近，均是7月成交量最多的总价分段，但如果剔除低价房来看的话180-280是本月成交主力。可以看出，合肥现阶段的新房成交套均水平280万以上是常态。整体来看，7月合肥市区新房成交以刚需+刚改产品为主，其次是纯改善。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
四、显性库存
显性存量方面，近12个月合肥显性存量在203.6万㎡左右，按近12个月的月均去化计算，理论月均去化周期为6.9个月左右，月度去化周期呈上升趋势，但整体存量及去化周期相对可控。虽然近5个月市场成交量都在逐月增加，但1-7月的市场供应量大于成交量，因此去化周期在进一步拉长。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
NO.2|贰
二手房市场
一、22年至今二手房月度挂牌&成交
2022年至今，合肥市区二手房月均新增挂牌量8087套，月均成交量4819套，成交均价为18479元/㎡，低于新房成交价接近3800元/㎡，二手房价格下滑走势明显。分月度看，2023年整体成交量高于2022年，2023年月均比2022年高800套左右。成交均价近一年半下滑2400元/㎡左右。从降价能走量不难看出合肥的购房需求是相对旺盛的。2024年1-6月合肥市区二手房成交量约2.9万套，低于2023年同期水平但高于2022年同期。这说明2024年，合肥二手房市场仍然保持高热状态。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
二、6月二手房成交结构
从6月合肥市区二手房成交结构来看，1.6万以下的房源占比接近6成，100㎡以下的房源成交占比超6成，100-180万总价段的房源成交占比超4成。通过以上数据不难看出，6月合肥二手房依然是以低单价、低总价、小面积的房源为主。二手房市场购房群体以刚需为主，其次是刚改。但总价段方面高价段成交占比对比上月有提升，说明在，在一部分优质板块的二手房降价后也刺激了一部分客户选择了高品质高价格的楼盘。
数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统
NO.3|叁
结语
第壹房智库研究院院长、安徽省城市与房地产高等研究院院长 王仁华观点：
合肥的新房市场在经历了短暂的筑底期后，连续5个月成交量上涨。但7月份新房成交量有放缓的迹象，但依然处于近几个月高位。随着近期LPR的下降，和接下来可预见的市场政策进一步放松，叠加目前新房市场仍然处于低位，预计下半年新房市场或将进一步回暖。二手房方面，虽然成交量有所波动，但整体二手房市场仍然保持高热状态。刚需群体依然占据主导，反映出合肥购房需求的旺盛和市场的韧性。
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