近几年，物业股受到地产的影响，整体市值出现震荡调整。但物业其实是一个弱周期、轻资产、现金流稳定的永续经营行业，许多优质物业上市公司已经超跌严重，比如融创服务就是其中之一。$融创服务(HK|01516)$
前段时间，克而瑞发布了2024中国物业服务力排行榜，融创服务排名前列。随着地产行业逐步筑底，融创服务的赔率正在上升。
（来源：克而瑞物管）
1、核心物管业务稳健增长，关联方风险持续降低
物业管理面积是物业公司的基本盘。在管面积增加，除了物业管理收入增加之外，还可以为客户提供增值服务。
2023年，融创服务的合约建筑面积约为3.74亿平方米，在管建筑面积约为2.73亿平方米，继续保持增长。
在管面积增加之下，融创服务的核心物业管理收入也保持增长，同比上升11.7%达到61.6亿元，占总收入的比重也提升到了87.8%。
作为地产公司的关联物业公司，这两年融创服务持续缩减关联方业务。从2023年从收入来源看，来自非关联方的收入约为64.39亿元，占总收入的比重上升到91.9%，较2022财年提升10.2%。来自关联方的收入占比持续缩小，同比减少55.6%。
（来源：公司业绩会）
核心业务成为收入的主要来源，来自非关联方的收入贡献占绝对主导，为融创服务后续稳健发展提供了基础和保障。
同时，融创服务对融创的营收账款也在减少，后续这块的大额计提减值风险也将逐步降低。
（来源：公司业绩会）
2、地产出现回暖迹象，融创服务赔率正在不断上升
虽然说融创服务与融创之间的关联性在持续降低，但过去市场已经低迷了太久，并且对母公司风险的担忧仍没有完全消失，物业股想迎来反弹，可能还需要等待地产行业的筑底。
今年以来，地产政策层出不群。特别是5月17日出台“一揽子”新政：取消房贷利率下限、下调首付款比例和贷款利率后，北京、上海等一线城市的6月二手房价格今年来首次环比上涨，核心城市房地产出现了回暖的迹象。此外，7月22日LPR再度下调10BP，存量房贷利率有望进一步降低。
（来源：国家统计局）
而融创的项目相当大一部分都在核心城市。根据公司业绩会上所透露，融创服务当下的目标很明确，就是坚定践行“聚焦核心城市 有质量发展”的战略。
（来源：公司业绩会）
公司拓展深耕优质大客户资源，2023年新增大客户布局汽车制造、医疗设备、轨道交通、医院等多个领域，并且针对单一大客户的合作范围不断延伸和扩展。
所以总体上，聚焦核心城市的融创服务后续依旧会保持稳健的业绩增速。2023年，公司经营活动净现金流达8.94亿元，可用资金总额为44.36亿元，现金流比较充足。
这两年，物业股也开始逐步加大分红。融创服务2023年分红率达5.1%，2024年承诺按照核心净利润的55%用来分红，测算下来股息率将达到8%以上，是妥妥的高分红标的了。
当前物业板块处于由成长向价值逐步换轨，从估值的角度而已无疑性价比已经非常高了。
融创服务已在底部横盘近两年，虽说还没有大反弹，但是真跌不动了。在稳健业绩+优质现金流+高分红的助力之下，赔率正在不断上升。
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