近期，刚落下帷幕的上海新政后的首次土拍，可以看作是行业在筑底回暖的一个缩影。
TOP10房企来了7个、厮杀近80轮、新地王……这些地产高光时期的熟悉场景，又慢慢回来了。
最终，14家房企中超过一半铩羽而归，但也有房企拿到了想要的那个号码牌。
在成功摘地的房企中，京系房企一哥北京城建就是那个“显眼包”。
含金量最高的2宗杨浦区核心板块的宅地，北京城建都报名参拍，最终在与中海、保利的角逐中成功拿下1宗，50%的成功率。
这也是1个半月内，北京城建在上海拿下的第2个项目，还都是核心区，拿地效率和质量非常高。
拿到地后的北京城建激动的心情溢于言表，在集团官微上官宣：
“彰显了城建发展深耕华东市场的坚定决心”“将以此次在上海成功扩大布局为契机，抓住窗口时机，持续聚焦高能级城市和高质量项目。”
艳姐还听说，北京城建公司总经理早前拜访了杨浦区领导，上海公司团队也正在筹备。看样子上海要成为它的第二主场了。
今天，艳姐就来跟大家聊一聊这家低调的京系房企一哥，也欢迎大家在文末留言，发表您的看法。
01 首进上海滩 核心地段连落2子 行业下行，但上海仍是开发商们的拿地重阵。核心区的优质地块，从来不缺买家。
今年上海土拍的最大黑马，当属北京城建了。
北京城建与上海的第一次牵手，还是在5月28日，上海“5·27”楼市新政后的首次土拍。
这次共挂出4宗宅地，浦东新区上钢街道、杨浦区长海社区、闵行区梅陇社区、松江区广富林街道。除了远郊的松江区宅地没有报名外，其他3宗宅地都有北京城建的身影。
上海二批次土拍情况
有意思的是，2宗总价较低的浦东新区上钢街道地块、杨浦区长海社区地块北京城建都是单独竞拍，起始价近50亿的闵行区梅陇地块，北京城建拉来了金茂和首开，都是北京市场上的老搭档了。
对待“第一次”，北京城建还是非常谨慎的。
最终的结果也没有让北京城建失望：以总价4.98亿元、楼面价5.84万元/㎡、溢价率3.11%，击败保利发展和大悦城，竞得杨浦区长海社区016-02地块，联动价10.7万元/㎡。
北京城建也在第一时间发布了拿地喜报，鎏金色的文案非常霸气，真的是信心满满。
北京城建竞得的长海社区016-02地块，计容建面约0.85万㎡，虽然迷你，但胜在位置不错。离中环很近，距离在建地铁20号线国和路站约500米、10号线三门路站直线约800米；南边是知名的五角场商圈，西边是新江湾城；复旦大学、上海财大、上海体育大学都在旁边。这样的位置，只要产品过关，流速和利润还是有保障的。
北京城建杨浦长海项目区位示意
北京城建的第一次，多多少少是有些运气成分的，也算是开了个好头。但第二次拿地，土拍政策调整，不限地价、没有联动价，完全拼的就是实力了。
7月9日，土拍新政后首次拍地，2宗在城央杨浦，2宗在郊区的宝山和奉贤。
这次北京城建的战场同样是在杨浦区。杨浦的2宗地，北京城建都报名参拍，看来志在必得。
上海三批次土拍情况
与上次的独立拿地不同，这次北京城建谨慎多了，毕竟不限地价、不限联动价，联合开发的风险要小多了。
北京城建拉来了老搭档越秀。其实去年在北京城建的主场北京，两家企业就有过合作，联合开发海淀香山的大平层项目香山樾，楼面价近9万/㎡，销售均价12.1万/㎡，相当高端的一个项目。
这次的土拍，虽然没有拿下位置更好的滨江宅地，但北京城建还是靠实力，在叫价到第79轮的时候，以总价22.3亿、楼面价约7.03万元/㎡、溢价率17.12%竞得长白社区H2-17地块。
地块质量也还不错，计容建面约3.17万㎡，比北京城建的第一块地要大很多，产品也相对好做一些。离内环很近，距离8号线黄兴路站、12号线隆昌路站均大约800米，紧邻杨浦公园、黄兴公园，宜居性非常高。单价估计能在11万/㎡以上，估算货值35亿左右。
北京城建杨浦长白社区项目区位示意
落下第2子后，北京城建在上海也实现了从中环走向内环的布局。
艳姐看到，北京城建在上海布局的逻辑非常清晰：紧盯有流速和利润支撑的核心地段；小地块独立操盘、大地块联合开发。
主打的就是一个循序渐进、步步为营，把团队磨炼好、把产品塑造好，自然就能立足，才能有后面的深耕。
或许，这就是地方国企的理性吧。
02 低调的幸运儿 京系房企一哥不简单
这次在上海拿地的北京城建，主体是北京城建投资发展股份有限公司，是北京国企北京城建集团旗下的A股上市房企。
北京城建集团就很厉害了，是北京市建筑业的龙头企业，北京大兴国际机场、鸟巢、国家大剧院、奥运村等地标建筑，都是北京城建的作品。
可以把北京城建集团理解为是央企中国建筑的缩小版，只不过一个是央企，一个是地方国企。
地产开发也是北京城建集团的主业之一，旗下还有北京城建地产、北京住总集团等多家涉地产企业。不过考虑到同业竞争，北京城建集团将旗下的地产业务委托给北京城建管理。
作为京系国企，北京城建的主战场自然也在北京。
克而瑞的数据显示，2023年北京城建的权益销售额达到375.9亿，位居北京房企第二，仅次于中海，比第三名的华润高50%。今年上半年，北京城建以98.2亿的权益销售额位居第二。
去年，它有近80%的营收来自北京市场。可以说，北京城建，是名副其实的京系房企一哥。
能在强手如云的北京连续取得这样的成绩，如果仅仅是天时地利，很难解释的通。艳姐觉得，北京城建一定有一套成熟的内核逻辑来支撑。
稳健投资，聚焦、深耕核心一线城市。
大家知道，如今的楼市已经是改善时代，一线城市的购买力依然存在，核心区位核心资产的稀缺性，不管是业绩还是利润，对房企都有很好的支撑。
去年，北京城建在售项目60个，有38个项目在北京，几乎覆盖了北京所有的行政区。不管是核心的朝阳，还是远郊的昌平、平谷、怀柔等，北京城建的项目卖的都还不错。
像朝阳区的北京城建·天坛府，2023年销售额130.78亿，位居北京楼盘销售榜第2，整盘累计销售金额超300亿，刷新了北京单个楼盘总销售金额的纪录。
北京城建·天坛府效果示意
远郊的密云、平谷、怀柔的5个项目也都进入克而瑞北京远郊区商品住宅销售额TOP10。
应该说，北京城建通过聚焦深耕，实现了在北京的渗透式布局，其他房企只有羡慕的份儿。
你能看到北京城建在北京收获的业绩，正是得益于这种聚焦深耕的回报。其他房企想进入北京，北京城建也是他们优先考虑的合作伙伴。
重塑板块，多元化业务跑通底层逻辑。
房地产市场从增量到存量，核心区位的优质纯宅地越来越少，复合业态地块正成为主流。对地方政府来说，更看重的是房企在提升板块能级方面的能力。
想要在一线城市深耕，住宅开发之外的综合开发能力正成为房企间竞争的关键。
像上海的华润中环置地中心项目，就是个住宅+商业+办公的TOD复合业态项目，总体量超60万㎡。上半年中环置地中心润府三开三罄，住宅销售近800套，成为今年华润在上海的爆款项目。华润强悍的综合开发能力，也是它能以底价竞得项目的关键。
北京城建在多元化业务方面或许跟华润、中海还有差距，但也有不错的表现。
艳姐观察到，北京城建在商业、办公、酒店、文旅等多元业态方面也有很强的实力，18个商业项目、5个办公项目，去年底商业地产租赁面积46.38万㎡，经营额6.51亿元。
北京城建·熙悦汇中心（成都）效果图
规模或许不大，但在北京、成都的几个商业项目，也都让整个板块热闹了起来，提振了板块的能级。
艳姐觉得，这些多元化业务的加持，会成为北京城建未来深耕一线城市核心地段的利器。
03 “转战”上海 北京城建能否逆势翻盘？
上海是中国楼市最坚挺的市场，不管是流速还是利润，上海城央板块项目的支撑力都足够强。
艳姐在前面说过，在连续拿下2个项目后，北京城建正在组建上海团队，开辟上海第二主场的用意非常明显。
不过就在前两天，北京城建发布了半年度业绩预亏公告，预计上半年归母扣非净利润为-2.98亿到-2.05亿。
而去年同期，北京城建的归母扣非净利润还有4.53亿。
北京城建由盈转亏。
北京城建给出的理由是，参股投资企业所持有的交易性金融资产股价下跌，导致投资收益呈现较大负值。也就是说金融投资产生了亏损。
虽然贵为京系房企一哥，但北京城建面临的业绩压力着实不小。
这个时候，上海的2个项目尤为重要，不只是单个项目的赢亏，还关系到北京城建聚焦以上海为首的长三角高能级城市的战略能否成功。
对北京城建来说，这个战略关系到它能不能“逆势翻盘”。
5月初，在拿到第一个项目之前，北京城建总经理邹哲带着策划、销售到上海调研，主题是上海市场需求、客户喜好、新材料应用等，算是为布局上海提前探路。
图源：公司官微
6月底，在拿到第二个项目前，邹哲又拜访了杨浦区政府主要领导，表达了公司深耕杨浦的决心。
两次调研后，北京城建幸运地连落2子，运气爆棚。
2个项目总货值在45亿左右，面积都不大，计容建面一个约0.85万㎡，一个约3.17万㎡，只要产品过得去，应该是不愁卖。
但艳姐觉得，初来乍到的北京城建依然面临一定的挑战：
首先是产品适配度。目前北京城建的产品系主要是龙樾系、国誉府系等，很浓郁的新中式风格，在北京市场非常能吃得开。但能不能适应以海派风格为主流的上海市场，还有待观察。
然后是运营效率。房地产的资金密集型的属性，对运营效率要求非常高，从拿地到规划公示、售楼处开放、首开等，整个链条环环相扣，一个环节拖了后腿，整个环节都会出问题。项目如果迟迟动不起来，不仅沉淀大量资金，还没有办法转化成现金流，也无法支撑后续拿更优质的土地。
艳姐注意到，年初，北京城建总经理邹哲表示：
要“以快周转、快去化为目标，激发运营体系活力，构建开发全链条的高效运转机制，进一步缩短新项目从拿地到开盘周期。”
图源：公司官微
不过，北京城建5月底在上海拿下的第一个项目，计容建筑面积只有0.85万㎡，拿地近2个月，目前还没有出规划公示，效率属实低了点。
结语：
上海是最坚挺的市场，但也不是每一家房企都能站稳脚跟。
毕竟曾经创造过杨浦地王，打造过标杆级作品金隅外滩东岸的北京金隅，在上海10年依然还没有站稳脚跟。
也是在前两天，北京城建和越秀成立了项目公司，股比51%：49%，北京城建操盘。看来这2个项目，北京城建要全方位试水自家的团队了。
这次转战上海的北京城建，又能否逆风翻盘？我们拭目以待。
北京城建长海项目航拍已更新 可以在上海购房通小程序中查看建设进度
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