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黄浦豪宅融创外滩壹号院突破限价过会,徐汇滨江小米地块即将成为全国“地王”,上海楼市的话题总是围绕着“豪宅”和“市中心”展开,而占据楼市供应近8成的外环新盘,却成为“沉默的大多数”。
它们没有能力吸引“流量”,也没有博得“眼球”的资本,当下它们面临的压力有多大,未来这些楼盘又如何破局,是摆在项目操盘手和城市管理者面前的一道难题。
Part.1
分化加剧 客源向头部聚集
上海的城市半径依然在不断拓展,但外围楼盘却在楼市下行环境中沦为“弃子”。
来自佑威数据中心的统计显示,2024年1月1日~7月24日,上海新建商品住宅共成交28806套(已剔除临港“双限房”),其中外环以内(内环内、内中环、中外环)共成交8642套,外环以外(外郊环、郊环外)成交20164套。
虽然外环新盘成交套数不低,但如果考虑到庞大的供应和去化周期,今年以来上海郊区楼市问题异常严峻。统计显示,1-7月上海外环以内楼盘平均去化率为44.26%,而外郊环和郊环外楼盘的去化率分别为30.13%和18.77%。
越往外越难卖,是人们目前对上海楼市的整体印象。过去几年曾经火爆过崇明、临港、大虹桥,成为新一轮的“老大难”,过去的耀眼成绩也终成昙花一现。
据凤凰网房产上海站统计,今年上半年上海133次开盘中,去化率在20%以下的楼盘多达39个,9成以上来自外环以外。临港东来壹号5月开盘至今网签依然为0,奉贤奉发两盘共售出5套房,松江国贸鹭原去化率不到3%,金山华纺棠樾售出3套房,青浦徐泾蟠龙里去化率20%。
这些远郊楼盘,因为位置上的短板,对营销操盘团队提出了更高的要求。以临港万祥板块的东来壹号为例,项目距离上海市区超过50公里,与临港新片区主城区的距离也有约14公里。它是中铁十五局集团在上海的首个住宅楼盘,也是与临港投控的首次合作。
作为曾被寄予厚望的“首秀”,东来壹号在去年二季度就开放了展厅,整整一年的蓄客,铺天盖地的广告,据传营销费就高达几百万元。今年5月,项目以低于联动价的价格开盘,外加赠送家装礼包,渠道分销等,几乎常见的营销手段全部用了一遍,但结局依然残酷:截至7月26日,东来壹号销售业绩挂零。
“滞销”,成了外环楼盘相同的命运。在5%折扣大限之内,远郊楼盘大多用足折扣,即使再加上渠道分销和一些“擦边”的车位券、免物业费、送家电等促销活动,也无法让更多的客户心动买单。
网上房地产数据显示,截至7月26日,上海外环区域的嘉定、金山、青浦、奉贤、松江5区,共有超过33000套新房库存待消耗。
Part.2
每一次“新政”,竟是对外环楼盘的“二次伤害”
5月以来,全国以及上海楼市进入政策密集发布期,降首付、降利率、降低社保年限,当限购的门槛越来越低,对上海外环楼盘来说,竟然不是机会,而是“伤害”。
以上述临港东来壹号为例,该项目相关负责人表示,5月27日上海“沪九条”出台后,更多购房客户关注市区的楼盘,反而让地处远郊的临港市场变得更加冷清。
一位负责奉贤某盘的营销总告诉凤凰网房产,“本来有些打算买我们这里房子的人,他们一看新政来了首付门槛低了,反而想垫垫脚去买更靠近市区的房子”,新政以来,其项目案场客流量不增反降,“流量都被市中心给吸走了”。
放大的全国范围来看,这样的“吐槽”依然试用。
于是廊坊、天津“埋怨”北京步子迈得太大;嘉兴、昆山“责怪”上海姿态放得太低,但在大环境晦暗不明的当下,一线城市的楼市就是“强心剂”一样的存在,不容有失。
“抢占核心城市、核心地段的优质资产”,今年以来,这句话在全国范围内被广泛提及,上海市中心的豪宅,成为富人资产配置的优选。相比上半年上海23个豪宅盘卖出1000亿元的销售额,远郊楼盘的销量明显黯然失色。
Part.3
“去库存”的出路在哪里?
形势已然严峻,城市管理者当然不会作壁上观,于是崇明、金山、临港房源供应开始减量,土地供应也逐渐暂停,为的就是消灭这一轮楼市供应。
配售型保障性住房,这一楼市新物种似乎也将很快与大家见面。虽然一种说法是,配售型保障性住房会对当地商品房形成一定冲击,但另一种说法是,有可能会由政府指定企业主体收购过剩的商品房用作“保障房”,这样一来,郊区去库存和动迁安置目标同步达成。
凤凰网房产上海站注意到,5月6日,上海住建委对一个提案的答复中提到,对于部分存在商品房去化有一定难度、合作企业资金有压力、属地政府有积极性的“城中村”改造项目,创新试点“房票安置”方式。
远郊楼市库存过剩已成事实,市场也在汇聚各方智慧共谋出路,我们也该对未来报以正向的期待。新建商品住房,是为满足居民新增的住房需求和改善居住条件而存在,无论如何,郊区新房不应该成为“沉默的大多数”。
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