闽系房企，曾经是千亿黑马房企的代名词。你可以说他们激进，也可以说他们眼光毒辣。
但再好的光景，也挡不住行业周期的捶打。
随着老一代闽系房企的退场，以建发、国贸、象屿、联发为代表的新闽系“四小龙”，正成为闽系房企的代言人。
克而瑞发布的上半年房企新增货值排行榜中，“四大金刚”表现超猛：
联发以559.4亿的新增货值排在行业第2，仅比第1的华润置地少了不到15亿；国贸以255.7亿首次跻身行业第10；象屿以115.2亿排在行业第21；联发以47.3亿排在行业第51，作为建发的兄弟公司，地拿的少也能理解。
四大金刚中，最显眼的还属3年前从上市公司剥离的国贸。
上半年，国贸在上海以60.54亿的权益拿地金额位居上海房企第1，将老大哥远远甩在身后。
在艳姐的印象中，国贸在上海一直聚焦深耕远郊板块：在上海10年，国贸一共开发了12个项目，其中11个在郊区，9个在松江！
妥妥的“郊区之王”
不仅地在郊区，而且手头上海的新盘销售殆尽。如果再不在上海拿地，国贸恐怕不仅如3年前退市，还可能从上海“退市。”
但在今年，艳姐发现国贸在上海一个重要的战略变化：
不仅有了新项目，并且还进军上海城央板块
3月，国贸联合中国铁建以49.75亿竞得浦东北蔡地块，这是国贸首次在上海外环内的城央板块拿地。
在布局上海10年后，国贸终于“想通了”要杀向市中心！
今天，艳姐就跟大家聊一聊这个项目和国贸在上海的新动向，也欢迎大家在文末留言，发表您的观点，和艳姐进行互动。
01
首入高端局
国贸变了
前几天，国贸和中国铁建浦东北蔡项目公布了案名：国贸中国铁建·西派海上。
案名听上去非常低调，但实力非常强悍：
“西派”是中国铁建最顶级的产品系，连续5年荣膺“中国房地产产品品牌价值TOP10”；“海上”来源于国贸旗舰级产品系“天琴系”，连续2年荣膺“全国十大豪宅产品系”。
这是两家房企最顶级的产品IP。
国贸中国铁建·西派海上过程稿示意
可能是不想简单地扮演财务投资人的角色，国贸在这个项目中的股比有55%，主导操盘，看来是要为后面布局上海核心板块练兵了。
看完国贸中国铁建·西派海上后，艳姐觉得：
国贸在变！变得更懂年轻客群的审美了！
先看立面，第一观感是未来感，公建化的外立面、大面积的玻璃幕墙，点缀着银色的铝板墙面，非常摩登现代，很符合年轻人的审美。
过程稿示意
再看转角，270度的弧形转角窗，圆润、自然，呈现出很好的视觉享受，这也是海派建筑的灵魂。
过程稿示意
从立面上看，艳姐看到了国贸“天琴系”曲线设计语言的影子了，不过这次国贸中国铁建·西派海上没有对“天琴系”的曲线设计语言进行简单地复制，更多地是与海派风格做了无痕融合。
这种融合，还体现在它的门头。
米白灰石材搭配釉面深色奢石，以金属镶边，围合出中式院落序列式的入口空间，归家时的仪式感就这样被烘托出来了。
过程稿示意
穿过仪式感的前庭，国贸做了一个“含水率”超高的下沉式会所。
泳池、健身房、会客区等空间场景，围绕大面积的水景做了围合式布局，搭配超大落地玻璃，整个空间与水景完美相融，营造出漂浮在水面上的视觉享受。
过程稿示意
这样的融合，还延续到归家动线。
下沉式的休闲卡座，闲暇时可以在这里品读，或者是在冬日的午后慵懒地晒晒太阳。通透玻璃制作的挡水墙，营造出通透的立体镜面水景，为生活注入一种高级的松弛感。
过程稿示意
作为国贸在上海最具海派风格的作品，你总能在不经意间发现设计上融合海派元素的巧思。
泳池区的弧形格栅天花，让整个空间看上去非常精致。
过程稿示意
半弧形金属线条拱门，室内的弧形天花，甚至每个平面的交汇处，也都做了弧形处理，赋予空间一种独特细腻的温润感和通透感。细细品味，仿佛整个空间充满了生命力，居住情绪被瞬间拉满。
过程稿示意
艳姐觉得，这可以算得上国贸踏入上海10年来，最具摩登与唯美的代表作。 虽然目前公开的效果图过程稿不多，但看到这里，你会感受到国贸的变化： 以高级的审美赋予建筑新的生命力，也让生活在其中的人，感受到这座城市的温度。
这也是国贸高端产品系在上海的首作，能不能成为爆款，还有待市场的检验。 点击上海购房通小程序 体验航拍看房，楼盘周边一览无余
02
深耕10年
上海之战的进阶之路
上海无疑是楼市最坚挺的市场，上海的土地自然也会受到房企们的追捧。
国贸算是最早到上海滩淘金的闽系房企之一，2014年就已布局上海。在国贸的战略版图中，上海是大本营厦门之外最重要的市场。
最高峰时，上海一度贡献了国贸近15%的业绩。
和其他家房企进入上海首选城央地块不同的是，国贸主打的就是一个：主攻远郊。
2014年，初次踏足上海市场的国贸，以27亿接连拿下松江畲山北三幅住宅地块，打造了国贸天悦这一超级大盘。
艳姐很早就关注到国贸的战略动向的，原本以为国贸会以松江为跳板，加大在上海开疆拓土。
让艳姐意外的是，在松江拿地后的5年，国贸主动放慢了拿地脚步，直到2019年突然发力，拿下松江老城和畲山的三宗宅地，打造了国贸凤凰原、国贸梧桐原、国贸畲山原墅三部“原系”作品。
到目前，国贸在上海已经拿下12个项目，其中11个在远郊板块。
国贸上海项目分布示意（截止2023年底）
深耕上海10年，国贸还是一个典型的“远郊选手”。
艳姐觉得，是高溢价选择城央的土地做高周转，快速落袋为安？
还是拖底远郊的土地做深耕，通过产品溢价和市场周期来支撑利润？
房企们自然会匹配自身的资源，去拿合适的地、做对的产品。这样才不会被市场淘汰，并有机会去穿越周期。
虽然主攻远郊，但从过去几年在上海的销售情况来看，国贸的表现并不落下风。
2020年，国贸上海的全口径销售额是42.89亿，位列第48；2021年是60.54亿，第37；2022年因为货值不足没有进入TOP50；2023年达到57.69亿，位列第40。
偏居远郊的国贸，在上海能连续多年能取得这样成绩，艳姐觉得国贸还是有几把刷子的：
聚焦深耕能力。
对任何一家房企来说，聚焦深耕，都是穿越周期的利器。在自己熟悉的区域，随着在多个项目中的操盘积累，对特定区域板块和购房者需求的理解也会日益加深，往往对他们的业绩或利润，都有很好的支撑。
像松江国贸畲山原墅，2020年首开122套，开盘148人摇号；二期推出20套房源，也有25组认购。一个远郊低密产品能有这样的开盘成绩，相当不容易。
像大虹桥的国贸虹桥璟上，在2023年下半年市场处在下行期时入市，首开入市认筹近1000组，认筹率近300%并触发积分。去年项目3次开盘，累计销售近1000套，总销售额超40亿，成为青浦区销售金额、面积、套数三冠王。
扎实的财务底盘。
艳姐在前面提到，国贸主攻远郊，底价拿地后通过产品溢价和市场周期来支撑利润。目前国贸在上海从拿地到首开周期在6-8个月，这样的速度或许不够快，但在2023年行业整体下行期，不仅实现了业绩逆势增长，财务底盘也非常扎实。
去年国贸实现营收约265亿，同比增长超30%；实现净利润10亿，同比增长超300%；净负债率下降至73.34%；经营活动现金流量净额88.12亿。
最重要的是它的母公司国贸控股，近几年的营收都在6000亿以上，可以为国贸地产提供源源不断的子弹去拿更好的土地。
自身强悍的造血能力加上母公司的输血能力，这样的底气，其它房企只有羡慕的份儿。
极致的产品塑造。
产品力的打造对房企来说，绝不是一场急功近利的“短跑”，而是一场比拼耐力的“马拉松”。
国贸在产品打磨上也有自己的一套内在逻辑，在原系、上系、天琴系3大产品系的基础上，创新提出了海洋生活美学并不断迭代，从卓越性能、未来社区、绿色低碳、生活美学、自然人文五个模块来构建产品内核，打造高颜值、高感知和高体验的产品。这套体系足以让国贸在面对不同区域、不同城市、不同地段时形成产品力的差异化打法，并能够形成独有的产品竞争力。
福州国贸天琴樾效果示意
过去几年靠这套打法，主攻远郊的国贸确实吃到市场周期的红利，不过这两年一线市场分化下行，这个红利并不容易吃到。
而且眼下国贸地产和国贸集团的处境似乎也不太乐观。
中诚信国际的跟踪评级报告显示，今年一季度国贸地产的营收、净利润分别只有35亿、0.78亿，经营活动现金流量净额为-19亿。而国贸集团的经营活动现金流量净额为-224亿。
内外双重压力之下，是继续主攻郊区，还是向城央进军？艳姐看到，国贸正选择后者。
03
连“抢”3子
解除“无米下锅”警报
根据克而瑞的数据，上半年国贸在全国的全口径销售额是138.6亿，虽然排在行业第32位，但相比去年同期313.8亿的销售额，下滑了近60%。而在上海，国贸的销售额更是少到可以“忽略不计”：
只有12.42亿，业绩占比不到4%。
艳姐观察到，目前国贸在上海仅有青浦赵巷的国贸虹桥璟上、松江畲山的国贸鹭原尾盘在售，已经处于“无米下锅”的局面。
这意味着，再不拿地，国贸就要在上海被动“退市”了。
实际上从去年开始，国贸就已经流露出非常迫切的拿地意愿：
去年，国贸报名了23宗宅地，参拍率30%，不可谓不努力，只不过运气实在太差，最终颗粒无收。
今年上半年，国贸报名参拍了5宗宅地，成功竞得3宗，60%的成功率，运气爆棚。
1月，国贸以底价10.65亿、楼面价2.1万/㎡“拖底”竞得松江区畲山北宅地，联动价4.9万/㎡。地块距离9号线畲山站、17号线嘉松中路站均在4公里左右。
国贸松江畲山项目区位示意
位置是偏了点，但1公里范围内国贸开发了4个楼盘，非常契合国贸的深耕气质。艳姐觉得只要产品能过关，价格合适，去化应该不是问题。3月，国贸联合中国铁建击败中海、保利发展、华发等房企，以49.75亿、楼面价5.57万/㎡、溢价率10%成功竞得浦东新区北蔡地块，联动价9.2万/㎡，也就是艳姐在前面提到的国贸中国铁建·西派海上项目。
国贸中国铁建·西派海上区位示意
地块位置还算不错，中环内，东侧紧邻张江科学城，距离18号线北中路站直线距离800米左右。板块内的新房近两年也比较受欢迎，像均价9.9万/㎡浦发新杨思·上园，今年也是三开三罄。
5月，国贸再次扮演了“拖底”角色，联合松江交投以底价26.98亿、楼面价2.8万/㎡竞得松江广富林街道低密宅地，联动价6.3万/㎡。
国贸松江广富林项目区位示意
目前周边别墅产品挂牌价在5.5万-6万/㎡左右，项目未来的去化还是有一定的挑战。
半年3宗地，国贸在上海杀疯了。
连拿3个项目后，国贸上海公司投资部也获得了集团的表扬，甚至还拿到了总部的“绩效贡献奖”。
艳姐了解到，国贸松江畲山北地块目前已经规划公示，浦东北蔡项目发布国贸中国铁建·西派海上的案名，松江广富林街道项目刚刚完成设计招标。
速度是慢了点，不过大概率都会在下半年入市。
3个项目总货值超150亿。看来国贸暂时解除了退出上海的警报。
04
高管竞合
万科系上、中海系下
大家知道，过去几年，万科系、中海系的职业经理人在一线市场冲锋陷阵，也都取得了不错的业绩，他们身上专业的市场经验，自然也最受地产圈欢迎。
国贸引进的这群职业经理人，最明显的标签就是万科系、中海系。
像国贸地产集团现在的总经理郑玮，身上就有万科系的烙印。
郑玮先后在禹洲、明发等市场化房企做过总经理助理，之后进入国贸体系内的厦门国贸控股建设开发有限公司总经理助理，然后又去了万科，出任万科地产厦门公司中部事业部副总经理，离开万科后，郑玮再次回到国贸，并去去年做到集团总经理。
与郑玮一样，国贸大本营的万科烙印也很明显。
像厦门国贸房地产的总经理李剑峰，曾担任过万科地产福州公司第一事业部总经理、厦门公司事业部总经理，加入国贸后，曾在厦门、南昌、福州等城市公司担任要职。
与万科系在国贸风生水起不同，中海系高管就暗淡多了。
像上海公司原总经理沈阳，大学毕业后以海之子身份加盟中海地产，并一直干到城市公司助理总，在2019年加盟国贸，并带领国贸在上海3年时间拿了4块地，包括去年单盘销售额超40亿的虹桥璟上项目。
不过，沈阳目前已经离开了国贸。
随着中海系高管的淡出，国贸自己培养的老将正逐渐走向一线。
去年3月，林希出任国贸地产集团董事长，林希是国贸体系内成长起来的管理层，非常擅长开发运营。
同样在去年3月，周中庆出任国贸上海公司总经理，他也是一路跟随国贸成长起来的老国贸人，去年带领国贸在上海参拍了23宗地，今年参拍5宗竞得3宗，拿地风格稳、准、狠。
艳姐注意到，在今年初的年度工作会议上，林希作了“以进促稳谋发展 创先提质增效益”的主题讲话，其中提到要“以进促稳，以业务发展稳定经营大盘 ”。
图源：公司官微
现在看来，国贸今年在土地市场的凶悍，在年初就埋下了伏笔。
艳姐了解到，目前分管国贸营销的是总经理助理邓绪杰。邓绪杰是地产营销界的一员“猛将”，早期曾任职中骏营销负责人、中骏厦门公司副总，在厦门地产圈，邓绪杰一向善于出新出奇，并总能取得营销上的突破。
邓绪杰加入国贸近10年，有国贸多个城市公司一线经验，搭建了国贸高效精准、创新突围的营销管理体系。在邓绪杰的主导下，国贸营销全方位介入项目前策及产品定位，在营销打法上也有诸多创新。国贸能跻身行业TOP30，邓绪杰带领的营销团队应该是起了很大的作用。
未来，国贸的巨量土储能不能转化为实实在在的销售业绩，我们拭目以待。
结语：
上海是最坚挺的市场，但分化已经非常明显。
城央豪宅日光，远郊新盘花式促销依然去化艰难。
深耕郊区10年之久的国贸，曾靠着市场周期尝到了甜头，但眼下的市场行情，把稀缺的资源都放在郊区，继续慢悠悠地吃周期红利，被动“退市”的风险非常高。
杀向外环内的城央板块，提升运营效率，或许是国贸在上海的唯一选择。
国贸和上海的故事，或许还远远没有写到最精彩的部分。
品鉴国贸中国铁建·西派海上
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主编：张艳 责编：Eric 本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系
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