太古地产公布了上半年业绩，营收72.79亿，同比减少0.25%，净利润17.96亿，同比减少19%。
连太古里的业绩都没能稳住，那基本说明一个问题：有钱人买奢侈品的欲望降低了。
从今年各家奢侈品公布的中报业绩也能感受到，全球市场除日本以外，几乎都陷入了低速增长甚至负增长。Lvmh集团上半年营收下滑1%，净利润下滑14%，开云集团营收下滑11%，净利润下滑50.8%，宾利、保驰捷、斯沃琪等几乎是全面下滑。
比较有代表性的就是LV和开云两大集团，这两家旗下的品牌几乎覆盖了整个奢侈品行业。
比如开云有一半的收入来自Gucci，其他还包括Botteta Veneta、巴黎世家等；LV的阵容就比较豪华了，Tiffany、宝格丽、Dior、FENDI、以及CELINE等，除了香奈儿、爱马仕，其余知名品牌几乎都是这两家旗下。
不过，LV各大品类的收入都在下滑，从高端酒到珠宝手表、再到配饰、手袋等。
作为这些奢侈品品牌的房东，太古地产上半年的净利润也下滑了19%，至17.96亿港元，这足以验证奢侈品需求端出了问题。
数据来源：IFind
太古销售下滑
太古地产旗下主要是两个知名商业，一个是太古里，一个是太古汇，这两个商业经营着全球顶级的奢侈品品牌，围绕商业零售，太古也干住宅开发以及办公楼出租等，核心还是收租。
既然是商业收租，那卖的其实也是流量生意，太古汇的优势在于入驻的品牌足够顶奢，本身具有一定的地标效应，再加上地理位置都处于市区繁华地带，可以说是不愁租的。
从最新公布的经营数据也能看到，太古旗下的物业几乎都是满租状态，除了上海兴业太古汇租用率只有92%以外，其余全部都在97%以上，香港三个物业全部满租。
毕竟对于顶奢品牌来说，即便是出现阶段性的业绩波动，头部品牌也轻易不会退租，但上半年的销售额确实比较惨淡。下滑最严重的是兴业太古汇，下滑19.6%，成都太古里销售额也下滑17.2%，以及香港太古购物广场下滑13.1%。
从业绩情况来看，办公楼这边出现了明显的下滑，上半年办公楼租金收了27.65亿，同比减少6.59%，零售部分租金还增长了4.9%，至36.82亿，其他部分占比较低。
消费端低迷的本质原因是家庭部门的支出意愿降低，当然这个问题比较复杂没法展开聊。这几年地产、股票、基金，资产端的增长发动机几乎全部熄火。
本次中报，百威亚太在一些区域的收入直接下滑了15%，当啤酒牛奶的消费都开始低迷，星巴克、可口可乐的都需求开始减少，那么这就不是个体经营的问题了。
收租不再稳健
躺平收租？大环境面前实际是很难躺平。太古地产近十年以来的营收增长几乎停滞，2014年营收就已经达到154亿，2017年峰值186亿，但之后一路下滑，至2023年的146.7亿。
数据来源：IFind
利润方面，驱动太古地产增长的，一方面是租金利润，另一方面是物业增值带来的非现金利润增长。
根据香港会计准则规定，投资物业的会计处理方法可以按成本模式计，也可以按投资公平值计，也就是A市场的公允价值变动。
太古地产旗下持有的物业基本都是豪华商业中心，在地产上行周期阶段，这些物业也是会升值的，升值的部分可以计入利润表。比如2017年、2018年太古地产的归母净利润远高于总营收。
但是从2022年开始，整个地产行业迎来了量价齐跌的调整，手里持有的物业必然会缩水，那么减值的部分也是要计入利润表的，2023年投资物业公平值亏损45亿，所以这也导致太古去年归母净利润同比减少67%，至26.37亿。2017年，太古一年的利润是339.6亿。上半年投资物业公平值影响亏损8.79亿。
新的周期
太古的业务已经扩张到美国、东南亚，但太古大部分的收入还是要靠香港跟内地。
2022年太古地产宣布要在未来十年投资1000亿元，这其中有300亿投资香港，500亿投资于内地以及200亿港元住宅买卖。基本还是以零售项目为主，比如2023年公司花了97亿从上海陆家嘴集团买下了浦东新区前滩地块和洋泾地块各40%的权益。
一切还是要看地产，只要地产还能持续涨价，家庭部门的资产就会修复，楼价上涨驱动太古利润增长的逻辑才能重新确立。
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