公募REITs是近期市场上的一道亮丽风景线。截至8月8日收盘，中证REITs全收益指数今年以来涨幅超过12%，并于近日录得9连涨，在公募产品中可圈可点。业内人士认为，资产荒背景下性价比突出、有效匹配长期资金投资需求以及投资环境日趋友好，是公募REITs备受青睐的主要驱动因素，凭借稳定优质的底层资产，叠加分红特点，预计公募REITs长期配置价值将逐步显现。（新闻来源：上海证券报）
在资产荒及中长期利率下行的大环境下，公募REITs一方面可以较好匹配长期资金的需求，另一方面又受益于其与股市和债市相关性不强，性价比得以进一步凸显，加之此前利得基金君多次提到近年来我国REITs市场制度规则不断完善，公募REITs在资产配置中的战略地位不断提升，已然成为一众投资者最为青睐的投资产品之一。实际上，在这三年的发展中，公募REITs的投资者结构也出现了显著变化，本期就来唠一唠REITs投资者的情况。
公募REITs的投资者
首先我们来复习一下公募REITs的投资者有哪几种。
公募REITs的投资者主要分为战略投资者、网下投资者和公众投资者。战略投资者是参加战略配售的投资人，包括原始权益人或其同一控制下的关联方，以及符合网下投资者要求的专业机构投资者，而网下投资者就是我们熟知的机构投资者，其范围覆盖证券、基金、信托、保险、资管、银行及银行理财子等一系列金融机构，公众投资者是我们这种普通投资者。公众投资者和网下投资者均需在产品正式进入募集阶段才可以正式认购，网下投资者需要通过沪深交易所网下发行电子平台参与配售，公众投资者则需通过场内证券经营机构或者基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额。
根据证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》要求，除战略投资者之外，网下投资者的配售占比至少为70%，也就是说留给公众投资者的份额本就不多，所以公募REITs市场就是一个以机构投资者为主的市场。
投资者结构多元化
综合2021年至2023年各公募REITs中期报告和年度报告所披露的信息，
其中显示各公募REITs中前十大流通份额和前十大非流通份额的总市值占比约为7成左右。不仅如此，公募REITs市场近年来也出现了一些除券商、保险、银行等传统战略配售投资者之外的新晋“面孔”，比如今年6月发行的工银河北高速RETI中，深圳担保集团就出现在其战略投资者名单中，而在华夏华润商业REIT的战略配售投资者中，我们还可以看到几家实业公司的出现。这也说明目前我国公募REITs战略配售市场的投资者结构正在逐渐多元化。
通过2023年各公募REITs的年度报告和中期报告来看，当前我国公募REITs市场最大的市场化投资群体依然是保险和券商，两者投资偏好有些许差异。比如保险机构更偏向于产权类项目，细分项目来看，其更青睐于底层资产运营稳健的仓储物流板块，其次才是高速公路和产业园。而券商在产权类和经营权类项目上的配置相对均衡，细分来看，高速公路、能源和产业园是其主要布局板块。
与ESG的融合
经过三年的发展，可以看出，我国公募REITs市场依然在吸引不同类型的
投资人进入，投资人群体不断丰富，与此同时，与ESG理念的不断融合也逐渐成为我国公募REITs接轨国际的重要举措。
ESG是Environmental（环境）、Social（社会）和Governance（公司治理）三个英文单词的首字母缩写，在全球环境问题日益严峻的当下,仅以传统的财务指标等来评价一家企业的发展已经远远不够，ESG评价体系有助于对企业的可持续发展能力和履行社会责任方面做出判断，因而也越来越成为全球主流的价值理念之一。
ESG理念强调可持续发展，基础设施REITs由于项目资产生命周期跨度较长，也是一种典型的关注长期投资回报的资产，两者理念高度契合。起步较早且发展更成熟的REITs市场，早已将ESG信息披露作为上市的强制性要求，其ESG体系建设及日常管理成熟度较高。诸如香港联交所早在2015年便将ESG报告列为强制披露要求，而新加坡交易所则是于2016年发布《可持续发展报告指南》，要求所有上市发行人发布可持续发展报告。
在多方驱动之下，我国公募REITs对ESG 的关注度也有所提高。2022年，国家发改委相继发布了一系列文件以促进投资项目高质量发展，其中多次明确“探索开展投资项目ESG评价”、“结合ESG责任投资要求，评价项目获得绿色金融、绿色债权支持的可能性”等，尤其是全面强调要将ESG作为项目融资、项目影响效果评价的重要参考标准。同年，华夏越秀高速REIT在其成立一周年之际，率先公布了《2021年ESG报告》，这是我国境内首份公募REITs ESG报告，也是首份公募基金ESG报告。这份ESG报告从稳健运营、安全交通、绿色低碳发展、人才权益保障与培训发展，以及社会合作共赢等多个维度描述了华夏越秀高速REIT旗下基础资产的表现。此后，陆续也有其他公募REITs发布ESG报告，不过由于我国尚未推出公募REITs的ESG评价体系，这些公募REITs基本都是结合自身所处的行业特性和项目管理特点等因素来进行特色议题披露。
今年2月，我国三大交易所相继发行可持续报告征求意见稿，意见稿中明确了可持续发展信息披露框架，一一列明了环境信息、社会信息和公司治理信息的披露主题和具体要求，这意味着立足我国本土，具有中国特色、规范统一的上市公司可持续发展信息披露规则体系将正式建立。随着公募REITs产品规模及种类的不断丰富，不同类型的资金也将不断涌入这一市场，ESG理念将会逐渐贯穿投资、管理、运营全周期，持续提升公募REITs项目的ESG表现自然会成为项目管理评价的重要一环。
从无到有，从小到大，我国公募REITs的三年试点总体成绩可喜，后续我们就要期待进入常态化发行后的它的表现啦！今天利得基金君说到的ESG，其实也是近年来热度不减的话题，下期就来了解一下ESG吧！
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