$中国铁物(SZ000927)$ 美国投资巨头再收中国物流资产，到抄底时机了吗？
原创 物流麻将胡 物流沙龙
2024年08月17日 18:38 广东 48人听过
外资巨头出手了！
近日，东百集团发布公告，宣布其计划出售间接持有的四家物流地产子公司的20%股份。这笔交易总价为2.79亿元，全部采用现金方式支付。
交易的买方背后是美国上市公司黑石集团，这是一家在国际上广为人知的公司。作为华尔街最大的私募股权巨头、全球最大的另类资产管理公司，黑石集团管理的资产规模超过1万亿美元，在全球多个国家和地区拥有和经营庞大的物流、住宅、办公室、酒店和零售业等资产，堪称世界上最大的业主之一。
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四个物流项目多次溢价售出
东百集团与黑石集团的这笔交易，涉及到其持有的佛山睿信、天津兴建、成都欣嘉及佛山睿优四家仓储物流子公司。本次交易是东百集团资金回流、资产结构优化、流动性及使用效率提升战略的一部分，旨在符合公司的长期利益和发展需求。
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作为福建省的百货龙头企业，东百集团以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略。据相关数据显示，2023年，东百集团以180万的仓库面积（建成的仓库面积）位列全国仓储地产企业25强的第19位。其仓储物流业务遵循轻资产运营的模式，通过"投-建-招-退-管"的循环运作模式，对各项目进行投资、开发、运营、适时退出，并保留管理权，实现资金的循环利用。
回顾历史，东百集团与黑石集团的合作由来已久。在2018至2020年期间，东百集团已将这四家公司的80%股权转让给黑石集团，交易细节如下：
- 2018年，黑石集团以2.84亿元收购佛山睿优的80%股权。
- 2019年，天津兴建80%的股权以3.52亿元的价格转手。
- 2020年，成都欣嘉和佛山睿信的80%股权分别以1.77亿元和2.7亿元成交。
这四次股权转让总计约11亿元，且均为溢价交易。本次交易完成后，东百集团将彻底退出这四家仓储物流项目的股权。此次20%股权的转让继续以溢价方式进行，部分股权的增值率甚至接近315%。
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黑石中国物流资产“扫货之旅”
物流地产素来是黑石最主要的投资战略主题，占其全球房地产投资组合的40%以上。2019年，黑石集团以187亿美元正收购普洛斯位于美国的工业物流仓库，创造了当时全球规模最大的一宗私有不动产交易。
在中国，黑石集团同样也重注物流地产。大中华区是物流业占据其房地产投资组合的60%以上。据了解，黑石在中国物流地产领域的投资策略聚焦于一线城市及其周边地区，特别是粤港澳大湾区和长三角地区，这些区域因其经济活力和战略位置而成为重点。
黑石集团自2013年在上海启动物流开发项目以来，便不断在中国扩展其物流资产。2017年，黑石集团在中国成立了多元资产管理平台“龙地”，加速其在中国的扩张。背靠黑石，龙地目前已在全国19个城市进行投资，管理着超过40个物流园区，总建筑面积超过500万平方米，成为中国领先的物流综合服务供应商之一。据2023年数据显示，龙地以516万平方米的建成仓库面积在全国仓储地产企业25强中排名第九。
2021年1月，黑石集团以71亿元人民币从富力地产收购了广州国际机场富力综合物流园，这是粤港澳大湾区内最大的城市物流园区，黑石持有该物流园区70%的股权。此次收购使黑石在中国23个城市的物流组合面积扩大了约三分之一，达到492万平方米。同年11月，黑石再次以12.63亿元人民币收购了该物流园区的剩余三成股权，以总价82.63亿元实现了对广州国际机场富力综合物流园100%股权的完全控股。
除了多元收购，黑石集团还通过与多家头部企业合作，进一步加深在中国市场的物流地产布局。比如2015年，黑石与万科集团合作，入股万科物流；2019年，黑石集团与第一产业集团等企业战略合作，在全国范围内开发建设的物流园区开展全方位的深度合作。
黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民曾表示，在中国房地产领域，黑石非常重视仓储和物流，这是网络购物和其他线上活动的物流链中的一环。
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到抄底时机了吗
黑石能在全球和中国密集扫货自然是因为其拥有非常丰富的资金库。今年二季度，黑石总资产管理规模便达10764亿美元。这个规模超过了大多数国家的GDP，甚至可以与一些中等规模国家的经济体量相媲美。
在当前许多企业采取保守投资策略的情况下，黑石再度在中国出手，甚至溢价收购，这是否意味着市场已到了抄底时机了呢？
在过去相当长的一段时间里，中国的高标仓资源相对匮乏。2003年，普洛斯等外资将仓储物流设施的国际标准引入中国，拉开了国内物流地产发展的序幕。随后，在2006年至2016年的十年间，丰树、嘉民、黑石等国际资本纷纷布局中国市场，物流地产行业迎来了高速发展期。期间，中国经济的快速增长和电商行业的蓬勃发展，促使京东、阿里、圆通等国内企业也开始涉足物流地产领域。接下来的几年中，房地产、电商、零售和保险等不同行业的企业也相继进入物流地产市场，共同推动了中国物流地产行业的升级和发展。
然而，2021年下半年起，尽管高标仓的供应量快速增长，但由于市场需求的减弱，特别是电商增长的放缓和国内经济结构的调整，物流地产市场出现了阶段性的“供过于求”现象。虽然由于跨境电商和新能源等产业需求，市场存在华南地区部分区域高标仓表现旺盛、中西部和长三角部分区域表现平稳等局部亮点，但在华东、华北等部分城市，高标仓的空置率上升，租金水平下降，导致物流地产运营商不得不采取降价等措施以吸引和留住租户，整个仓储物流资产估值承压，市场低迷，2024年年初空置率上升至16.5%。
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（来源：戴德梁行，世邦魏理仕，中金公司研究部）
因此，去年也传出黑石拟出售中国总价超过百亿元的11个物流园的消息，尽管黑石对外表示并未与任何一方就物流资产的出售进行谈判。不少人鉴于当下存量市场的行情，一直对出售消息深信不疑。
在众多资本对行情存疑之时，黑石总裁兼首席运营官Jonathan Gray表示，投资活动正在显著回升。商业房地产价值正在触底，越来越多竞标者出现。资本成本大幅下降，投资的总体趋势是积极的。“黑石热衷于继续将资金投入新的投资，尤其是考虑到估值已不再像2021年和2022年初那么高。”
当然，这一评价并非针对中国市场或中国物流地产领域。值得注意的是，我们看到今年二季度，黑石集团特别活跃，投出了340亿美元（约合人民币2400亿元），这是自2022年以来最活跃的投资季度。进入8月，黑石再度在中国收购了物流资产。
中金在今年6月底发布的关于物流地产的研报，核心观点为，物流地产行业在回调期结束后仍存在投资价值。中金指出，目前全球物流地产市场正处于一个调整期，短期内市场可能会呈现下行趋势，从长期角度来看，中国的物流地产需求将受益于产业升级和经济规模化发展，展现出持续的增长潜力。由于库存压力较低，物流地产在当前下行周期中的恢复速度可能会快于住宅和商业地产等其他类型的不动产。
你认为现在物流资产到了抄底的时候了吗？
作者 | 物流麻将胡
来源 | 物流沙龙
此文系作。者个人观点，不代表物流沙龙立场
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