华南资深投资人王小平，于2023年初租赁下广东下沉市场博罗县城的一处物业。物业位于县城核心区域，展示面好，人流量也较大。物业原本为工厂性质，在房东的努力下转为了商业性质，考虑到县城内连锁化率不高，加盟一个有口皆碑的中端酒店品牌对溢价率会更有所助益，因此加盟了全季酒店4.0。
酒店于2023年10月22日正式开业，2024年以来，OCC一直维持在80-90%之间，RevPAR在230元左右，与预期的数据还有10%的差距，但是在博罗县酒店行业不景气的当下，已然不错。
投资人说 | 第148期
投资人 | 王小平酒店
品牌 | 全季酒店（惠州博罗天虹购物中心店）
品牌所属集团 | 华住酒店集团
以下内容来自投资人自述：
我是湖南人，九十年代，在亲戚的带领下来到了深圳工作。
当时第一份工作就是在深圳田心酒店，虽然工作内容和我原本的想象不大一样，但也正式开启了我28年的酒店人生涯。
2005年，我进入一个经济连锁酒店的创始团队，工作了近8年时间，经历了该品牌的规模迅速扩张，从两三个门店发展到上千家门店。同时，也见证了它在美国纽交所上市，以及之后的私有化退市。
在这段从事连锁酒店职业经理人的经历中，我在财富上有所收获，同时还学到了连锁化的经验，实现了精神和物质的双重满足。
我的酒店投资生涯，正式开始于2012年，也是由于机缘巧合，我家附近有一个当地最大的水果批发市场，市场中不少大货车司机有住宿需求。
考虑到衣食住行，酒店在四大基本需求中位列第三，这也从侧面说明了其的不可替代性。所以，我判断未来酒店行业的市场前景良好。与一个朋友商量以后，我们决定投资一家酒店。
同年，我在惠州市博罗县创立了自己酒店品牌，遇见时尚酒店，然后在短时间内拿了几十个项目，后来陆续开了30家门店。
虽然博罗县属于下沉市场，但它是广东唯一一个全国百强县，GDP较高，经济实力相对雄厚，当年在惠州市开的数家遇见时尚酒店，几乎都在3年内就收回了投资成本。
从酒店情况来看，2012年我的遇见时尚酒店刚入驻博罗县时，当地的酒店业竞争很小，时至今日，博罗县的连锁化率很低，多以单体酒店为主，连锁酒店很少。
2023年3月，疫情放开3个月后，我与朋友合伙拿下了博罗新市区的一处展示面不错的物业，并选择加盟近两年开始在华南市场加足马力的华住集团旗下酒店品牌全季酒店。
全季酒店（惠州博罗天虹购物中心店）
关于全季酒店，王小平表示其优势如下：
1、当地暂无全季酒店，做第一个“吃螃蟹”的人有优势
华住集团自2021年在华南市场极力谋取扩张，对华南市场有一定的资源倾斜。之前，一位华住高管曾透露，要把广东和广西这两个“洼地”拉起来。这也意味着，华住集团旗下酒店品牌在华南地区的市场竞争还未进入白热化阶段，而全季酒店在全国范围内门店数量众多，是被市场认可的酒店品牌，博罗本地也暂未有该品牌入驻，做“第一个吃螃蟹”的投资人，还是有一定优势的。
2、全季酒店在产品打造方面优势明显，溢价能力更强
因为物业位于博罗县城核心区域，相对而言物业成本不低，对品牌溢价能力要求高，加盟一个有口皆碑的品牌酒店，溢价能力相对更强，能够解决租金高的投资痛点。
3、华住酒店集团的客户粘性高
作为华住酒店集团旗下的酒店，全季酒店能够得到华住会近2亿会员的流量，借助酒店集团的会员、管理体系，让酒店运营得到一定保障，而华住拥有较高的会员贡献率和较为成熟稳定的管理体系。
投测满意度：4.5分
酒店总投资额 I 1800万单房投资额 I 15.3万投资回报周期 I 投测预估4-5年 VS 经营预估6年开发人员服务水平 I 满意
（备注：酒店总投资额和单房投资额，包括砌墙、装修、消防、物资、店招等全部费用）
近几年来，因为外贸行业不景气，广东的代工厂也逐渐向东南亚、非洲地区转移，因此工厂倒闭潮很严重，不少工厂物业闲置下来，这处物业原先就是闲置的工厂。
该物业和我在博罗投资的首家遇见时尚酒店是同一个业主，十几年来，我租赁了他名下好几处物业，与他早已是老朋友了。物业原本是工厂性质，房东当初也曾咨询过我这个地段物业是否适合做酒店，在得到了我的肯定后，房东就开始着手推动物业性质转变事宜。
博罗县闲置的工厂不少，因此在这处物业工改商的过程中，由政府牵头，通过一事一议流程，2年后，房东将物业性质改成了商业。物业其实我已经跟踪了好几年了，但是由于前几年疫情的影响，就一直没有出手拿下。
从物业本身来看，位于博罗县最核心的地段之一，对面就是县里面唯一一个中端商场天虹商场，人流量比较大。
2023年3月，在疫情放开并稳定后，我们租赁下该物业，并同步加盟了华住旗下的中端品牌，全季酒店。
选择全季的原因，是考虑到物业条件不错，如果投资经济型酒店的话，卖价卖不高，所以就想着投一个连锁中端品牌，竞争相对较小，虽然在下沉市场，中端酒店卖价不如大城市那么高，但是房租、运营成本相对较低，展现能力还是可以的。
物业共有8层，16000平米，我们租赁了最顶上三层6-8F和一楼的200多平米的独立大厅，酒店面积共4000多平米，打造了118间客房，出房率还是不错的，且没有暗房，客房面积在24-38㎡之间，尺度宽阔舒适。
值得一提的是，物业比较周正，打造的客房均为明窗户型，通风、排湿好，舒适度较高。
酒店单房投资成本15.3万，总投资额为1800万（含空物业重新隔墙、土建、消防、外墙、窗户、中央空调、押金等）。
根据开业大半年的经营状况来看，酒店预估投资回报周期为6年左右。
全季酒店（惠州博罗天虹购物中心店）
筹开满意度：4.5分
筹建周期 I 7个月施工团队 I 自己寻找
2023年3月，我们租赁下酒店前，房东已经将原厂房物业拆除完毕，把场地清空了。
3月-5月，进场进行酒店砌墙。
5月份，酒店拿到了消防许可，在此之前酒店是免租的。
项目的施工团队，采用的是自己的团队，我哥哥负责，因此我哥在里面负责这一块，施工时间上，控制的还是比较好的。
9月份，项目装修结束，消防手续办理，大概用了1个月左右，正式筹建完成开业是10月22号。
总体而言，这家酒店筹开还是相对顺利的，但中间也有一些不可抗因素造成的短期停工，如台风、回南天等，但这也是在所难免的。
全季酒店（惠州博罗天虹购物中心店）
经营满意度：3.5分
单房运营成本 I 130元（不含房租）
RevPAR I 230元（2024年月均）店长满意度 I 满意
2023年10月22日，酒店正式开业。
从入住率表现来看，酒店爬坡期较短，开业之初入住率为60%-70%。过年之后到现在，酒店入住率基本保持在80%-90%之间。不过，项目筹建之初，我原本想的是酒店RevPAR做到280-300元，但是从2024年月均数据来看，RevPAR保持在230元左右。
目前，酒店的单房运营成本为130元（不含房租），加上酒店卖价不如预期，所以整体经营利润表现不达预期。而且，今年博罗酒店消费市场无论是上半年或是暑假来看，整体表现都有所下滑。
不过，基于现有的市场情况，对于酒店的整体经营我基本是满意的，基本上我不用怎么操心，可以更多地选择放手。
一方面，全季在博罗县城市场中，算是品牌力较强的一个品牌。
另一方面，对于我们的店长，我觉得可以给到70分。因为酒店内务做得挺好的，我们酒店的卫生还得过全季内务板块评比的铜牌。但是，我想提一个小建议，就是因为全季不允许投资人对员工进行额外奖励，所以想要推动他们达成业绩目标，只能是加强对团队的监督。
全季酒店（惠州博罗天虹购物中心店）
会员满意度:4分
集团会员占比 I 30+%会员复购率 I 一般
目前，这家酒店的客源构成中，30+%来自集团会员，30%来自OTA平台。其实，我们酒店的会员占比不高，与城市能级有关。而且，今年博罗酒店消费市场流量差也是不争的事实。当然，我还是希望未来会员占比这一块的比重可以有所提升。
供应链满意度：4.5分
集采价格 I 有优势产品质量 I 好
整体来看，华住的供应链我还是比较满意的。但是我觉得还可以做得更好，比如供货效率可以再提升一些。因为相较于华东市场，华住在华南市场的供应链体系搭建时间不久，所以在华南市场的供应效率优势不突出。
未来，我可能会更多考虑投资经济型酒店，结合当下整体市场环境来看，经济型酒店的抗风险性能力更强一些。
对于近几年新近下场的新手投资人来说，我建议他们可以多与老投资人交流沟通，如果没有找到特别合适的物业那就还是先放缓投资决策的动作，谨慎而行。
目前，我手上几家自有品牌酒店都还在正常经营中，未来将会观察具体项目在商圈内的市场表现，如果到达了经营临界点再具体选择匹配的连锁酒店品牌。如果在经营状况还可以的情况下，会选择按兵不动，因为改造投入的成本是较大的。
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