在去库存的轮番轰炸下，南京二手房挂牌量已不到16万，但是仍然几家欢喜几家愁。有的小区不愁卖，有的却无人问津...
今天，365楼市整理了城北、城南、河西、城东、江北、江宁6大板块共约300家主力小区近90天的二手房成交数据，通过“换手率”来观察这个小区房源的成交活跃度、二手房流通性。
我发现，有的小区3个月卖了20套，也有“0”成交，换手率差别非常大。铁心桥的二手房交易活跃度较高，板桥较为艰难......不管你是准备买房还是正在卖房，都进来看看，或许会有启发。
备注：
在二手房交易中，“换手率”一词常被提起，它是反映房产流通性强弱的指标，简单来说，它是衡量一个小区房源成交活跃度。
1、换手率=一定时间内的成交量/市场投盘量*100%；
2、一般来说，换手率普遍区间在2-4%，比较健康的换手率为3%；低于2%，说明房子卖出可能比较难，交易不活跃，交易周期比较长；高于4%，说明板块内交易活跃度非常高，挂牌成交周期相对较短，买方需求旺盛。（特殊情况除外）
3、本文二手房成交数据来源于链家网，统计时间为2024年8月20日，数据仅供参考！
NO. 1｜城南
翡翠天际太牛，换手率达48％
在城南板块中，我们统计了大校场、南站、铁心桥、小行、赛虹桥等多个板块的标杆小区。 其中，换手率最高的小区为翡翠天际，换手率高达48％，交易在整个南京都属于非常活跃的。 目前翡翠天际二手房挂牌均价约43521元/㎡，小区在2019年开盘，当时销许均价仅3.5万/㎡。对比来看这个涨幅虽然不算多，但相比近几年跌幅达30％的部分神盘而言已经好很多了。 从板块来看，南站整体交易活跃度相对较高，在具有代表性的7个小区中，平均换手率达到了9.7％。
南站小区分布示意图
从小区本身来看，南站片区的几个小区价值底座都不差，品牌房企打造、次新小区、南站地段，品质和服务都有保障，这或许也是其能卖四万、五万甚至在楼市火热期卖到六万的底气，虽然目前房价下行，但依然保证了门槛，特别是随着交通、商业、教育的不断完善，这里的居住价值正在被认可。
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NO. 2｜城北
新玄武独占鳌头
在城北板块中，我们统计了新玄武、迈皋桥、燕子矶、兴智、尧化门、鼓楼滨江等多个板块的标杆小区。 在这些小区中，换手率最高的是金浦御龙湾H区，达到了22.9％，作为南京迈皋桥片区的老牌神盘，它凭借高标准的园林打造和英伦风格设计吸引了一大批买房人的关注。 从板块来看，新玄武的整体活跃度最高，达到约7.3％，而且二手房挂牌均价在整个城北都是天花板的存在。 最近几年新玄武在南京楼市中一直都以“稳”字著称，保值属性非常强，配套落地速度非常快，甚至连曾经的险烂尾项目都得到妥善处理。（详情点击：停工多年后，南京重磅商业体要复活了！）
在市场火热的时候，这样的板块声量不会太大，但是到了市场下行的时候，新玄武的房价却也稳得像卖油翁的那只手——一滴都不带洒的。
这样的“稳定”在这个市场里，成了许多人眼里的优点——安全感足足的。
地铁6号线和9号线目前都在建；
多所名校已经开学：南师附小铁北分校、科利华中学铁北分校、十三中高中部（红山新城校区）；
招商花园城、星河coco city、复地水街mall、玄武宝龙城、北京国际数码港等商业体、大壮观路目前均在建或竣工，建设进度喜人；
占地约11万方的玄武之光、约2万方的红山国际社区、约1.9万方的律政产业园等产业项目目前都已基本建成......
可以说新玄武的价值已经得到体现，如今随着曾经险些停工的项目传来好消息，未来的兑现力真的很强！
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NO. 3｜河西
建发珺和府换手率冠绝河西
在河西板块中，我们统计了河西北、河西中、河西南、江心洲、青奥滨江等多个板块的标杆小区。 在这些小区中，换手率最高的是建发珺和府东区，高达15％。 项目2020年12月30日首开，彼时销许均价约49500元/㎡（另有3500元/㎡的装修包），2022年12月15日提前交付，至今不满2年，按政策，成交房源都要交相应的增值税。 作为建发入驻河西南的首个项目，产品上代入建发独有的“儒门、道园、唐风、华纹”八字匠造理念，在河西南一众住宅中颜值突出，这也是其在二手房市场比较活跃的重要因素之一，目前二手房挂牌均价约54283元/平。
从板块来看，河西南的成交在河西板块是最活跃的，板块换手率达到了8.61％。
在我们此前多次二手房盘点中，河西南出现了鱼嘴金茂悦、金地中心风华、招商雍和府等多个小区二手房成交价触底反弹的情况。
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NO. 4｜江宁
禄口小区换手率竟排名第一
在江宁板块中，我们统计了百家湖、九龙湖、方山、禄口、东山镇等多个板块的标杆小区。
其中，换手率最高的小区是位于禄口板块的奥园金基天著尚居，达到了惊人的31.43％，目前小区的二手房挂牌价为15832元/平。 在我们此前的实探中能清楚的看出，小区虽然为刚需小区，但整体品质感十分在线，这也是许多买房人选择它的原因。
在板块方面，同样是禄口位列第一，换手率达到了10.26％。随着房地产市场的下行，禄口是“跌”出了性价比，100万出头就能买下一套高品质商品房的小三房，这对于很多想要安家南京的刚需而言非常具有诱惑力。 特别是随着近几年的发展，禄口的交通、商业、教育等配套不断完善，这里的生活也更加便捷。
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NO. 5｜江北
高新继续保持江北第一
在江北板块中，我们统计了江北核心区、高新、桥北、老山等多个板块的标杆小区。
在所有统计的小区中，天润城第十四街区整体换手率高达23.01％，位列第一。作为桥北的代表性楼盘之一，天润城、威尼斯水城等大盘的交易量一直非常可观。 从板块来看，江北高新整体换手率为10.28％，位列第一。作为江北最为坚挺的板块之一，高新在2024年的楼市表现依旧很亮眼。在现如今的市场环境中，板块成交均价还能呈现出不跌反涨的局面是非常难得的，其实一直以来，高新的房价波动都相对较小，此前是江北涨幅第一的板块，现如今二手房也相对较为稳定，抗跌能力较强。
高新板块航拍图
一直以来，高新板块的房价都较为坚挺，这主要有三个方面原因。
其一便是高新板块产业聚集度高，产业人口多，自住购房需求旺盛，市场需求端与供给端相对平衡。
其二则是高新板块的二手房市场整体房龄较新，并不像桥北一样，存在大量的老盘拖累板块均价和涨幅，所以板块房价也更加坚挺。
第三则是项目此前新房市场入手门槛较低，此前不少投资客已经出手，区域房价下行空间较小，当下区域自住人群较多。
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NO. 6｜城东
麒麟科创园二手房活跃度城东最强
在城东板块中，我们统计了主城东、仙林中心、仙林湖、麒麟科创园等多个板块的标杆小区。
在所有小区中，中海国际社区一期换手率达到了16.35％，排名第一。
整个中海国际社区一共有三期，园区之间各自独立，并不相通。房龄从2015-2017年不等，其中三期房源最新。
在所有板块中，麒麟科创园的整体流通速度也是最强的，达到了11.36％。
城东麒麟在今年1月中旬正式迎来了龙湖南京麒麟天街的开工，麒麟的商业短板将补齐，商业形象彻底焕新，中国能谷的落地又让麒麟科创园再上一台阶，总部经济也成为麒麟科创园最具活力的经济元素之一。
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写在最后：
这些换手率高或者说流通性强的小区，特征也非常明显↓↓↓
刚需高性价比小区，这类小区挂牌量大、成交量也大，再加上同区域内新房市场库存量不足，二手房品质好且价格合适更受买房人青睐，成交量自然就上去了。
房价较低小区，一直以来楼市都有“只有卖不出的房子，没有卖不出的价格”的话，一些房价较低的小区更受刚需和地缘人群的喜爱，投资客或者想要改善的人群着急出售，买方溢价空间就更大，自然流通性较强。
在当下南京二手房市场以价换量的大趋势下，楼市已经进入买方市场，这时候，购房者手里掌握的筹码更大，相互博弈的优势更明显。
你怎么看？欢迎评论区留言！
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