这个赛道，这家低调的浙系民营房企扳回一局！原创艳姐team地产人言2024年08

$众安集团(HK|00672)$  

这个赛道，这家低调的浙系民营房企扳回一局！

原创 艳姐team 地产人言 2024年08月09日 16:04 上海 42人听过

最近这段时间，艳姐“意外”刷到了一家房企做的几次直播活动。之所以说意外，是出于几点原因：首先，这不是在直播卖房，而是开发商的产品设计总、园区场景运营负责人等，和自家的多位代表业主同坐一张桌上，进行一次面对面的坦诚交流。
其次，这个直播将在诸多深耕城市“巡回”进行，从七月中旬开始到现在直播“巡演”已经顺利推进了5场，只为了完成和客户的深度“共创”；最后也最重要的是，做这件事的房企不是如今活跃的任何一家央国企，而是一家低调的浙系民企——众安。众所周知，如今民营房企普遍艰难，头部阵营中民企几乎已经全军覆没，只留少数几家苦苦支撑，中小型的民企基本也都是裹紧棉被过日子，能够做好保交付已经算是良心企业，还愿意花精力去和客户沟通做内容的：几乎没有了。在这样的情况下，众安就是一个突然杀出的“少数派”，在“和客户共创”这个赛道，为民营房企扳回一局！艳姐因此带着好奇去仔细观察了一下这家民企，发现从去年开始，众安就花了大把的精力做交付，去年近20000户的交付量创下了历史新高；更是全力落地“九安久住”全生命周期服务体系……不难发现，客户端的下沉动作，事实上，众安早就已经在做，所以我们毫不意外地看到：在中指院最新发布的顾客满意度报告中，众安直接取得了80.2分的高分，超过行业平均分近10分，接近头部房企水准，更是在绍兴、台州、金华多地位列前五。而据艳姐所知，今年，众安除了在全力推进客户共创，也已经在着手将九安久住体系升级到2.0版本……经历过去几年，很多民营房企都觉得非常困惑：未来到底该怎么做？众安显然已经给出了自己的答案！

01

战略前瞻性提前布局未来生态样众安这家房企，因为更聚焦于区域，以往在全国市场声量并不大，所以大家讨论得并不算多，但也恰恰因为是坚定的区域发展论者，早在很多年前，众安如今的一些动作就已经能窥见雏形。比如在6年前时，众安老板施中安就曾在一次专访中表达过这样的观点：地产以后一定会从全国性的到区域性发展，就专注一个区域，打造你的产品、市场、客户，你拥有强大客户的时候，你就能生存下来。在这段话中，说的是全国还是区域的选择，但最后的核心落点在：强大的客户。实话说，在6年前行业高歌猛进的阶段，想要“看到”客户是非常难的，而在如今很多企业都自身难保的情况下，更是有心无力。众安不仅早早看到了，更是从实际行动开始落地，这里先给大家分享一个非常典型的案例：众安在台州的沙北未来社区。从浙江省的维度来看，这是第一批落地的未来社区试点项目之一;从众安集团内部来看，这也是众安落地的第一个未来社区项目。简单来说，这个项目是全维度的开路先锋，非常具备探路石意义和标杆意义，是围绕着人展开的、关于未来的一场全新实践。早在去年年底时，沙北未来社区就已经将钥匙交到了业主手中，迎来了产品端的初步交付，当时就已经能窥见很多别样的生态。

比如项目拥有罕见的双架空层，足足约2.4万㎡，覆盖了小区的一、二楼，约8.9m的双层挑高中流淌出丰富且立体多维的全龄段生活场域。

实景图

而沿着二楼的这些架空层，整个社区又架起了一座座互相贯通的“桥”，所以业主不需要通过地面的交通，就可以在项目里实现通达。

实景图

但这实则也只是一些开胃小菜，因为很快，这个项目就会迎来一次更盛大的二次交付，而这次交付来自于：大运营端。这也是这个项目最特别的地方，几乎从启动初期，非常庞大的运营内容就被前置化地植入到了服务系统之中。

因为所有的未来社区有一个“139”顶层设计要求，标准非常高，只有将这些内容全面做到的才是一个合格的未来社区。

所以沙北未来社区目前还在接受来自顶层的终极验收中，过了这一关，大运营端就能正式交付，整个项目迎来最终交付的时刻。所以在这个已经不普通的居住空间上，众安已经融入了非常复杂的“3化9场景”来为业主的生活进一步赋能。

沙北未来社区提供了远超一般社区的全面配套，如邻里中心的社区礼堂，可供居民举办大型聚会或者是表演；社区生活服务中心为居民提供了棋牌、乒乓球、桌球等健身娱乐空间；创客厅则为社区居民创业提供了空间和服务的支持；社区共享书房则为居民提供了阅读、学习的空间。这丰富程度，实话说很难想象是存在一个社区单元之中的，但是众安真的是花了大量的心血投入建设。事实上，仔细观察下来，在众安构建的9大场景之中，基本都是按这个标准来做的，力求给居住在这里的人做更多生活上的“加法”。而让艳姐感到非常讶异的一点是：基于众安构建的“创业场景”，很多未来社区的商户，本身就是未来社区的业主。

很多项目去营造创业场景，无非是做一些简单的共享办公空间，但是未来社区不只有共享办公的升级版——灵活可变的未来创客厅，更是直接拿出了商业面积的10%用来邀请和业主共富，所以才有了是商户也是业主的神奇场景。

甚至，众安已经构建了一个非常完整的创业闭环，实现人和产业的互相赋能。

正因为这样的美好理念和生态，才让不少业主产生了高度共鸣和认可，最终选择了在未来社区中实现共富。

仔细观察下来，众安做的未来社区实际上是一个真正意义上多方共治、甚至是足不出户的生态闭环。

通过这个项目，众安在非常强有力的发声：

一个社区里，有的从来都不止是房子，还有生活。

这也是艳姐想先和大家聊一聊这个项目的原因所在，和客户的共创在众安实则早已悄然启动，在这里，我们已然可以看到一些雏形，甚至不难看到共创之外，更长远的共生共享。但是，即便是未来社区，也还不是众安未来真正要展开去做的项目。

02

148问？全面共创！

从造房子到造生活

那么现在的众安到底在做一件什么样的事？如果说台州未来社区是众安基于浙江构建的关于未来的蓝图打造出的一片现实化的理想天地，是一个从产品到服务到运营端都做到极致客户思维的项目。那么未来众安基于“客户共创”要做的是一次更彻底的再变革：要从“客户”思维向“业主”思维全面升维。艳姐仔细品味了一下，这个思维的转变提升可以说是相当精妙。在客户思维中，实则还是以开发商视角对客户的想法进行审视和揣摩，所以做出的东西即便看上去似乎已经够好，但却不一定是业主真正想要的；而在业主思维中，则需要真正站在业主的视角、以居住者自身的主人公思维来为“自己”去打造心仪的家、心仪的生活。在过去的这段时间里，众安不止做了线下的沙龙对话，更是已经从产品端、服务端分别向众安的业主下发了问卷调查。
艳姐翻了下，服务端的问卷有40问、产品端的问卷更是洋洋洒洒足足设了108问，都是在问业主：最期望的、最关注的、最不能接受的产品大小细节……甚至连建筑形态都贴心地询问了业主的喜好。

不难发现，这次客户共创，众安完全就是双管齐下，通过诚挚的面对面沟通交流聆听+夯实的数据调研，力求总结出业主最真实的需求。而这些源自于客户的需求，最终也将转化到产品、服务、运营上回归于客户，实现一个闭环，真正做到量身定做。简单来说，是要从以前纯开发商视角的造房子，转变为让业主真正参与进来造生活。众安目前已经建立了三条产品系——园系、府系、未来系。过去，为了建立这些标准化的体系，众安花了不少精力打磨，也做出了不少出彩的产品。比如在绍兴的越城区中心区，众安做出了稀缺的纯城央合院古越珺府，富有渗透性的街巷组织细腻地编织出了一个城市孤品……

古越珺府实景图

但是在未来，标准化的产品系在众安应该很少会再被继续复制，因为众安在挑战一件更高难度的事：去标准化。众安集团设计管理中心总经理白植盘在客户共创直播中做了不少剧透， 比如未来众安或许会推出一条全新的“改善系”，名字虽然还未最终确认，但有些事已经基本明确了。这将是一个不会拥有固化的产品形象的产品系，因为其中的每一个产品，都会有自己的特色。整个改善系基本是在原本的府系基础上，做进一步的全面提升，整体的社区底盘规划从公区到室内户型精装都要跨越式的体系化升级，而这也将会成为未来众安主力去做的产品。

“改善系”社区底盘示意图，仅供参考

目前光是公区层面，众安就已经提炼出了12大价值点，比如府系已经做到了公建化的立面，那么改善系要做到的就是大师美学立面。

示意图，仅供参考

聚焦看居住空间，也会有非常多的惊喜，除了很多房企都有在关注的户型的成长性、空间的可变性以及功能的全面性，众安甚至还基于大多数人对更多空间和更多自然的渴求心理，着力研究在高层住宅中融入垂直花园体系，让每层的住户都拥有公共空间和独立花园……示意图，仅供参考
所以在户型端，甚至已经在尝试挑战做：LDKBG一体化。在原本的客餐厨阳台基础上，又加上了花园（Garden），力求让高层也能拥有前庭和后院，甚至是通过高难度的一体化设计做到多重场景的灵活转化。

示意图，仅供参考要做这件事，实际是需要克服很多技术问题的，从结构系统到排水系统通通都要兼顾到，而目前，众安已经非常完善地将这些内容都考虑了进来。

示意图，仅供参考当然，目前的这些基于改善系的想法，也只是众安未来要做的项目的最基础的产品底板。而如今众安做的沙龙也好、调研也好说白了都是初步的研究，是为了帮助众安去打出一个更好的底板。至于未来每一个的产品将如何呈现，核心以及将取决于：这个产品所对应的客户群体，他们的需求到底是什么？需要什么就定制什么。也就是说，未来众安必然还要在和客户不间断的沟通共创下，不断为每一个产品碰撞出最耀眼最独特的火花。所以众安这次提出的客户共创计划，并不是一个短期内头脑一热的口号式行动，而是一个大概率将贯穿于众安未来的延续性动作，直到众安有了更高的目标。而最让人动容的是，这件事也并不局限于产品，也不局限于基础的物业服务，而是将延伸到长远的运营中。还是那句话，众安追求的已经不再只是单纯的“造房子”更是要“造生活”。而生活绝对不会只局限于建筑空间本身，而是需要非常多的额外赋能。众安商业集团众安里（即未来社区商业运营团队）副总经理许斌在直播中坦言：在房子的价值序列中，产品决定初始价值、物业影响保值，至于增值，看的是运营。

而我们在沙北未来社区看到的大运营动作，未来也会更深入地从业主视角出发投入到其他项目中去。

复盘下来，不难窥见，众安提出的客户共创，显然是一个非常高难度的挑战，那为什么众安一定要去做这件事？对企业来说，做规模早就已经不是最重要的，对产品力服务力运营力做更精准的全面提升本就是大势所趋，这是为了建立强大的客户力，也是为了建立自己的护城河。在如今的市场下，虽然有余力去做这件事的房企已经不多了，但是企业必须要做这件事，才有可能穿越周期。对客户来说，最能打动他们的是足够高的资产价值，最怕的是想寻求沟通却发现所有的反馈石沉大海。而这种足够定制化的住所和生活、被全面打通的沟通渠道，能让想象中的生活更容易成为现实，更是能够体验到舒心又安心的未来生活。这种驱动力下，众安只要用心落地，未来的产品吸引力还是可以预见的。

03

独家“生态圈”样本

横向融通、纵向贯通就像我们前面说的，众安要做的这件事，难度其实非常高，那我们为什么可以去相信众安能做到？纵观整个地产圈，已经做到地产、商业、物业三架马车齐上市的企业其实少之又少，即便是头部的企业中，这也是非常领先的配置。但以往非常低调的众安，却恰恰就是其中之一。众安完成这件事恰好是在一年前，随着去年年中其服务板块众安智慧生活逆势下成功登陆港交所，这家浙系民企从此成功坐拥三家上市公司。而众安的地产和商业，上市更是领先大部分同行一大步。众安是浙江第二家在港敲钟上市的房企，众安集团在2007年就登陆了港交所；

众安也曾是浙江第一家拥有两家香港上市公司的房企，因为很早就发力了商业，在诸多房企还未看到商业之光的2014年，就把商业公司“中国新城市”分拆上了市。所以，时至今日，众安已经拥有了非常强大的地产+版图，甚至除了这三架马车，还有资本金融产业，而发力很久的商业，不止有比较常见的商业管理和酒店管理，版图更是覆盖了孵化产业、教育产业、文旅产业、影视产业……也就是说众安走的是一条非常独特的多产业板块“横向融通、纵向贯通”的发展路径。所以客户共创这件事，众安才有底气直接从产品、服务、运营多维度去全面落地，因为众安本就不是一家单纯的开发商，而是真正可以满足美好生活需求的综合服务商。回过头看，众安能够参与做浙江省的首批未来社区，就已经能说明很多事情了。要知道在未来社区“139”的顶层设计蓝图下，开发商在这里要做的运营维度非常多，不仅要做好各种复杂资源和模块的内外拉通与协调、做好产业的导入、做好大大小小的服务……更要做好整个未来社区的治理，让这里成为一个有生命力的城市单元。

示意图在没有模板可以参照的情况下，众安为沙北未来社区打造了一个独特的积分体系。

示意图

简单理解，这个积分体系的建立可以进一步串联起所有场景空间的使用，让业主充分参与到社区的建设中来，形成“服务可以换积分、积分也能兑换服务”的良性闭环，也能在很大程度上顺带解决社区治理的问题。

而众安又通过通过数字化的搭建，将运营、积分、社群等全面联动起来，实现了线上的生态闭环。

示意图但光是积分体系这件事，如果不是众安本就有庞大的地产+版图，有完备的服务运营能力，其实就很难真正去落地。但是因为是综合实力强劲的众安，所以在高难度的未来社区上，众安也给出了自己独特的答案。而在沙北未来社区的这场实践，也让众安有底气做更多的客户共创赋能，如今众安还在进一步思考：

通过运营、通过积分制度的植入，实现在所有项目和业态中的拉通。

简单举个例子，众安自己的商业、酒店、电影院、拉通的教育配套、丰富产业等，不同社区的业主都可以通过积分来消费来使用，在整个众安地产+的生态圈中全面贯通。比如杭州小区的业主，可以跑去台州沙北未来社区用积分去图书馆、去看电影、去逛商场……

或许在不久的将来，我们就能够看到一个：

独属于众安的活力生态圈。
结语1997年，众安初创时，连带老板施中安，统共只有11个人。20万的起步资金和一辆二手车当时的众安，手中握有的全部资产。从初出茅庐，到一路走到今天成为民营房企中依旧活得不错的“少数派”，这家浙系民企还是相当值得同行学习的。回过头来看，从很多年前开始，众安就非常有意识地加强建立企业的护城河，在商业等领域抢得了先机，也因为施中安一直以来“做企业而不是做规模”的理念，并没有因为先行的这几步为了扩大规模而抢着盲目扩张，才得以在如今可以依旧挺直腰杆站着。而这一次如此有诚意地去做客户共创，实则也是给同行敲响了警钟：在任何时候，企业都需要眼里有客户、心里有客户、行动里更要有客户。