不少人说，日本楼市的租售比很低，当一个日本房东的回报率很高。
事实并非如此。
在日本买房，更像是为日国人维护保养旧房。粗略计算一下持有成本：
1）购入阶段（交易金额约6%～8%）
2）持有成本（约占年房租收入8%）
固定资产税（国税）：每年需要向日本政府支付的税，土地评估价格*1.4%+房产评估价格*1.4%。
都市计划税（地方税）：每年需要向日本地方政府支付的税，支付给该房产所在地政府，土地评估价格*0.3%+房产评估价格*0.3%。
以上2个税收简称“固都税”，即为日本的房产税。通常，固都税是房产交易金额的0.2%-0.3%。
物业管理费：主要用于建筑物设施的检查费用、管理员费用、管理公司费用、清理费用、公共地方的水电开支，及建筑物保险费等。
修缮基金：主要用于修缮外墙、屋面防水作业、建筑状况检查等，维持建筑物长期使用的成本。
以上2个费用合称为“管理修缮费”，根据大楼物业管理规定缴纳。通常越老、越核心区的房产，这部分费用也就越高。小户型投资公寓的管理修缮费在8000-12000日元之间。
资产托管费：房屋购买后，一般投资者都委托日本专业的管理公司进行资产托管，因此需要支付租客管理和楼宇运营管理费用，费用为月租金5%+消费税。
地震/火灾保险：如果从银行贷款，必须参加火灾保险；参加地震保险的条件是必须同时参加火灾保险，每五年续一次。
租金收入所得税：各项费用扣除后房租盈利金额按比例缴纳，日本要求一定要聘请一位税理士，每次做一个房产的个税申报的费用是2.5万日元。根据日本法律规定，净租金收益38万日元是免征额，超过部分是阶梯式的税率，195万以内是5%的税率。
因此，每年实际收益=房东每年的租金收入 - 每年固定资产税 - 每年都市计划税 - 管理修缮费*12 - 资产托管费 - 每年火灾险/地震险 - 每年租金所得税。
3）转售阶段
中介服务费：交易价格3%+6万日元+消费税10%。
此外，日本房产折旧率较大，新房产1年内可折旧10%，10年为24%，20年为40%，30年为55%。
其他成本：遗产继承税
日本的遗产税征收标准采用超额累进税率，最低一级税率为10%，最高一级税率为70%。
在日本买房，如果避谈每年的房产持有成本、日本房产的折旧率问题和及空置率问题，都是耍流氓。
另外，日本租房体系已经极其完善，哪怕就是租房子，你想在一个地方住一辈子也没问题，房东不可以赶人。
于是日本年轻人也学乖了，买不如租。
据统计，2023年，日本全国的平均住房自有率约为61.9%，多数房主的年龄都偏大了；而中国的住房自有率已经到了70%。
看来，无论在哪个国家，自有房产都是一种“奢侈”，虽然买得起，但不一定养得起。
$万科A(SZ000002)$
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