新世界发展（00017）上周五（28日）发表中期业绩时表明，首要工作是减低负债，摩根大通发表报告指出，新世界的信贷指标没有改善，除非有确实证据显示其流动性压力得以纾缓，否则不会对新世界持正面看法；维持新世界“跑输大市”评级，目标价3.7元。

摩通称，计及永续债后，新世界的净负债比率由去年6月底的85%，恶化至去年底达88%（包括永续债），其最新投资物业的资本化率（cap rate）仍处于业内最低的2.9%，未来仍有扩大风险，或将导致其负债比率进一步恶化；假设其投资物业以资本化率为5.5%作重估，估算新世界应要作出减值达830亿元，相当于目前投资物业估值跌47%，届时其负债比率或升穿149%。

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无抵押资产料可筹930亿

摩通又提到，虽然新世界一年内到期债务减少94.2亿元（至322亿元），但其他关键信贷指标没有任何改善，例如短期债的现金覆盖率维持0.68倍水平，经常性收益只覆盖利息开支0.35倍，仍处低位。

该行认为，在基本情景下，新世界在大股东的支持下或可避开公开债券违约，尽管业绩会上没有释出大股东支持的讯号，令人略感失望。新世界股价2月至今累升近16%，跑赢同期恒指的13%升幅，摩通相信主要是在追上其债价的反弹幅度。投资者将关注其出售资产及再融资进展，由于公司新管理层没有再强调不会供股，故不能排除日后供股的可能性。

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遭滙丰削目标价至3.58元

摩通又提到，银行为避免香港地产商出现骨牌效应，仍会继续支持新世界的再融资，但应该会要求公司提供更多抵押品，例如尖沙咀K11 Musea，这意味集团日后可供出让的项目更加有限。该行粗略推算，新世界如抵押现时所有的无抵押资产，理论上或可筹措930亿元。

另外，滙丰环球研究亦维持对新世界“减持”评级，目标价由3.66元削至3.58元，相当于潜在跌幅25.7%，又指新世界中期业绩一如预期疲弱，减债进展停滞不前且现金流为负数，管理层未有提出具体减债计划令人失望，包括时间表及具体行动资料都欠奉；公司扬言采取的7招减债举措，与一年前大致相同，业务扭转能见度低。

滙丰补充，新世界管理层提出许多减债的措词，但相比其他主要同业，不见任何有意义的进展；截至去年底，计及永续债的净负债率达93%，较去年6月底上升4个百分点。