2024年，房产中介龙头贝壳增收不增利，实现营业收入934.57亿元，同比增长20%；归母净利润40.65亿元，同比大幅下滑31%；经调整净利润72.11亿元，同比下滑26%。
增收不增利的成绩单显然无法让投资者满意，公司股价遭遇投资者用脚投票，次日（3月19日）收跌10.71%，此后股价仍然下跌，目前公司股价为52.4港元/股，较财报发布前已经下跌超20%，市值缩水超过500亿港元，这还是公司大手笔分红后的结果。
贝壳，还能继续高歌猛进吗？
房产业务利润率下滑
中介业务是贝壳根基，但在房地产持续下行的背景下，该业务的发展情况并不乐观。
门店方面，期末门店数量51573家，同比增长18%；其中活跃门店数量49693家，同比增长18%。
经纪人方面，期末数量为499937名，同比增长17%；其中活跃经纪人数量445271人，同比增长12%。
交易额方面，2024年，贝壳平台总交易额33494亿元，同比增长6%；其中存量房、新房交易的总交易额分别为22465亿元、10030亿元，前者同比增长11%，后者下滑3%。
收入方面，存量房业务收入为282.01亿元，基本与上年持平；其中佣金收入231亿元，同比增长1%，主要由于链家门店进行的存量房交易的总交易额同比增长8%至9185亿元所致。
平台服务、加盟服务及其他增值服务的收入（大部分向公司平台上的贝联门店和经纪人收取）为51亿元，同比基本持平。
据短平快解读了解，不同于收入微增，贝壳存量房业务的利润下滑明显，贡献利润121.85亿元，同比下滑8%，利润率43.2%，较上年同期47.2下滑4个百分点，公司称主要由于链家经纪人的固定薪酬成本占存量房业务净收入的比例提高。
新房业务实现收入为336.53亿元，同比增长10%，主要由于货币化能力的提高，总交易额9700亿元，同比下滑3%。其中在贝壳平台上促成的交易额为7844亿元，同比下滑3%，在链家平台的交易总额1856亿元，同比下降4%。
另外，新房业务来自国央企开发商的占比约为58%，同比上升约5个百分点。
新房业务收入的增长也让利润有所增长，贡献利润为83.49亿元，同比增长3%；贡献利润率为24.8%，同比减少1.8个百分点，主要由于支付予贝联经纪人和其他渠道的外部分佣占新房业务净收入的比例提高。
据国家统计局，去年新建商品房销售面积97385万平方米，同比下降13%，其中住宅销售面积下降14%。新建商品房销售额96750亿元，下降17%，其中住宅销售额下降18%。
换而言之，房地产行业的发展情况仍然不容乐观，这也是贝壳业绩承压的直接原因。
“三翼”能成第二曲线？
早在2023年7月，贝壳就已经启动了“一体三翼”战略，即包括组建经纪、家装、租房、贝好家四条事业线，期望“三翼”能够成为第二增长曲线。
家装家居方面，2024年实现收入147.69亿元，同比增长36%。
公司表示，主要由于房产交易与家装家居业务之间的协同效应；新零售如定制家具、软装家具和电器等的贡献增大；交付能力提升带动交付周期缩短。
家装家居的利润能力也有所提升，贡献利润45.39亿元，同比增长44%；贡献利润率30.7%，同比上升1.7个百分点，主要归因于运营管理精细化、产品组合优化以及供应链能力增强。
值得一提的是，贝壳的家装业务快速发展的根源在于并购，例如收购了圣都家装，不过公司想再次依靠并购而扩大规模的计划却在2024年遭遇“刹车”。
据短平快解读了解，2024年12月末，贝壳披露终止对空间智慧剩余股权收购的关联交易，公司给出的理由是“经审慎考虑达成交割条件的不确定因素等情形”。
空间智慧旗下品牌爱空间创始人陈炜表示，“本次收购因可能产生行业垄断风险而未能通过反垄断审批，经过双方友好协商，爱空间和贝壳一起终止了此次并购方案。”
这意味着公司在该领域的后续收购或同样面临反垄断审批问题，未来家装家居业务想要如往年般狂飙的难度将会加大。
房屋租赁方面，去年实现收入143.34亿元，同比猛增135%。截至期末，公司房源总规模超过43万套，增长翻番，该业务收入主要来自于分散式租赁住房管理运营业务省心租。
另外，房屋租赁业务实现扭亏，贡献利润为7.15亿元，上年同期为亏损0.63亿元；贡献利润率5%，上年同期为-1%，主要由于运营效率提高及产品模式优化，这提高了首次租赁的成功率及续租率并降低了空置率。
新业务指公司聚焦于住宅开发服务升级的新兴业务，实现收入25亿元，同比增长9%，主要由于金融服务的净收入增加。
另外，新兴业务及其他的利润为21.49亿元，同比增长3%；利润贡献率86%，同比下滑4.5个百分点。
据了解，贝好家主要是为开发商等合作伙伴提供C2M产品解决方案，灵活多样的资金服务和在线线下一体化的高效营销服务。目前西安项目（与绿城管理联合开发）实现了贝好家首单产品解决方案服务收费的落地。
需要指出的是，贝壳贝好家去年买地动作引起业界广泛关注，其在9月以10.76亿元的代价，成功竞得成都锦江区金融城三期H12地块，溢价率42%，该项目将由公司“独立操刀”。
目前并没有披露最新的进展。
综合来看，“三翼”中的家装、租房业务表现亮眼，而贝好家业务刚刚起步，未来发展情况有待时间验证，不过“三翼”收入占比仍然偏低，约三分之一，距离成为第二增长曲线还有不短的路要走。
为何利润大跌
为何贝壳2024年的收入、利润情况两极分化呢？
分析来看，公司去年的毛利为229亿元，同比增长6%，但毛利率下降至24.6%，同比下滑3.3个百分点。
毛利率下滑主要与存量房业务有关，包括收入占比降低，以及固定薪资成本占比提高等。
除此之外，贝壳的运营费用上涨明显，合计为191.79亿元，同比增长13%。
具体来看，一般及行政费用、销售费用、研发费用分别为89.61亿元、77.83亿元、22.83亿元，同比分别增长9%、17%、18%，三大费用增长主要与人力成本增加有关。
另外，销售费用的增长主要由于家装家居业务的销售和市场费用增加所致，显然家装业务的快速发展与大笔销售费用投入是分不开的。
据短平快解读了解，2024年，贝壳员工为135,072人，同比增加18,728人，显然公司业务处于快速扩张中，这也让内部佣金及薪酬成本大涨，同比增长11%至189.04亿元，公司称主要由于通过链家经纪人促成的交易产生的新房业务净收入增加以及链家经纪人数量增加及其福利改善推动固定薪酬成本增加。
毛利增长不大，而费用支出大涨导致了贝壳利润承压，这是造成股价下跌的关键。
事实上，贝壳管理层或许也考虑到业绩下滑会让股价承压，在披露年报的同时还披露了分红方案，每股普通股0.12美元，或美国存托股份0.36美元，派付的股息总额约4亿美元，约29.04亿元人民币。
对比来看，公司2024年回报股东力度是要强于2023年，彼时为每股0.117美元，在利润大幅下滑之际，该分红力度还是值得肯定的，但并没有阻止股价大幅下滑。
瑞银最新的研究报告将贝壳评级由“买入”下调至“中性”，并将目标价从22.7美元上调至24.5美元。报告指出，贝壳2025年可能会继续竞投土地，这可能会限制其倍数扩张，令风险回报吸引力下降。
截至3月25日，港股贝壳为52.4港元/股，较财报发布前下跌超22%，总市值1898亿港元，已经蒸发536亿港元，TTM市盈率44.04，考虑到2024年业绩情况，这一估值并不算太低，后续或将继续面临调整。
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